Asıl davada davalı vekili, inşaatın %98-99 seviyesinde tamamlandığını, geriye etkili fesih koşulunun oluşmadığını davacının 2011 yılından bu yana binayı fiilen kullandığını ve daireleri kiraya verdiğini savunarak davanın reddini istemiştir. Birleşen davada davacı yüklenici vekili, sözleşme gereği edimlerini yerine getirmesine rağmen davalı arsa sahibinin müvekkile devri gereken tapuları devretmediğini ileri sürerek ... nolu bağımsız bölümün % 55 tapu payının, zemin ... nolu bağımsız bölüm ve ... nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptal edilerek davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Birleşen davada davalı vekili, davacının edimlerini yerine getirmediğini bu nedenle tapu iptali tescil talep edemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir....
Yargıtay yerleşik içtihatları doğrultusunda inşaatın tamamlanma oranı yüzde 90 dan daha az olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa malikinin sözleşmeyi geriye etkili olarak feshedebileceği anlaşıldığından sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. Tapu iptal ve tescil yönünden; Yargıtay yerleşik içtihatları doğrultusunda inşaatın tamamlanma oranı yüzde 90 dan daha az olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa malikinin sözleşmeyi geriye etkili olarak feshedebileceği ve bu durumda taşınmaz üzerinde hak kazananların iyiniyetlerinin korunmayacağı; yüklenici edimini tam olarak yerine getirmediğinden konulan ipoteğin tescilinin yolsuz olduğu ve bu durumda hak elde eden üçüncü kişilerin MK 1023....
Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı TBK'nın 125. maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır....
Şti’nin inşaatı ve davacı arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmediğinden arsa sahibi davacı tarafından davalı yüklenici aleyhine ... 2. Asliye Hukuk mahkemesi’nin 2008/201 esas sayılı dosyası ile açılan tapu iptal ve tescil davası sonucunda, yüklenici adına olan tapunun iptali ile arsa sahibi adına tescile karar verildiği, kararın temyizi üzerine Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin onama kararında tapu iptal ve tescil isteminin feshi de içermesi nedeniyle mahkemece taraflar arasındaki 05.12.2007 tarihli arsa payı devir karşılığı inşaat sözleşmesinin de feshine karar verildiğinin belirtildiği anlaşılmakla, fesihte yüklenicinin kusurlu bulunduğu ve feshin geriye etkili sonuç doğuracak nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Geriye dönük feshin sonucunda taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlüdür....
Arsa sahipleri Lütfü ve İsmet tarafından, yüklenici şirketin yüklendiği edimin ifasında temerrüdü sebebiyle yüklenici şirket ve üçüncü kişiler hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine ve sözleşme gereğince yükleniciye kayden intikal ettiren tapulu taşınmaz payları ile yüklenici tarafından üçüncü kişilere yapılan pay kayıtlarının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesi dava edilmiş, Bursa Altıncı Asliye Hukuk Mahkemesi'nce verilen 15.04.2008 tarih ve 2008/104 Esas, 2008/138 Karar sayılı hüküm ile 10.05.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshiyle davalı Mehmet adına kayıtlı (3) nolu bağımsız bölüm ile davalı Melahat adına kayıtlı zemin kat (4) nolu bağımsız bölüm tapularının iptali ile tapudaki hisseleri oranında davacılar adına tesciline; davalı Faruk hakkında açılan davanın ise, "husumet" yönünden reddine karar verilmiş ve verilen karar Dairemizin 19.01.2009 tarih, 2008/ 7505...
Müdahil vekili, yükleniciden daire satın aldığını, buna istinaden tapu iptali ve tescil davası açtığını, sözleşmenin feshi davasının sonucunun müvekkilinin hukuki menfaatini etkileyeceğini, iskân ruhsatının alınmamasının sözleşmenin geriye etkili feshi sonucunu doğurmayacağını, taşınmazdan davacıya kalacak kısmın bilirkişi raporuna göre %85 oranında tamamlandığından geriye etkili feshin mümkün olmadığını, tapu iptal ve tescil davasında eksikliklerin giderilmesi veya depo edilmesi halinde tescile karar verildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR: Taraflar arasındaki uyuşmazlık, yerel mahkeme kararında usul ve yasaya aykırılık bulunup bulunmadığı, kararın eksik incelemeye ve/veya yanılgılı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil davası sırasında talep edilen ihtiyati tedbir isteminin kabulü kararına itiraz isteminin reddi talebine ilişkindir....
Bu durumda mahkemece yukarıda anlatıldığı şekilde harcın tamamlanması konusunda Harçlar Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca işlem yapılması, harcın tamamlanması halinde yargılamaya devam edilmesi, harcın tamamlanmaması halinde harç yatırılıncaya kadar dosyanın işlemden kaldırılması ve tamamlanıp yenilenmesi halinde yargılamaya devam edilmesi gerekirken sözleşme bedeli üzerinden harç tamamlanmadığı halde bu husus gözden kaçırılarak yargılama devam edilmesi doğru olmamıştır. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil istemi ile açılmış, davanın tam ıslahı ile yine sözleşmenin feshi talebi yenilenerek bununla birlikte tapu iptali ve tescil isteğinde bulunulmaksızın gecikme tazminatı, kira tazminatı ile eksik ve ayıplı işler bedeli talep edilmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu gerekçesiyle feshe yönelik davanın kabulü ile anılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapu iptali ve tescil talebi yönünden; davalı .....'ya yapılan 21 ve 24 nolu bağımsız bölümlerin 1/2'sine ilişkin pay devrinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olmayıp, arsa sahiplerince yapılan satışa dayalı olduğu gerekçesiyle, davalı ..... yönünden 21 ve 24 nolu bağımsız bölümlerle ilgili davanın reddine, davalılar adına yapılan diğer hisse devirlerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olduğu ve iyiniyetin korunmayacağı gerekçesiyle 21 ve 24 nolu bağımsız bölümlerin 1/2 hissesi hariç diğer davalılar adına kayıtlı bağımsız bölüm hisseleri yönünden davanın kabulü ile, adlarına kayıtlı hisselerin iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir....
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir....
