Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı-k.davalı avukatı dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca tapu iptâli ve tescil ile tazminat, karşı dava ise sözleşmenin feshi, eksik işler bedeli, gecikme cezası ve davacı yüklenici tarafından 3. kişilere satılan bağımsız bölümler ile arsanın değerlerinin davacı yüklenici alacağından mahsubu ile artan miktarın tahsili istemine, birleşen davalar ise 3. şahıslar tarafından yüklenici ve arsa sahibi aleyhine açılmış olup tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir....

mülkiyet kazanamadığı için üzerine konulan haciz ve ipoteklerin de geçerli olmadığını ileri sürerek, 06.10.2009 tarih ve 8420 no'lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerin kaldırılmasına, davalı yüklenici ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Noterliğinin 19/09/2011 tarih ve 06675 yevmiye numaralı sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi talebinin reddine, davacının tapu iptali ve tescil yönüyle el atmanın önlenmesi talebinin ise davaya konu dairelerde davacıların malik olmaması nedeniyle reddine, davacıların kira alacağı talepleri ile ilgili olarak harcı yatırılarak usulüne uygun açılmış dava olmadığından bu talepleri ile ilgili olarak karar verilmesine yer olmadığına dair aşağıdaki gibi hüküm kurmak gerekmiştir." gerekçesiyle davacıların Afyonkarahisar 2....

Ancak sözleşme tarihi olan 1995 ile eldeki dava tarihi olan 23.02.2010 tarihi arasında yaklaşık 15 yıla yakın bir zaman geçmiş olup yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda da tespit edildiği gibi arsa üzerinde hiçbir inşaat faaliyeti yapılmamış olup, bu durumda sözleşmenin ifası ile ilgili beklenilmesi gereken tahammül süresinin aşıldığı, sözleşme ile ilgili hiçbir işlem yapılmadığı, bu şartlar altında sözleşmenin geriye etkili feshi talebinin yerinden olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda, davacı vekilinin talepleri arasında sözleşmeden dönme ve tapu iptali tescil talebi de bulunduğundan mahkemece aynen ifaya dair verilen kararın infazının mümkün olmadığı gözetilerek, tapu maliki davacılardan muris ...'...

bu davalılara yönelik tapu iptali tescil davasının red edileceği, kooperatif üyesi olan tapu malikleri yönünden ise ek sözleşmenin 3/3 maddesi uyarınca fesihten sonra yüklenici sıfatını benimsediğinden ve daireleri teslim yükümlülüğünü aldığından, artık sözleşmenin feshi gerekçesi ile tapu iptalini talep edemeyeceği kabul edilerek bunlara yönelik davanın da red edileceği, ancak davalı yüklenici kooperatifin kararlaştırılan sürede inşaatı teslim edemeyeceği uzman bilirkişi raporlarından anlaşılmakla, davacı arsa sahibinin sözleşmenin feshi talebinin haklı olduğu anlaşılmıştır....

Bu durumda mahkemece, dava konusu inşaatla ilgili, işlem dosyası, tasdikli projeler ve ruhsatlar getirtildikten sonra, konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılıp, inşaatın son olarak geldiği seviye, sözleşme ve projesine göre eksik imalatlar, inşaatın yasal hale getirilmesi için ne gibi iş ve işlemler yapılması gerektiği ve bunlar için gerekli olan masraflar tespit edilerek, eksikliklerin ve yapının yasal hale getirilmesi için gerekli olan masrafların davalı yükleniciler tarafından depo edilmesi yoluyla sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilmesi, aksi takdirde, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerektiği sonucuna varılması halinde, davacı arsa sahiplerince, sözleşme ile devredilen tüm arsa paylarının tapusunun iptali de talep edildiğinden, yüklenicinin bu arsa paylarını devrettiği üçüncü kişilerin de davaya katılmaları sağlanarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak...

sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline, birleşen davanın kısmen kabulü ile dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile yüklenici adına tesciline, birleşen davada davalılar ..., ... ve Hamdi Çakmak İnş...Ltd....

Özetle ; Hükme esas alınan 06.04.2021 tarihli bilirkişi heyet raporundan da anlaşılacağı üzere keşif tarihi itibariyle dahi inşaat başlanmadığı, inşaat ruhsatına başvuru için makul sürenin aşıldığı bu haliyle sözleşmenin geriye etkili haklı nedenle feshi şartlarının oluştuğu bununla birlikte taşınmazda hissedar olan Karatay Belediyesi ile sözleşme akdedilmediği tespiti ile sözleşmenin geriye etkili feshi değil geçersizliğin tespitine karar verilmesi gerektiği kabul edilmiş ve bu doğrultuda avans payı mahiyetinde kabul edilen tapu hisselerine dair tapu iptal ve davacılar adına yeniden tescil kararı verilmesi gerekmiştir....

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir....

Asıl davada davalı vekili, inşaatın %98-99 seviyesinde tamamlandığını, geriye etkili fesih koşulunun oluşmadığını davacının 2011 yılından bu yana binayı fiilen kullandığını ve daireleri kiraya verdiğini savunarak davanın reddini istemiştir. Birleşen davada davacı yüklenici vekili, sözleşme gereği edimlerini yerine getirmesine rağmen davalı arsa sahibinin müvekkile devri gereken tapuları devretmediğini ileri sürerek ... nolu bağımsız bölümün % 55 tapu payının, zemin ... nolu bağımsız bölüm ve ... nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptal edilerek davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Birleşen davada davalı vekili, davacının edimlerini yerine getirmediğini bu nedenle tapu iptali tescil talep edemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir....