Yayıncılık AŞ arasında ....numarasında kayıtlı taşınmazlar üzerinde inşaat yapımı için.... yevmiye numaralı Kat karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi imzalandığını, yüklenici şirket ... ile imzaladığı sözleşmenin 4.maddesi uyarınca kendisine verilen tüm hak ve yetkilerini müvekkili firma olan ......
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl ve birleşen dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı arsa sahibi tarafından açılan asıl ve birleşen davada 13.11.1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalı tarafından yapılan inşaatın projesine aykırı yapıldığı belirtilerek sözleşmenin feshi, tapu iptâli ve uğranılan zarar karşılığı tazminata hükmedilmesi talep edilmiştir....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve sözleşmenin 9. maddesi uyarınca 675 gram 22 ayar altının aynen verilmesi veya bedelinin tahsili ve tazminat istemi ile açılmış davanın kabulüne dair verilen kararın davalı kooperatif vekili tarafından temyizi üzerine karar Dairemizin 04.07.2008 günlü kararı ile bozulmuştur. Dairemizin bozma ilâmında belirtildiği üzere davacılar ile davalı kooperatif arasında imzalanan 07.10.1997 tarihli sözleşmenin konusu 1780 ada 1 numaralı parsele inşaat yapımına ilişkindir. Sözleşmeyi imzalayan davacılar ile dava dışı ..., ..., ..., ..., ... ve ... taşınmazda müşterek malik bulunmaktadır....
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarla ilgili olarak yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için TMK'nın 692. maddesi hükmü uyarınca sözleşmenin tüm paydaşlarla yüklenici arasında yapılmış olması gerekmektedir. Somut olayda, yüklenici ile kat maliki hissedarlar arasında Kadıköy 4. Noterliğinin 18/08/2011 ve 11/10/2011 tarihli ve Ankara 17. Noterliği 31/10/2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığı, sözleşme tarihlerinde 13 kat maliki hissedardan, toplamda 11 kat maliki hissedar ile sözleşme imzalandığı anlaşılmıştır. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tüm paydaşlarla yüklenicinin sözleşme yapmış olması gerekmekte olup, sözleşme tarihinde tüm paydaşlarla sözleşme imzalanmadığı görüldüğünden imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğu anlaşılmıştır....
Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır....
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda, Taraflar arasındaki uyuşmazlık; asıl dava yönünden davacı arsa sahibi tarafından davalı iş sahibi aleyhine açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu kayıtlarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılması, birleşen dosya yönünden taraflar arasındaki uyuşmazlık davacı yüklenici tarafından davalı arsa sahibi aleyhine açılan menfi zararların tazmini talebine ilişkindir. Asıl dosya yönünden tarafların, birleşen dosya yönünden yüklenicinin istinaf talebi bulunmaktadır. Davalı arsa sahibi birleşen dosya yönünden istinaf başvurusunda bulunmuştur. BK'nın 106.maddesi uyarınca akdi fesheden taraf, ancak menfi zararlarının tahsilini isteyebilir....
Dosya kapsamı itibariyle dava konusu edilen tüm kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dosya arasında bulunmadığından dava konusu 1446 ada 9 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tüm kat maliklerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayıp imzalamadıkları, hangi sözleşmelerin kimler tarafından imzalandığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan tüm tüm kat maliklerinin asıl ve birleşen davada davacı olup olmadıkları hususları anlaşılamamaktadır. Kat malikleri-hissedarların tamamı ile sözleşme imzalanmadığının anlaşılması halinde sözleşmenin iptali değil sözleşmenin geçersizliği söz konusu olacaktır. Geçerli bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı anlaşılırsa sözleşmenin feshine değil geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesiyle yetinilmesi gerekir....
Davacı yüklenici talebiyle yaptırılan tesbitte alınan bilirkişi raporuna göre ise, inşaat ruhsata bağlı olmayıp, kaçak inşaat niteliğindedir ve arsa üzerine yapılan imalâtların yıkılarak yeniden yapılması statik açıdan zorunludur. Yüklenici talebiyle yaptırılan tespit sonucu alınan rapor ile, mevcut inşaatın yıkılarak yeniden yapılmasının statik açıdan zorunlu olduğu belirlendikten sonra davacı yüklenici keşide ettiği 07.07.2005 tarihli ihtar ile tesbit edilen yıkım ve yeniden yapım masraflarının ödenmesini talep etmiş, davalı arsa sahibi ise 28.06.2005 tarihli cevabi ihtarı ile sözleşmeyi feshettiği bildirmiştir. Düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi için mahkeme kararı zorunludur....
Noterliğinin 24677 yevmiye ve 29.07.1996 düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile tapuda İstanbul Bakırköy Kartaltepe Hastanesi karşısı sokakta 23/1 pafta, 397 ada 6 parsel sayılı taşınmaz üzerinde sözleşme hükümlerine göre kat karşılığı inşaat yapılması şartıyla anlaşma yapıldığı, tapuda satış bedeli alınmadan devir yapıldığı, davalı yüklenici ...'in akti ifa etmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye feshi ve yüklenici adına olan devir ettiği diğer şahısların tapularının iptali için açılmış olan davalar konusunda dosyalar birleştirilerek Bakırköy 2....
