"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin inşaatın yapımını aynı şartlar ile davalı ......'ye devrettiğini, sözleşmede inşaat süresinin projenin onaylanmasını takip eden 18 ay olarak belirlendiğini, sürenin dolmasına rağmen inşaatın bitirilmediğini, yüklenicinin inşaatın bitmesi halinde kendisine verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümleri diğer davalılara sattığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye doğru feshi ile bir kısım davalılar adına kayıtlı bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir....
sürece önceki şartlarla sözleşmenin ifası davalılar zararına sonuç doğuracağından sözleşmenin geçerli hale geldiği de söylenemeyecektir.Bu durumda mahkemece, 13.07.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm arsa sahiplerinin katılımıyla yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olması ve sonradan diğer arsa sahibinin muvafakatı sağlanmak ya da ayrı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmak suretiyle geçerli hale getirilmemesi göz önünde bulundurularak, geçersiz sözleşmenin tarafı olan arsa sahiplerinden işbu geçersiz sözleşmeye dayanılarak cezai şart istenemeyeceği gerekçesiyle cezai şart isteminin reddine karar verilmesi gerekir....
Noterliğin 04/10/2016 tarih 021593 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, karar verilmiştir....
Davalı, dava dışı önceki paydaş .....’nün tüm paylarına satış yoluyla malik olmuş; adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği....’in bir kısım payını satış suretiyle edinmiştir. Dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre taşınmazda davalının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği paydaşlar dışında da sözleşmeye dahil olmayan başkaca paylı maliklerin mevcut olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşmelerdendir. Üzerinde bina yapılacak arsanın birden fazla maliki varsa sözleşmeye arsanın tüm maliklerinin katılması gerekli olup aksi hâlde sözleşmenin ifa kabiliyeti yoktur. (Yargıtay 15. H.D. 18.03.2008 T. 2007/2188 E. 2008/1738 K.)...
-K A R A R- Davacı vekili, davacılar ile davalı şirket arasında ....09.2008 tarihli gayrimenkul satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre, inşaatın ruhsat tarihinden itibaren ... ay içinde bitirileceğinin belirtilmiş olmasına rağmen sözleşme tarihinden ... seneye yakın zaman geçtiğini, hala inşaata başlanmadığını, arsa maliki... ait binanın yıkıldığını ve sözleşme gereği ödenmesi gereken 500,00 TL aylık kiranın 2010 yılı Nisan- Mayıs- Haziran ve Temmuz aylarına ait kısmın ödenmediğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshini, binanın yıkılmasından dolayı şimdilik ....000,00 TL tazminat ile ödenmeyen ....000,00 TL kiranın tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, sözleşme gereği henüz sürelerin işlemediğini, ruhsatın alınmadığını savunarak, davanın reddini talep etmiştir....
Davalı arsa sahipleri ... ve diğerleri ile davalı yükleniciler ... ve ...arasında yapılan 22.10.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için arsa sahipleri tarafından yükleniciler aleyhine ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2008/617 sayılı dosyada dava açıldığı ileri sürülmüştür. Ne var ki mahkemece bu husus üzerinde durulmamıştır. Sözleşmenin feshi halinde yüklenicinin hak ve yükümlülükleri ve yükleniciden temlik alan davacının hukuki durumu etkileneceğinden bu davanın neticesi beklenmelidir. Ayrıca dava konusu taşınmaz 12.08.2005 tarihinde kat irtifakı kurulmak suretiyle davalılardan arsa sahibi ... adına tescil edilmiş, 30.06.2006 tarihinde davalı yüklenici ...'ya tapudan satış suretiyle ve 01.09.2006 tarihinde ... ...'a tapuda satış suretiyle ve dava sırasında dahili davalılar ... ve ... tarafından tapudan satış suretiyle tescil edildiği anlaşılmaktadır....
Taraflar arasındaki eser sözleşmesi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Asıl davada davacı vekili, davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında 18.03.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri yerine getirmeyerek zamanında yer teslimi yapmaması nedeniyle inşaat ruhsatı alınarak inşai faaliyetlere başlanamadığını ileri sürerek, inşaat ruhsatı alma ve kat irtifakı kurma konusunda yetki verilmesini talep ve dava etmiştir....
Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan bir parsel üzerindeki bağımsız bölümü arsa sahibinden, irtifak tapusu ile satın alan kişinin, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshedilmesi halinde, mülkiyet iktisabı korunur. Davalı taraf, yargılamanın her aşamasında, davacı arsa sahipleri ile yüklenici... İnş...Ltd.şti. arasında 10.05.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, irtifak tapulu bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden veya arsa sahiplerinin verdiği vekaletnameye istinaden ...’tan satın aldıklarını,...’un kendilerine sattığı bağımsız bölümleri yüklenici şirket adına değil, arsa sahipleri adına sattığını iddia etmişlerdir....
ın hisseleri hemen devrettiğinden başkası adına kayıtlı hisse üzerine şerh koydurma imkanı bulunmadığını, bu sebeple 2644 Sayılı Tapu Kanunu'nun 26/7. maddesinin uygulanıp idari yoldan sözleşmenin tek taraflı başvuruyla tapuya şerhine imkan olmadığını, bu durumda sözleşmenin tapuya şerhi için müvekkillerinin dava açmaktan başka çareleri olmadığını, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği ve bunların şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğinin belirtildiğini, müvekkillerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince taşınmazları davalı yükleniciye avans oarak devrettiklerinden, yüklenicinin edimini yerine getirmeden yaptığı devirlerin ayni hak geçirmediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapudaki son kayıt maliklerini de bağlayıcı etki yaptığını, müvekkillerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakları ve...
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; dava konusu taşınmaz üzerinde hafriyat çalışması yapıldığı, ancak arsa üzerinde herhangi bir inşai faaliyetin olmadığı, taşınmazın halen aynı vaziyette beklediği, davalı yüklenicinin kendi hisse payını hakkı olmadığı halde edimini yerine getirmeden arsa hissesi şeklinde diğer davalılara sattığı, bu nedenle BK'nın 358. maddesi gereği arsa sahibinin tapunun iptalini isteme hakkının doğduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ile diğer davalılar adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir. Davalı ...'in arsa sahibinden devir aldığı tüm payları devrettiği diğer davalılar kararı temyiz etmemiş olup; dava, davalı ... bakımından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir....
