Geçersiz sözleşmenin ifası istenemeyeceğinden taraflar birbirlerine verdiklerini TBK'nın 77. maddesi hükmüne dayanarak sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri talep edebilirler. Bu durumda mahkemece, davacı arsa sahibinin talebi olması halinde sözleşmeye konu davalı yükleniciye devrettiği hisselerinin iadesine, mümkün olmadığı takdirde hisselerin güncel değerinin davacı arsa sahibine verilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır. 2) Karşı dava yönünden; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Somut olayda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tüm paydaşlarının katılımı sağlanmadığından geçersizdir....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 01.05.2007 tarihli ve 12590 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığının ve sözleşmede öngörülen koşullarla davacıların kayden maliki oldukları ve Antalya Merkez Hurma Mahallesinde bulunan 4216 ada 5 numaralı parsel üzerine inşaat yapımını yüklendiğini ve ayrıca sözleşmenin 24. maddesi hükmü uyarınca, taşınmaz üzerindeki ... lehine 30 yıl süreli olarak konulan intifa hakkının kaldırılmasını da yüklendiğini; ancak, davalının yüklendiği bu edimini ifa etmediğini ve dolayısıyla sözleşmenin geçersiz hale geldiğini ileri sürerek; yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz hale geldiğinin ve feshedildiğinin tesbitine, olmadığı takdirde de sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesine karar verilmesini istemiştir. Yukarıda tarih ve sayısı yazılı sözleşme, BK'nın 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir....
Davanın yargılanması sırasında, yüklenici tarafından, Bakırköy Ondokuzuncu Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 07.08.2001 tarihli, 37670 yevmiye numaralı ve "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi" başlıklı ve miras bırakan Mustafa ile yapmış olduğu sözleşme mahkemeye sunulmuştur. Mahkemece, bu sözleşme ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarca fesih olunduğu ve yüklenicinin de arsa sahibi tarafından ibra edildiği gerekçesiyle davaların reddine karar verilmiştir....
Dava, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkin olup mahkemece taşınmazların arsa sahibi tarafından davalılara satıldığı gerekçesi ile tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmiş ise de davacının satışı yüklenici adına yaptığı ve bedelin yüklenici tarafından alındığı savunması karşısında yapılan araştırma hüküm kurmak için yeterli değildir. Bu durumda mahkemece, satılan bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan daireler olduğu da dikkate alınarak, bedelinin kime ödendiği hususu net bir şekilde araştırılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir....
Bu nedenle, arsa sahiplerinin inşaatın süresinde teslim edilmediği gerekçesiyle, sözleşmenin feshi talebinin reddi gerekirken, kabulüne karar verilmesi isabetsiz olmuştur. 3-Şekil şartına uyulmadığı için geçerli olmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi arsanın davalı ...’e tapuda intikali ile geçerli hale gelmiştir. Geçerli hale gelen sözleşmede arsanın devri, yapılacak işin seviyesine bağlanmış olmasına rağmen sözleşmedeki işler tamamlanmadan arsanın devredilmesi TBK’nın 96. maddesinde belirtilen erken ifa mahiyetindedir....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalı arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaatın yapımı sırasında Belediye tarafından yapı tatil tutanağı düzenlenerek inşaatın durdurulduğunu ve yıkım kararı alındığını, bu durum üzerine davalıların ......
Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "Onay" verilmesi zorunludur....
Davacı arsa sahibi davalı yüklenici olup, taraflar arasında 21.06.2010 tarihinde ...-... ilçesi ... Mevkii ... ada ... parsel sayılı arsa üzerinde arsa payı satış vaadi ve bağımsız bölüm karşılığı inşaat yapımı ön sözleşmesi ile aynı yerle ilgili 01.07.2011 tarihinde arsa payı satış vaadi ve bağımsız bölüm karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve aynı yerle ilgili 01.07.2011 tarihli sözleşmeye ek zeyilname imzalanmıştır. 01.07.2011 tarihli sözleşmenin 5.2. maddesine göre süre 24 ay olup inşaatın 01.07.2013 tarihine kadar eksiksiz ve tüm imalâtları bitirilmiş şekilde arsa sahibine teslimi kararlaştırılmıştır. Aynı sözleşmenin 19. d bendinde aşamalı devirde son %55'lik kısmın oturma raporunun alınmasını müteakip yükleniciye devredileceği belirtildiğinden, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı anlaşılmaktadır. Tarihsiz zeyilnamenin 5. maddesinde arsa sahibine bırakılacak C Blokun teslim süresi 01.01.2013 olarak belirlenmiştir....
Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, TBK'nın 237, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır....
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifâ talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
