Mahkemece, davacının bedelde muvazaa iddiası kabul edilerek tapu masrafları ile birlikte 224.606,25 TL bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 30.05.2017 tarihli, 2016/14061Esas; 2017/4519Karar sayılı ilamıyla “... Davacılar, satış sözleşmesinin tarafı bulunmadığından bedelde muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlaması mümkündür. Ancak davacıların tanıklarından birisi dava konusu taşınmazda kiracı olup satış bedeli konusunda bilgisi olmadığını bildirmiş diğer tanık ise 200.000-210.000 TL'ye satıldığını duydum şeklinde duyuma dayalı beyanda bulunmuştur. Hükme esas alınan ve birbiri ile çelişkili olan raporlardan ikincisi esas alınarak 220.000,00 TL ön alım bedeli olarak kabul edilerek davacıya masrafları ile birlikte depo ettirilmiştir. Keşif ile belirlenen bedel tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmayıp, davacının diğer kanıtlarını doğrulamak bakımından önem taşımaktadır....
Noterliğince yapılan 12.08.2016 tarih 23124 yevmiye no.lu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin muvazaa nedeniyle iptaline ve 16.08.2016 tarihinde 15667 yevmiye no ile tapuya şerh edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydından terkinine karar verilmesini talep etmiştir....
Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddianın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Muvazaa iddiasının kanıtlanmasında tanık beyanlarının payların davalıya hangi bedel karşılığı satıldığı konusunda açık, kesin ve görgüye dayalı olması gerekmektedir. Ayrıca muvazaa iddiasının kanıtlanması için keşif tek başına yeterli delil değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arz eder. Bu nedenle mahkemece, varsa davacının, bedelde muvazaa iddiasına ilişkin tanıkları dinlenilip, tüm delilleri toplandıktan sonra hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği" belirtilerek hüküm bozulmuştur. Mahkemece, bozma ilamına uyularak davanın kabulüne, 1402 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı 1197/2400 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, bedelde muvazaa iddiasının kabulüne, depo edilen 118.487,00 TL'nin davalıya ödenmesine, ipoteğin fekkine karar verilmiştir....
Görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değilse de ispatı ancak yazılı delil ile mümkündür(YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20 E.-1947/6 K.). 6.12.Somut olaya gelince: 15.09.2005 tarihli satış vaadi sözleşmesinde satış vaadi bedeli olan 10.000,00 TL'nin nakden ve tamamen ödendiği düzenlenmiştir. Dosya içerisinde bulunan 20/09/2005 tarihli satış vaadi anlaşması başlıklı adi belgede 1921 ada, 1 Parselde ... hissesine düşen 1 adet dublex meskenin 100.000.00 TL'ye davacıya ... satılması kararlaştırılmış olup kapora olarak 20.000,00 TL'nin alındığı belirtilmiştir. 6.13.Yukarıda izah edildiği üzere tapulu taşınmazların devri şekle bağlı ise de görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değildir; ancak, ispatı yazılı delil ile mümkün olacaktır....
Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. Somut olaya gelince; önalım hakkına konu edilen toplam ... pay 933 parsel sayılı taşınmazın paydaşları tarafından davalıya 22.02.2011 ve 30.03.2011 tarihlerinde toplam 60.000,00 TL bedelle satılmıştır. Davacı ise tapuda satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia etmiştir. Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddianın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Ancak bu konuda dinlenen davacı tanıkları ile mahkemenin gerekçesinde dayandığı yerel bilirkişi payın davalıya hangi bedel karşılığında satıldığı konusunda bir beyanda bulunmamışlar, dava konusu taşınmazın dönümünün 2011 yılında 10.000,00 TL-15.000,00 TL edebileceğini beyan etmişlerdir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.04.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, birleşen davacılar vekili tarafından davalı ... aleyhine 18.07.2007 gününde verilen dilekçe ile sözleşmenin iptali istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine, birleşen davanın kabulüne dair verilen 13.10.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalılar, satış vaadi sözleşmesinin diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla muvazaalı şekilde düzenlendiğini, açılan davanın reddini savunmuş, birleştirilen davalarında ise 8.09.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesinin iptali isteminde bulunmuştur....
Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Davacının, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Somut uyuşmazlıkta, davalıya çekişme konusu hisselerin mülkiyetinin naklini sağlayan resmi senet içeriğinden payların toplam 550.000 TL bedelle satışının yapıldığı anlaşılmaktadır. Davacı payın gerçekte daha düşük olduğunu önalım hakkına engel olmak için bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia etmiştir. Davacı, satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlaması mümkündür....
Önalım hakkını kullanan paydaşın bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret olan önalım bedeli depo etmesi gerekir. Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir. Davacı 487 parsel sayılı taşınmazda 24.10.2011 tarihli resmi senette satış bedelinin tapuda çok yüksek gösterildiğini, gerçek satış bedelinin tespit edilerek davalılar adına olan payların iptali ile adına tescilini istemiştir. Tapudaki satış işleminin tarafı olmayan davacı bedelde muvazaa iddiasını her türlü delil ile ispat edebilir. Mahkemece mahallinde üç kez keşif yapılmıştır. Keşifler sonucu belirlenen farklı bedellere ilişkin raporlar muvazaa iddiasını ispata yeterli değildir. Ancak diğer delillerin tamamlayıcısı durumundadır....
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Türk Medeni Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olup, mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcı edimini yerine getirmezse edimin hükmen yerine getirilmesi vaat alacaklısı tarafından açılan davada istenebilir. Kural olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin satış amacı ile değil muvazaalı olarak yapıldığının savunulması her zaman olanaklıdır. Kısaca ifade etmek gerekirse; muvazaa, irade ile beyan arasında kasten yaratılmış aykırılıktır. Böyle bir savunma ileri sürülmüşse, mahkemenin dayanılan sözleşmedeki tarafların gerçek ve müşterek amaçlarını Borçlar Kanununun 19. maddesi hükmünden yararlanarak açıklığa kavuşturması gerekir. Zira bu gibi durumlarda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ivazlı (bedel karşılığı) yapıldığı değil, bağış amaçlı veya mirasçıların bazılarından mal kaçırmak amacı ile yapıldığı kabul edilir....
Davacılar ise tapuda satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, gerçekte payın 500 TL / m2 bedelle satın alındığını iddia etmiştir. Davacılar bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddialarını kanıtlamaları gerekir. Satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddianın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Davacılar vekili de bu konuda 04.01.2012 tarihli dilekçesi ile delillerini bildirmiştir. Ancak mahkemece bedelde muvazaa iddiası konusunda tarafların göstermiş olduğu delilleri toplamadan, yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırmadan tapuda gösterilen bedel üzerinden davanın kabulüne karar vermiştir. Bedelde muvazaa iddiası ile açılan davalarda depo ettirilecek bedel, bu iddia doğrultusunda tarafların delillerinin toplanmasından sonra belirlenebilir....
