SONUÇ VE GEREKÇE: Tüm dosya kapsamına göre; davacı kat malikleri vekili tarafından, davalı site kat maliklerini temsilen yönetici ve denetçi davalılar aleyhine, birden fazla parsel üzerinde kurulu henüz toplu yapı yönetimine geçilmeyen sitede alınan genel kurul kararının iptali ve davalıların yönetim ve denetim görevlerinden kaynaklanan uygulamaları nedeniyle site yönetimini zarara uğrattıkları iddiası ile açılan tazminat istemli davanın yapılan yargılaması sonunda; dosyanın görevsizlik kararı veren Sulh Hukuk Mahkemesinde talimat yolu ile alınan ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin irdelenmesi ile düzenlenen bilirkişi raporuna itibar edilerek davanın reddine karar verilmesinde isabet bulunmamıştır. Zira anılan bilirkişi raporunda, daha sonra dosya içine getirtilen tapu kayıtlarında yazılı arsa paylarının ve tapu maliki isimlerinin, dava konusu genel kurul kararındaki toplantı ve karar yeter sayısı, pay paydaş çoğunluğu yönünden irdelenmediği anlaşılmıştır....

nin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2- Yönetici, 4857 sayılı Kanun ve Yönetmeliğin uygulanması yönüyle işveren temsilcisidir. İş hukuku anlamında ortaya çıkabilecek idarî ve yargısal uyuşmazlıklarda yönetici işvereni temsil eder. Bu itibarla, davanın kat maliki ya da maliklerine karşı açılması gerekmekte ise de, yönetmelikten doğan temsil yetkisine göre davanın doğrudan yönetici hasım gösterilerek açılması da mümkündür. Ancak bu halde dahi hükmün doğrudan yönetici hakkında kurulması doğru değildir. Mahkemece kat maliki ya da malikleri adına yönetici hakkında karar verilmesi gerekir Somut olayda, davacı, güvenlik görevlisi olup, davalı işveren ..., ... Ada ... parsel ... site kat maliklerinin işçisi olarak çalışmıştır. Bu halde, davacının işvereni, anılan site kat malikleridir. Yukarıda açıklandığı üzere, yönetici, kat malikleri adına hareket ettiğinden taraf sıfatı bulunmamaktadır....

Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2018/35 Değişik iş sayılı dosyası ile site yönetimi tarafından site içerisinde mimari projeye, Ruhsat ve eklerine aykırı yapılmış olan imalatların tespit edildiğini, bu imalatların bir kısmının Antalya Kepez Belediye Başkanlığı Gecekondu ve Sosyal Konutlar Müdürlüğü tarafından yıkıldığını, bir kısmının yıkımı için ise karar alınmış olduğunu, kat malikleri tarafından bir karar alınmamış olmasına rağmen T6 sitenin dış çevresine imara aykırı 250 metre uzunluğunda duvar yaptığını, Kat malikleri kurulu kararı olmaksızın yapılan bu işlerin bedellerinin site yönetimin bütçesinden yani kat maliklerinden alınmakta olduğunu, Mahkemece yönetici atanması taleplerinin reddine karar verildiğini, her ne kadar mevcut yönetici seçilemediği durumlarda yönetici atanır şeklinde bir gerekçe gösterilmiş ise de yasada böyle bir zorunluluk bulunmadığını, 2018 tarihli 75 ada site yönetimi kat malikleri olağan genel kurul toplantısının 01/04/2018 tarihinde yapıldığını, toplantıda yönetici...

ŞTİ. tarafından borçlu site yönetiminden alacaklarının tahsili için İstanbul Anadolu 20....

ın usûlüne uygun bir şekilde yönetici seçilip seçilmediği, yönetici sıfatını kullanmaya yetkilerinin olup olmadığını, bu şahısların yönetime temsili yetkili olup olmadığı, 20/10/2014 tarihinde site yönetimi hesabına davacı tarafından yatırılan 6.000 TL'nin hangi harcamalar için nerelerde kullanıldığı , söz konusu sitenin ortak kullanım alanlarının sözde yönetim tarafından belirli kat irtifakı sahiplerinin kullanımına tahsis edilip edilmediği ya da buna yönelik ortak alanlarda engellerinin bulunup bulunmadığı, davacıya ait villa ile komşulara ait villa arasındaki ağaç ve bitkilerin sökülüp çit olarak hurda paneller yerleştirilmesi işlemine yönelik sözde site yönetimi tarafından usulüne uygun olarak alınan bir kararın olup olmadığı eğer böyle bir karar var ise bunun davacıya usûlüne uygun bir şekilde tebliğ edilip edilmediği, sitenin işletme projesinin ortak giderlerinin harcamaların vs. yönetim tarafından kendi payına düşen kısmı ile ilgili davacıya usûlüne uygun bir şekilde bildirim yapılıp...

Mahkemece davanın kabulüne, buna göre; a)Oasis Rezidans (Residence) yapılaşmasının denetici ve yönetici atanmasına dair 21.07.2013 tarihli 1 ve 2 sayılı kararlarından itibaren 12.10.2014 tarihine kadar alınan toplam 15 adet kararın,...Akademinin yöneticiliğinin, davaya konu 12.10.2014 tarihli olağan kat malikleri kurulu toplantısı ile bu toplantıda alınan tüm kararların KMK'ya, yönetim planına aykırılık oluşturduğundan geçersiz sayılarak iptaline, b)Dava konusu sitede KMK'ya uygun bir şekilde yeniden yönetici ya da yönetim kurulu, denetçi ya da denetim kurulu oluşturuluncaya kadar bu site yönetimi için ... nun TMK'nın 459. maddesi gereğince kayyım olarak atanmasına, kayyımın dava konusu sitede yönetici sıfatıyla site adına KMK'ya uygun işleri yapmasına karar verilmiş, hüküm davalı yönetim tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu uyuşmazlık yönetici atanması istemine ilişkindir....

buna ilişkin makbuzların varsa nakit paranın yeni site yönetimine teslim edilmesinin talep edildiğini ancak davalı tarafından teslim edilmediğini ileri sürerek siteye ait bahsi geçen tüm evrakların ve var ise nakit paranın yeni site yönetimine teslimine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Dava dilekçesinde, site kapılarının eski hale getirilmesi ve site etrafına çekilen tel örgülerin kaldırılması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I 1-Davacılardan ...'nin vekiline vermiş olduğu vekaletname dosyada bulunmamaktadır. Adı geçen davacı Av....'e vekalet vermişse vekaletnamenin dosyaya konulması, vekalet yoksa gerekçeli kararın adı geçen davacıya tebliğ edilerek temyiz süresinin beklenilmesinden, 2-Davalı kooperatifin kat malikleri kurulunca seçilmiş yönetici olup olmadığı ilgili yönetimden sorularak yönetici seçildiğine ilişkin varsa karar ve tüm bilgi ve belgelerin ilgili yönetimden getirtilip dosyaya konulmasından, Sonra temyiz incelemesi yapılmak üzere gönderilmesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 23.05.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi....

Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu ehliyetin kapsamı KMK.'nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olup, binadaki ortak bölümlerdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsiline ilişkin dava açma yetkisi bulunmamaktadır. (YHGK'nun 16.12.2015 tarih ve 2014/18- 165, 2015/2925 E.K. Sayılı Kararı). Bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetime yetki vermesi ve site yönetiminin kat malikleri adına; binadaki ortak ve bağımsız bölümlerdeki ayıplı işlere ilişkin dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir. Somut olayda, davayı site yönetimi adına yönetici T1 açmıştır....

Öncelikle davacının yönetici olup olmadığı, ilgili site kat malikleri kurulu toplantısı ile bu davayı açma hususunda yetki verilip verilmediğine ilişkin ilgili sitenin kat malikleri kurulu karar defterinin getirtilip, tespiti ile aktif dava ehliyeti ile davanın dava şartı yönünden usulden değerlendirilmesi gerekmektedir....