Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile eksik ve ayıplı iş bedeli olarak 4.078,57 -TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bu tutarın 1.300,00-TL'lik kısmına dava tarihinden, geri kalan kısmına ıslah tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine, davacının yasal koşulları gerçekleşmeyen kira tazminatı alacağının reddine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davacı eldeki dava ile, davalıdan satın aldığı dairenin 20.04.2012 tarihinde teslim edilmesi gerekirken, 13.10.2012 tarihinde teslim edildiğini, daire içinde, blokta ve sitede eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu ileri sürerek; geç, eksik ve ayıplı teslim nedeni ile uğradığı zararın tazmini istemiş; davalı, yüklenici firmalara davanın ihbar edilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini dilemiş; mahkemece, davacının geç teslimle ilgili talebinin yerinde olmadığı, eksik ve ayıplı işlere ilişkin alacağının doğduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir....

Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davalıdan satın alınan konutta sözleşme ve tanıtım materyallerine aykırı olarak eksik ve ayıplı ifadan dolayı konut bedelinde oluşan değer kaybının tahsili istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1.4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 4 üncü maddesinde: “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilânlarında yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar, ayıplı mal olarak kabul edilir. Tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde ayıbı satıcıya bildirmekle yükümlüdür....

Kanunun “Ayıplı Mal” başlıklı 4 üncü maddesinde, ayıplı mal tanımlanmış ve tüketicinin, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde ayıbı satıcıya bildirmekle yükümlü bulunduğu, böyle bir durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme gibi seçimlik haklarının bulunduğu, imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve 10 uncu maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi verenin ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumlu olacağı, 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğunun teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ve kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlı olacağı, ayıplı malın neden olduğu zarardan dolayı birden fazla kimse sorumlu olduğu takdirde bunların müteselsilen sorumlu addedileceği, bu madde ile ayıba karşı sorumlu tutulanların...

Muvafakat Senedi'nde 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 5393 sayılı Belediye Kanunu, 2981 sayılı İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun ve Medeni Kanun hükümleri çerçevesinde muvafakat senedinin düzenlendiği belirtilmiştir. Taraflar arasında yapılan sözleşmelerin hukuki niteliği, taşınmazların ayıplı teslim edilip edilmediği, ayıplı teslime bağlı değer kaybının mevcudiyeti, davacıya kira bedelinin eksik ödenip ödenmediği ve tarafların sorumluğu uyuşmazlık konusudur....

Dava bu sözleşmelere dayalı olarak açıldığından ve sözleşmelerden doğan hakların üçüncü kişilere temlik edildiğine dair yazılı bir belge sunulmadığından davacının eldeki davayı açmakta hukukî yararı olduğu ortadadır. İşin esasına gelince; davalı yüklenici eserin tesliminden sonra ortaya çıkan gizli ayıplı işlerin bedelinden, diğer davalı şirket ise bunun dışında ayrıca eseri teslim alırken gerekli dikkat ve özeni göstermediğinden açık ayıplı işlerin bedelinden de sorumludur. Davada istenen bedelin gizli ayıplı mı, açık ayıplı ve noksan işlerden mi kaynaklandığı konusunda bir inceleme de yapılmış değildir. Her iki davalı da cevaplarında zamanaşımı def’ini ileri sürdüklerinden ve açık ayıp ihbarında bulunulmadığından eksik ve açık ayıplı imalâtlar yönünden açılan davanın reddi doğrudur....

Uyuşmazlık kapsamında taraflar arasındaki sözleşme hükümleri değerlendirilmek sureti ile işin niteliğinin tam olarak tespiti, davacı yanca dosyaya ibraz edilen harici tespit raporu da dikkate alınarak, eksik ve ayıplı işlerin olup olmadığı, işin eksik ya da kusurlu yapılmasında tarafların kusurunun bulunup bulunmadığı, varsa eksik ve hatalı işlerden kaynaklı davacının talep edebileceği alacak miktarının (TL ve EURO) belirlenerek ve bilirkişilerce gerekli görülmesi halinde yerinde inceleme de yapılarak rapor tanzimi istenilmiştir. Bu kapsamda hazırlanan 13.01.2024 tarihli bilirkişi raporunda; "Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 1. Maddesinde Davalı firmanın işin Yüklenicisi olduğu belirtilmektedir. Dolayısı ile Davalının yalnızca sözleşme konusu işin malzeme temini olmadığı, aynı zamanda yapımını da üstlendiği anlaşılmaktadır....

O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. 2. Ayıp ve kusurlu imalatlar nedeni ile satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir....

O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. 2. Ayıp ve kusurlu imalatlar nedeni ile satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir....

Taraflar arasında düzenlenen 15.11.2007 tarihli konut satış vaadi sözleşmesi ile 120 m2, 6 kapı nolu dairenin davacıya satıldığı, mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesine göre dairenin brüt alanının 98,95-TL olduğu anlaşılmaktadır. Bilirkişi heyetince düzenlenen 19.01.2010 tarihli raporda dairenin değerinde ortaya çıkan değer azalması hesaplanırken konutun ayıplı piyasa değeri 106.155-TL olarak tahmin ve takdir edilmiş, davalıların itirazı üzerine tanzim edilen 11.06.2010 tarihli ek raporda ise konutun ayıplı piyasa değeri 111.597,33-TL takdir edilerek nispi yönteme göre hesaplama yapılmıştır. Mahkemece, ek rapora itibar edilerek 23.736,51-TL değer düşüklüğüne hükmedilmiştir. Ancak, hükme esas alınan ek bilirkişi raporunda hangi gerekçe ile konutun ayıplı piyasa değerinde değişiklik yapıldığına ilişkin bir açıklamada bulunulmamıştır. Görüldüğü üzere, konutun ayıplı piyasa değerinin belirlenmesi amaca ile alınan raporlar arasında, varılan sonuçlar açısından çelişki yaratılmıştır....

İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi ve borçlanma sözleşmesi gereğince mülkiyeti tapuda davacı adına devir ve tescil edilen dava konusu konut niteliğindeki taşınmaz üzerindeki iddiaya göre hukuka aykırı tesis edilen ipoteklerin fekki yani hukuki ayıbın giderilmesi istemine ilişkindir. Dava dosyası içerisinde mevcut dava konusu taşınmaza ait tapu senedi ve tapu kaydının incelenmesinde; dava konusu taşınmazın davacı adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Bu haliyle davalı yüklenici vaad ettiği şekilde hukuki ayıpsız bir taşınmaz devir etmemiş, ayıpsız teslim ve devir yükümlülüğünü yerine getirmemiştir. 6502 sayılı kanunun 8. maddesinde ayıplı mal tanımlanmış olup 11. maddesinde ayıplı mal halinde tüketicinin hakları ve ayıplı maldan sorumluluğu düzenlenmiştir. Buna göre tüketici aldığı malın ayıplı olduğu iddiasında ise ayıbın giderilmesini ve giderilmemesi halinde de sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir....