köyü, 1166 ada, 8 parselde kayıtlı arsa vasıflı taşınmaz üzerinde halihazırda betonarme karkas altı (6) katlı bina olup, 9 mesken, 1 dükkan, 1 işyeri olmak üzere toplam 11 bağımsız bölümden oluştuğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesine uygun nitelikleri taşıdığı anlaşılmaktadır....

Kural bu olmakla birlikte; yüklenici, arsa sahibi ile aralarında var olan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu inşaattaki kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü kazanacağı şahsi hakkın temliki suretiyle ve yazılı olmak koşuluyla üçüncü bir kişiye temlik etmişse Borçlar Kanununun 163. maddesinin yalnızca yazılı yapılmasını öngördüğü bu sözleşmeye dayanarak şahsi hakkı temellük eden üçüncü kişi bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilir. Bunun gibi aynı zamanda arsa sahibi olan yükleniciden adi yazılı sözleşmeyle bağımsız bölüm satın alınmış ve edimleri karşılıklı olarak tümüyle veya reddedilemeyecek oranda yerine getirilmişse, şekil eksikliğini ileri sürmenin Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki dürüst davranma kuralıyla bağdaşmayacağı 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararıyla kabul edilmiştir....

TALEP Davacı vekili tarafından, davalı yükleniciden haricen satın aldığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeni ile inşaatı yapılan bağımsız bölüm hakkında açtığı tapu iptali ve tescil/ olmadığı takdirde bedel istemli davada ilgili bağımsız bölümün üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını talep etmiştir. II....

Davacıların murisi henüz kat irtifakı kurulmamış ve tapuda tarla niteliği ile kayıtlı bir taşınmazdan bağımsız bölüm satın almıştır. Gerçekten, 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10, 13 ve 14 'üncü maddeleri gereğince, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı, tapu memuru tarafından düzenlenecek resmi senet (sözleşme) ve tapu siciline tescil ile kurulur. Ne var ki, bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamakta, sadece ileride kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulacak bağımsız bölümün satışı vaat edilmektedir. Bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz niteliginde olduğundan, böyle bir bölümün satış vaadi aslında bir taşınmaz satışı vaadinden başka bir şey değildir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi, birleşen davalar ise yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların açtığı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olup, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 26.6.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....

Mahkemece, iddia, savunma, toplanan kanıtlar, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümler ile binanın müştemilatı haricindeki bağımsız bölümlerin ve mimari projeye göre, kotta ve 3. normal katta fazladan çıkacak bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı, mimari projeyle sözleşme ekindeki krokiden fazla olarak 5 adet bağımsız bölüm daha inşaa edildiği, anılan sözleşme hükümleri gereği davalı arsa sahiplerinin bu bağımsız bölümlerden kendilerine pay verilmesi gerektiği yönündeki savunmalarının yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu 8, 14, 15 ve 17 nolu bağımsız bölümlerdeki davalı hisselerinin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalılar vekili temyiz etmiştir....

Mahkemece, yapıdaki fiilen 13 numaralı bağımsız bölümü teşkil eden taşınmazın arsa payı olarak bilirkişilerce hesaplanan 25/893 payın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir. 13.10.1999 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu; 304 parselde yapılan binanın 5.normal katında bulunan İskete sokağından bakıldığında sağ tarafta kalan daire cinsindeki gayrimenkuldür. Başka bir ifade ile, satış vaadi sözleşmesi arsa payı mülkiyetinin devri için yapılmamıştır. Bilirkişi raporuna göre de; 304 parselde mevcut çekişmeli bağımsız bölümün bulunduğu ... ruhsatsız, uygulamadaki deyimi ile kaçaktır. Belediye başkanlığından alınan yanıta göre de, hakkında yıkım kararı bulunmakta olup, ilgilileri hakkında cezai yaptırımı uygulanmıştır. 3194 sayılı İmar Kanununun 26.maddesi hükmünce, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaat işlemini yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir....

Daha sonra dosya içindeki tüm belgeler incelenip, gereği düşünüldü: K A R A R Dava, 6 blok 72 bağımsız bölümden oluşan anataşınmazda arsa paylarının düzeltilmesi, A blok zemin katta bulunan 1, 2, 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin, onaylı tadilat projesine göre tapuda kayıtlı cinslerinin tashihi ve projeye aykırı müdahalelerin eski hale getirilmesi istemine ilişkin olup, sadece A blok bağımsız bölüm maliklerine karşı açılmış, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Dosyanın incelenmesinden; dava konusu anataşınmazda kat mülkiyetinin kurulmuş olduğu, toplam 6 blokta 72 bağımsız bölüm bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu tür davalarda yargılama sonucu verilecek karar kat maliklerinin hukukunu da yakından ilgilendirdiğinden mahkemece usul ekonomisi de gözetilerek anataşınmazdaki tüm kat malikleri davaya dahil edilip, taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilerek karar verilmesi gerekirken, eksik taraf teşkili ile davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiştir....

Davalı yüklenici, çekişme konusu bağımsız bölümün 19.07.1995 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine bırakılmasının kararlaştırıldığını, temlik yoluyla taşınmazı davacıya devrettiğini ancak ekonomik kriz nedeniyle temlik edilen diğer bağımsız bölüm maliklerinin ek ödeme yaptığını, davacının da ek ödeme yapması gerektiğini, açılan davanın ödeme yapılmazsa reddini savunmuştur. Davalılardan kooperatif ise, eksik işler bulunduğunu, bedellerinin saptanarak depo edilmesi gerektiğini bildirmiştir. Mahkemece, mülkiyet aktarımı istemi kabul edilmiş, alacağa yönelik istem kısmen hüküm altına alınmıştır....

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında her bir paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi asıl ise de Dairenin uygulamalarında mirastan elbirliği (iştirak) mülkiyetinin söz konusu olması halinde (paydaş...’un mirası el birliği halinde mirasçılarına intikal ettiğinden) birden fazla elbirliği halindeki malike bir bağımsız bölümün tahsis edilmek suretiyle de ortaklığın giderilmesi mümkündür. Çekişmeli taşınmazda 2 paydaş ve bir miras ortaklığı mevcut olup paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle her bir müşterek malike/paydaşa (mirasçılar arasında elbirliği şeklinde) en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması, bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkündür....