Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi üzerine açılan menfi zararın tahsili davalarında, arsa sahipleri tarafından başka bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmamışsa, fesih tarihinden itibaren makul süre eklenmek suretiyle bulunacak tarih itibariyle bilirkişilerin değerlendirme yapmaları, arsa sahiplerinin blok sayısı, kat sayısı ve bağımsız bölüm sayısı dikkate alınarak, yeni yapılacak sözleşmede daha az bağımsız bölüm almalarının sözkonusu olup olmadığının değerlendirilmesi, bunun sonucuna göre varsa arsa sahiplerinin zarar miktarının hesaplanması gerekir. Mahkemece bu şekilde bir değerlendirme ve zarar hesabı yapmayan bilirkişi raporuna dayanılarak arsa sahiplerinin menfi zarar nedeniyle tazminat istemlerinin kabul edilip karar altına alınması doğru olmamıştır....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasında görülen davada; Davacı; 870 ada, 6 parsel sayılı taşınmazda kat mülkiyeti kurulu iken 20 nolu bağımsız bölümün adına kayıtlı olduğunu, tüm kat maliklerince oybirliği ile alınmış ve kesinleşmiş bir mahkeme kararı olmaksızın usulsüz işlemlerle binanın yıktırıldığını ve kat mülkiyetinin terkin edilerek paylı mülkiyete dönüştürüldüğünü öteyandan ortaklığın satış yoluyla giderilmesi ve satış bedelinin tapudaki payları oranında dağıtılması konusunda verilen kararın kesinleştiğini ancak tapudaki payların gerçek oranı yansıtmadığını, kat mülkiyetinin terkin edilerek paylı mülkiyete dönüştürülmesi sırasında payının 1/28 olarak tescil edildiğini, bu tescilin gerçeği yansıtmadığını, binanın 5. katında 217 m² büyüklüğünde bağımsız bölüm maliki olup değerinin yaklaşık 800.000,00 TL. olduğunu, bağımsız bölümlerin katına, cephesine ve manzarasına göre değeri birbirinden farklı olduğu halde paylı mülkiyete geçildiğinde tüm...

Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Asıl dava ve birleşen davada, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki tapu iptali tescil, tazminat ve yine birleşen davada yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların açtığı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olup, asıl uyuşmazlığın arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki davaya ilişkin bulunması nedeniyle, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 25.05.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....

Satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte satışa konu bağımsız bölüm numaralarının belli olmaması, yargılamalar sırasında dava dilekçesinde tescili talep edilen bağımsız bölümlerin değiştirilerek farklı bağımsız bölümlerin tescilinin talep edilmesi , tescili talep edilen bağımsız bölüm numaralarının açıkça belirtilerek davalının temerrüde düşürülmeden dava açılması karşısında davalının yargılama giderlerinden sorumlu tutulması doğru olmamış ve kararın bu nedenle bozulması gerekmiş ise de ; yapılan yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, hükmün Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 438/VII. maddesi uyarınca düzeltilerek onanması gerekmiştir....

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kural olarak yükleniciye devri gereken bağımsız bölümlerin binanın teslimininden sonra devri gerekmekte ise de somut olayda olduğu gibi taraflar yüklenici payına düşen bağımsız bölüm tapularının inşaatın seyrine bağlı olarak teslimden önce devrini sözleşme ile kararlaştırabilirler. Bağımsız bölüm tapularının inşaatın seyrine göre yükleniciye intikali avans niteliğindedir. Zira inşaatın devamı sırasında yapılan bu pay devirleri sonucu yüklenici aldığı bu bağımsız bölümlerin arsa paylarını üçüncü kişilere satarak finans sağlayacak ve inşaatın kalan bölümlerini tamamlayacaktır. Arsa sahibinin bu yöndeki edimini yerine getirmemesi ve olayda olduğu gibi yüklenici tarafından temerrüde düşürülmesi halinde yüklenicinin işe devamı beklenemeyeceğinden mahkemenin kabulünün aksine ayrı bir dava konusuna konu olmasına gerek kalmaksızın devir yapılana kadar olan sürenin inşaat süresine eklenmesi gerekir....

O halde davacıyı na-tamam biçimdeki bağımsız bölümü teslim almaya zorlayamaz. Üstelik bağımsız bölümün tüm iç imalatının bitmesi de yetmez. Ortak alanlar, asansörler, çevre düzenlemesi, otoparklar, güvenlik unsurları gibi eksikler tamamlanmadan hiçbir bağımsız bölüm sahibi taşınmazını etkin ve verimli biçimde kullanamaz. Halbuki davalı “anahtar teslim” yani her şeyiyle kullanmaya hazır bir bağımsız bölüm teslim etmeyi taahhüt etmiştir. Şunu da belirtelim ki, bağımsız bölümün mülkiyetinin davalıda olması gerekmez. Arsa sahibine düşecek bir bağımsız bölüm dahi taahhüt edilmiş olması mümkündür. Taşınmaz satış vaadi için vadedenin malik olma zorunluluğu yoktur. Veya mülkiyet hala arsa sahibinde olsa, müteahhide düşecek bağımsız bölümün vaat edilmesinde hukuki sakınca yoktur. Davalı teslime hazır olduğunu bildirmiş olduğundan davacı bunu mazeret göstererek teslim almaktan kaçınamaz. Elbette yukarıda açıklandığı üzere bağımsız bölümün anahtar teslimi devre hazır olması kaydıyla!...

Daha önce üçüncü kişiye karşı bağımsız bölüm satış vaadi yapılmış olsa bile lehine satış vaadinde bulunulan kişi, bu işlemlere katılmaz. Bu yüzden bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz niteliğinde olduğundan, böyle bir bölümün satışı vaadi aslında bir taşınmaz satışı vaadinden başka bir şey değildir. Anılan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, henüz kat irtifakı kurulmadan önce yapılan binadaki bağımsız bölüm satışı geçerli olduğundan bağımsız bölümün bütün nitelikleri ile ona özgülenen arsa payının orantılı olması ileride kat irtifakı kurulma aşamasında kat irtifakının bağımsız bölüm malikleri arasında yeni bir sorun yaratmamasına tescil hükmü veren mahkemece dikkat edilmesi gerekir....

Bilirkişiler raporlarında sözleşme ekinde bulunan krokide sözleşme gereği taraflara verilmesi kararlaştırılan bölümlerle ilgili m2 hesabı yapmak sureti ile paylaşım oranının davacı lehine %66 ve davalı lehine %33 olduğunu, imar durumu nedeni ile inşaa edilen 3 adet bağımsız bölümün paylaşımı bakımından bu oranın m2 hesabı ile yapılması halinde dava konusu 1 nolu bağımsız bölümün davacıya devri gerektiğini belirtmiş, rapor yerel mahkemece hükme esas alınmak sureti ile davanın kabulüne karar verilmiştir.Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, inşaatın anahtar teslimi olarak yapılması kararlaştırılmış olup, dosya kapsamına göre yükleniciye tüm bağımsız bölüm tapularının devrinin yapıldığı, en son dava konusu bağımsız bölümün tapusunun kaldığı anlaşılmıştır. Yüklenici tacir olup işin ehli olması sebebi ile başlangıçtaki imar mevzuatına göre yapacağı inşaatın özelliklerini tespit edip, projeleri buna göre yaptırmak zorundadır....

Ancak dosya kapsamında yapılan bilirkişi incelemeleri ile 5 nolu dairenin fiziki durumunun sözleşme ve projeye göre farklı bulunduğu, sözleşme gereği normal bir bağımsız bölüm olsa arsa payının 14/60 olacağı ancak çatı piyesi eklenmese dahi davacıya teslim edilen ve halen kullandığı yerin mu miktardan fazla olduğu bu nedenle sözleşmeye göre devri gereken ve projeye uygun bağımsız bölüm olarak hesaplama yapıldığında davacıya 4/60 eksik ifa yapıldığı anlaşılmıştır. Davacının eşine sözleşmeden doğan tüm haklarını temlik ettiği belirlenememiş bu nedenle sözleşmede bakiye kalan alacakları için davacının hak sahibi bulunduğu ve bu miktar yönünden aktif husumeti olduğu değerlendirilmiştir....

"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Dava dilekçesinde, kat mülkiyetli ana yapıya bağımsız bölüm eklenmesi için gereken işlemlerin davacı tarafça yapılması hususunda mahkemece izin ve yetki verilmesi istenilmiştir. Mahkemece dava dilekçesi görev yönünden reddedilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Dava dilekçesinde, mevcut yapının üzerine kat çıkılması ve yeni oluşacak bağımsız bölümlere arsa payı da verilerek tapuya tescili için gerekli tüm işlemlerin davacı tarafından yapılmasına mahkemece izin verilmesi istenilmiş olup, dosyaya getirtilen tapu kayıt örneğinin incelenmesinden davaya konu edilen yapının üzerinde yer aldığı taşınmazda kat mülkiyetinin kurulu olduğu anlaşılmaktadır....