Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere veya notere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Davalı kiralananı tahliye ederek anahtarı teslim ettiğini ileri sürdüğüne göre bu durumu davalının kanıtlaması gerekir. Davacı vekili taşınmazın 2014 ekim ayında tahliye edildiğini iddia ederek tahliye anına kadar ödenmeyen 2014 Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos ve Eylül ayı kira alacakları yönünden takip yapmıştır....

Davalı ise savunmasında kiralananı 20 yıllığına 14.06.2011 tarihide kiraladığını, kiralandığında Gaziantep S.H.M.2001/275 D İşler dosyasında tesbit yaptırdığını, yüzme havuzunun sözleşmenin 9 maddesine göre alt donanımı çalışır vaziyette teslim edilmediğini, havuzu 2 ay çalıştırıp 10 ay kapalı tuttuğunu,müvekkil tarafından hazırlanan projenin davacı kurum tarafından onaylandığı halde belediyeden ruhsat alınamadığını,tespitin neye göre yapıldığının belli olmadığını, havuz teslim edildiğinde büyük oranda hasar olup müvekkili tarafından çalışır duruma getirildiğini belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı kiracının taşınmazı tahliye etmeyip halen kullandığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Davacının hor kullanma tazminatını isteyebilmesi için kiracı tarafından kiralananın tahliye edilmesi gerekir....

Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir....

Davacı alacaklılar, bu davada davalının 5.1.2009 tarihinde kiralananı haksız fesih ve tahliye etmesi nedeniyle uğranılan kira kaybı alacağının tahsilini de istemiştir. Her ne kadar mahkemece davacıların, erken fesih sebebiyle tazminat alacağı isteyebilmeleri için sözleşmenin davalı tarafça feshedilmiş olması gerektiği, oysa davacı tarafından davalının kiralanandan tahliyesinin istendiği, bu hususta dava açılmış olduğu, tahliye iradesinin davalı tarafa bildirilmiş olduğu, davalının da dava devam ederken 05.01.2009 tarihinde kiralananı tahliye ettiği gerekçesi ile tahliye tarihinden sonraki makul süre kira alacağının tahsili isteminin reddine karar verilmişse de davalı kiracı, kira bedellerinin zamanında ödememesi sebebiyle hakkında haciz ve tahliye talepli icra takibine sebep olmuş itirazında kabul ettiği aylar kirasını yasal sürede ödememek suretiyle temerrüte düşmüştür....

Çünkü kiralananı geri verme borcuna aykırı davranıldığı bu aşamada ileri sürülemez. Gerçekten 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 334. ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 266. ) maddesi hükmüne göre kiralanan ne durumda teslim alınmış ise kiranın bitiminde ve o durumda geri verilmelidir. Kira sözleşmesi sona ermediğinden kiralananı geri verme borcu henüz doğmamıştır. Kiranın bitiminde kiralananın eski hale getirildikten sonra teslim alındığı şekliyle geri verilmesi mümkün olup, değişiklikler giderilmeksizin kiralananın iade edilmesinin söz konusu olması halinde tazminat sorumluğu doğacağından mahkemece tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, tazminat isteminin de kabul edilmesi doğru görülmediğinden hükmün tazminata ilişkin olarak bozulması gerekmiştir. SONUÇ....

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalının erken tahliye tazminatının hangi süreye kadar olacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiralananda 06.11.2005 tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, kira dönemi sonunu beklemeden kiralananı 26.03.2009 tarihinde tahliye ettiğini, taşınmazın yeniden ancak 03.05.2009 tarihinde kiraya verilebildiğini, bu nedenle 2400 TL’nin tahsili için icra takibi yaptıklarını, davalının haksız itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptaline, takibin devamına ve % 40 icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir....

Kiralayan durumunda bulunan malik, kiralananı satarken yeni malike ödenmemiş kira alacaklarını temlik edebilir. Bu durumda alacağın temliki ile birlikte buna ilişkin dava hakkı da devredilmiş olur. Kiralayan malik kiracı hakkında kira alacağının tahsili ve temerrüt sebebiyle tahliye davası açtıktan sonra kiralananı satarsa henüz hüküm altına alınmamış olan kira alacaklarını da yeni malike temlik edebilir. Bu durumda kiralananı devralan kişi davaya devam eder. Tahliye isteme hakkı alacak hakkından ayrı olarak temlik edilemez. Buna karşılık sadece alacağın temliki mümkündür. Olayımıza gelince; davacı alacaklılar tarafından 12.08.2013 tarihinde başlatılan icra takibinde; aylık 700,00 TL den ödenmeyen 2013 yılı 4. İla 8. Aylar arası 7 aylık kira bedeli toplamı 3.500,00 TL nin faiziyle birlikte tahsili istenmiştir....

Davacı vekili dava dilekçesinde, davacının traktör kabini ve malzemesi işi ile uğraştığını, 28.12.2011 tarihinde kiralananı bu amaçla satın aldığını, davalıya 30/12/2011 tarihinde kiralananı satın aldığını ve 6 ay içinde taşınmazı tahliye etmesini ihtar ettiğini, ihtarnamenin tebliğine rağmen davalının kiralananı tahliye etmediğini ileri sürerek, kiralananın davalı vekili, cevabında satışın muvazaalı olduğunu, ihtiyacın samimi olmadığını bildirerek davanın reddini istemiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda, kiralananın zemin katının 22,50 m2, üst katının ise 50 m2 olduğunu, 22,50 m2 zemin katta iş makineleri, traktör parçaları, kabin kilitleri, kapı, cam, ayna, kabin dışındaki ayna ve ayna kolları ve sürücü koltukları satışı yapmanın uygun olmayacağını, davalının kullandığı 50 m2 zemin alanında yaptığı mevcut işin bile sıkışık vaziyette yapıldığının belirtilmesi nedeniyle davacının iddiasını ispatlayamadığından davanın reddine karar verilmiştir....

Davacı vekili, müvekkilinin malik olduğu taşınmazın aylık 500 TL bedel ile davalıya kiraya verildiğini, davalının kira dönemi içerisinde 15.06.2014 tarihinde kiralananı boşaltacağına dair 01.07.2013 tanzim tarihli tahliye taahhüdü verdiğini, buna rağmen kiralananı boşaltmayan davalı hakkında İstanbul 26.İcra Müdürlüğü’nün 2014/20434 sayılı dosyası ile icra takibi başlattıklarını, davalının haksız itirazı nedeniyle takibin durduğunu belirterek, itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ise diğer itirazları yanında takibe konu 01.07.2013 tarihli tahliye taahhüdünün müvekkilince imzalanmadığını, sonradan doldurulduğunu iddia ederek tahliye taahhüdündeki yazı, tarih ve imzaya itiraz ettiklerini bildirmiş ve davanın reddini istemiştir....

Davalının bu itirazı, kısmi itiraz niteliğinde olup aylık kira miktarına muacceliyet koşuluna ve kiralananı tahliye ettiğine ilişkin bulunmamaktadır. Başka bir deyişle aylık kira miktarına itiraz edilmeyerek bakiye 4225.-YTL borcun bulunduğu sonucuna varmak gerekir. Zira davalı bakiye borcu ödediğine ilişkin İ.İ.K.'nun 269/c maddesinde belirtilen bir belge sunamamıştır. Ankara 18. İcra Mahkemesi'nin 2004/290 Esas ve 2004/335 Karar sayılı Mahkeme kararındaki tahliye kararına dayanılarak akdin feshedildiği kabul edilemez. Zira tahliye kararının infaza konulmadığı, davalının kiralananda oturmaya devam ettiği anlaşılmaktadır. Nitekim davalı itirazında kiralananı tahliye ettiğini bu sebeple muaccel borcu bulunmadığını ileri sürmediği gibi yargılama aşamasında ve temyiz dilekçesinde dahi kiralananı tahliye ettiğine dair bir itirazı bulunmamıştır. Bunun sonucu olarak daha önce alınan ve infaz edilmeyen tahliye kararına rağmen davalının kiralananda oturduğunun kabulü gerekir....