Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkiline ait taşınmazın davalı şirkete 31.08.2004 başlangıç tarihli ve 70 ay süreli sözleşme ile kiralandığını, davalı şirketin kiralananı 21.08.2009 tarihinde tahliye ettiğini davacıya bildirmesine rağmen kiralananın anahtarının teslim edilmediğini, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/62 Değişik iş sayılı dosyası ile 4.9.2009 tarihinde yapılan tespit sırasında davalının kendi anahtarı ile giriş kapısının açıldığını, talebe rağmen kiralananın anahtarlarının davalı tarafından teslim edilmediğini, kiralananın davalı kiracının hukuki ve fiili hakimiyeti altında iken bakım ve gözetim sorumluluğunun ihmal edilmesi sonucu 1.2.2010 tarihinde kiralananı su bastığını, zarar bedelinin belirlenmesi için ......

Davacı, davaya konu kiralananı 02.12.2013 tarihinde iktisap ettiğini, kendisinin esnaflık yaptığını, kendi işyerinden daha merkezi bir konumda olan kiralananı idari büro olarak kullanmak istediğini belirterek, kiralananın tahliyesini istemiş, davalı davacının ayakkabı dükkanı çalıştırmakta olduğunu, kiralananı idari büro olarak kullanmasının dava konusu olamayacağını, ihtiyacın gerçek ve samimi bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir....

Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Somut olayda; taraflar arasında 15/11/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalanmış olup, davacı kiracı kiralananı 2012 yılı Nisan ayı başında tahliye ettiğini iddia etmekte, davacı ise tahliyenin 2013 yılı Ocak ayında gerçekleştiğini savunmaktadır. Her ne kadar mahkemece; kiralananın, vergi kayıtlarında 03/07/2012-31/07/2012 tarihleri arasında üçüncü kişinin iş yeri adresi olduğu, bu nedenle kiralananın tahliye edildiği kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmiş ise de üçüncü kişiye ait vergi kayıtlarına dayanılarak kiralanan tahliye edildiğinin kabulü mümkün değildir....

Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Somut olayda; taraflar arasında 15/11/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalanmış olup, davacı kiracı kiralananı 2012 yılı Nisan ayı başında tahliye ettiğini iddia etmekte, davacı ise tahliyenin 2013 yılı Ocak ayında gerçekleştiğini savunmaktadır. Her ne kadar mahkemece; kiralananın, vergi kayıtlarında 03/07/2012-31/07/2012 tarihleri arasında üçüncü kişinin iş yeri adresi olduğu, bu nedenle kiralananın tahliye edildiği kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmiş ise de üçüncü kişiye ait vergi kayıtlarına dayanılarak kiralanan tahliye edildiğinin kabulü mümkün değildir....

CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkiline ulaşan bir fesih bildirimi bulunmadığını, müvekkilinin kiralananı Gün Eczanesi ismiyle işletmekte olduğunu, işyerinin taraflar arasında imzalanan 01.08.2015 tarihli kira sözleşmesi gereğince kullanılmakta olduğunu, kiralanan yerin eczacılar ve eczaneler hakkında yönetmenliğinin 20. maddesi gereğince belirtili kıstaslara sahip olma zorunluluğunun bulunduğunu, müvekkili tarafından yapılan tadilatların bu amaçla yapıldığını, gerçekleştirilen tadilatların zorunlu ve faydalı tadilatlar olduğunu, yapılan tadilatlar için müvekkilince site yönetiminden izin alındığını, sözleşmede açıkça yazılı rıza istenmediği için buna gerek duymadığını, müvekkilinin kira sözleşmesinin imzalanmasından kısa bir süre sonra 28.09.2015 tarihinde tadilat işlemlerine başladığını, davacının dava dilekçesinde belirttiğinin aksine yapılan tadilatların dışarıdan gözüktüğünü, tadilatlar bittikten sonra kiralananın 6 ay boş kaldığını, davacı tarafın bu süre zarfında...

Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. 18. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir....

Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. 18. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir....

Buna göre kiracının borcu kira sözleşmesi karşılığı bir bedel ödemek, kiraya verenin borcu da belli bir süre için kiralananı kiracının emrinde hazır bulundurmaktır. Dairemizin taraflar arasındaki aynı kira sözleşmesinden kaynaklanan farklı dönemi kira alacağına ilişkin 2017/833 Esas, 2017/937 Karar sayılı ilamında da temas edildiği üzere; TBK'nun 301. maddesine göre kiralayan “....kiralananı kullanmaya uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmak ile mükelleftir...”. Taşınmazın kiralandıktan sonra ayıplı hale gelmesi hali, TBK'nun 305. ve 306. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK'nun 305 maddesinde "Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez....

İcra Müdürlüğünün 2016/18460 Esas sayılı takip dosyası ile takibe konulduğu, davacı tarafça 21/12/2017 tarihinde kiralananın anahtarının ve su sayaç kartının icra dosyasına teslim edildiği, davacı kiracının cebri icra ile kiralananı tahliye etmediği, kiralananı kendiliğinden tahliye ettiği anlaşılmıştır. TBK'nun 355.maddesi gereğince tazminat istenebilmesi için kiracının ya da cebri icra ile kiralananı tahliye etmesi gerekmektedir. Davacı kiracı tarafça kiralanan taşınmazın cebri icra ile tahliye edilmediği gibi dava konusu taşınmazın kiraya verilmediği satıldığı anlaşıldığından TBK'nun 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmadığından mahkemece verilen kararda bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu nedenle davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmıştur. HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle; Dosya kapsamına, toplanan delillere, Ankara 13....

Bu durumda; yeni yapılan ihaleye katılan davacının ihaleyi kazanamaması üzerine ihale şartnamesinin 10/d maddesinin, kiralananda faaliyet gösteren eski kiracının ihaleye katılıp ihaleyi kazanamaması halinde; en geç 15 gün içerisinde kiralananı tahliye ederek idareye teslim etmesinin zorunlu olduğu, kiralananı teslim etmemesi durumunda 2886 sayılı Devlet ihale Kanunu'nun 75. maddesi uygulanmakla birlikte, önceki kira süresinin bittiği tarihten kiralananı boşalttığı tarihe kadar geçen süre için ihale ile tespit edilen yeni kira bedeli üzerinden eski kiracının idareye ödeme yapacağı yolundaki hükmü gereği, işgaliye bedelinin ödenmesi gerektiğine ilişkin tesis edilen işlemin, davacı açısından hukuki sonuçlar doğuran icrai nitelikte oldukları gözönüne alındığında; dava konusu işlemin, idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem niteliğinde olduğu sonucuna ulaşılmıştır....