Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın sözleşmenin ve satışın yapıldığı tarihte yürürlükte olup olaya uygulanacak 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Kiralananın üçüncü kişiye satılması durumunda, satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden, yapılan satış sözleşmesi ile önceki malik davalının sebepsiz zenginleştiği kabul edilmelidir. Davalı taşınmazı mevcut hali ile sattığından ve satış bedelini aldığından sebepsiz zenginleşme satış ile birlikte gerçekleştiğinden yeni malik ile davacı arasındaki kira sözleşmesinin devam etmesi davalının imalat bedellerini talep hakkını ortadan kaldırmaz....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Davacı, davalı ile yapılan 07.10.2004 tarihli kira sözleşmesi ile davalı kuruma ait çay ocağını kiraladığını, davalı kurumun baskısı sonucu yeni kira dönemi başlamadan 07.07.2007 tarihli yazılı bildirimle tahliye ettiğini,Kira sözleşmesinin 3. maddesi gereğince davalının özel istekleri doğrultusunda faydalı imalatlar yaptığını,sözleşmede bu imalat bedellerinin kiracıya ait olacağına ve talep edilmeyeceğine dair bir düzenlemenin bulunmadığını,bu nedenle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla imalat bedeli olan 10.500 TL’nin faiziyle davalıdan tahsilini talep etmiştir....

-TL 'sinin ise yapılan tadilat ile malzeme bedeline ilişkin olduğunu bildirmiştir. Davalı, kiralanana ilişkin yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığını davacının biliyor olduğunu, davacının kiralananı ticari başarısızlığı nedeni ile terk ettiğini, tazminat taleplerinin haksız olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-) Davacının mahrum kalınan kâr ve taşınmaza yaptığı masraf bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin, vekâletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür....

Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 20/03/2014 NUMARASI : 2013/57-2014/200 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava zorunlu ve faydalı masraf bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece,davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir....

Özgür irade ile kararlaştırılmış bu şartlar geçerlidir ve tarafları bağlar ve bu hükme göre davacı tarafından yapılan faydalı masraflar istenemez ise de; söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olup taşınmazın kira sözleşmesindeki 7 yıl 6 aylık süre sona ermeden tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerinden yıpranma düşülerek isteyebilir....

ilk bozma kararı ile tespit edilmesine rağmen, yeniden bizzat hüküm kurması gerekirken, davalının istinaf başvurusunun reddine karar verilmesi hatalı olduğu gibi, hükme esas alınan ek bilirkişi raporunun da; bedeli talep edilen her bir imalat kalemi bakımından bozmaya uygun şekilde imalatın sökülüp götürülebilir nitelikte olup olmadığı, faydalı yahut zorunlu imalat olup olmadığını irdelemediği ilk bozma kararında eksik olduğu belirtilen kök rapor ve tespit dosyası raporları ek bilirkişi raporunda da hesaplamaya esas alındığı, sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalat kalemleri tespit edilerek bunların imalat tarihi itibariyle tespit edilen imalat bedelinden yıpranma payının düşülmediği, denetime elverişsiz şekilde hesaplama yapılarak kiralanan “taşınmazda meydana gelen yıpranma payı” ve “ihzarat payı” adıyla düşüm yapılarak sonuç bedel tespit edildiği yine kalan kira süresinin toplam kira süresine oranı esas alınarak tespit edilen faydalı zorunlu masraf bedelinin bu orandaki tutarına...

Her ne kadar mahkemece karşı dava tarihi itibariyle tahliyenin gerçekleşmemiş olması nedeniyle karşı davanın reddine karar verilmiş ise de; kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir. Bu durumda mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile sökülüp götürülebilecek imalatların sözleşme hükümleri uyarınca istenemeyeceğinin de nazara alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....

Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; konusunda uzman bilirkişi marifeti ile mahallinde keşif yapılarak davacı tarafça kiralanana yapılan ve kiraya verence de benimsenen faydalı ve zorunlu imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde belirlenerek, faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihi tespit edilemiyor ise kira başlangıç tarihi itibariyle belirlenecek değerinden varsa yıpranma payı düşüldükten sonra tespit edilecek bedelin kalan kira süresinin toplam kira süresine oranına isabet eden kısmı hesaplanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken; sözleşmenin haklı nedenle feshedilip feshedilmediğinin sonuca etkili olmayacağı ve kiralanın kira süresi sona ermeden erken tahliye edildiği hususları gözetilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir....

düşüldüğünü, belirterek yaptığı zorunlu ve faydalı işler karşılığı olarak 9.000 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir....

Mahkemece; davanın reddine dair verilen karar, davacının temyizi üzerine, Dairemizin 09/10/2019 tarihli ve 2018/5798 E. 2019/7661 K. sayılı ilamı ile; "... davacı kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini yıpranma payı da düşülerek talep edebilir. O halde, mahkemece; konusunda uzman bilirkişi heyeti ile davacı kiracı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu masraflar tespit edildikten sonra tahliye tarihinden kalan kira süresi ile orantılı olarak bu masrafların tahsiline hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir." gerekçesiyle bozulmuştur....