Dava, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu işler bedelinin tahsili istemine ilişkindir Davacı vekili, dava dilekçesinde; davalı idareye ait oteli 25.01.2007 tarihli sözleşme ile kiraladıklarını, otelin işletmeye uygun bir halde teslim edilmemesi nedeniyle otele yönelik bir çok faydalı masraf yaptıklarını, bu kapsamda kiralananın komple çatı onarımı, pencere ve camların değişimi, otelin sıva ve boyalarının yenilenmesi, halı ve nevresimlerin değiştirilmesi gibi bir çok yatırım yaptıklarını, davalının kira alacağına yönelik yaptığı icra takibi nedeniyle kiralananın 08.04.2009 tarihinde icraen tahliye edildiğini, yapılan faydalı ve zorunlu masraflar nedeniyle davalının sebepsiz zenginleştiğini, kira sözleşmesinde yapılan masrafların istenemeyeceğine ilişkin hüküm bulunmasına rağmen yapılan masrafların bedelsiz olarak kiralayana terk edilmesinin hakkaniyete aykırılık teşkil ettiğini, yapılan faydalı masraflar nedeniyle davalının tüm sözleşme süresince elde edeceği kira gelirinin çok üzerinde...
Maddesinin emredici nitelik taşıdığını, Mahkeme'nin bu durumu resen nazara almasının gerektiğini, tesisin tahliyesi halinde davalının tüm tesise ve müşteri çevresine sahip olarak davacılar aleyhine sebepsiz zenginleşeceğini, Mahkeme tarafından bildirilen tanıklar dinlenmeden karar verilmesinin de yasaya aykırı olduğunu, Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarında belirtildiği üzere bu davaya konu benzer uyuşmazlıklarda; kural olarak, kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin vekâletsiz işgörme (TBK m. 527) ve sebepsiz zenginleşme (BK m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesinin mümkün olduğunu, yerleşik uygulamada kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönünde olduğunu, Denkleştirici adalet ilkesi ve paranın alım gücü dikkate alındığında 2002 yılındaki 373.354,07- TL'nin alım gücü ile bu paranın...
Noterliği'nin 20/12/2011 tarih ve ... yevmiye no'lu ihtarnamesi ile kira sözleşmesini feshettiklerini, ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2011/543 D.İş sayılı tespit dosyası ile taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masrafların KDV dahil 50.270,00 TL olarak belirlendiğini ileri sürerek,kiralanana yapmış oldukları zorunlu ve faydalı değer artırıcı tamirat ve tadilatların bedeli olan 50,270,00 TL' nin, dava konusu taşınmazdan şimdiki yerlerine taşınma masrafı olarak 2.000,00 TL' nin, 835,20 TL tespit masrafı ve 116,12 TL noter masrafı olmak üzere toplam 53.221,32 TL 'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Karşı davalı, söz konusu tadilatların karşı davacı kiracı tarafından kendi ihtiyacı için yapıldığını, giderken de sökülmediğini,taşınmazı esaslı tadilat gerektirecek şekilde ve zarar vererek tahliye ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, alınan bilirkişi raporunda yapılan tadilatların faydalı tadilat şeklinde olduğunun belirtilmesi üzerine, yapılan ilave tesislerin kiralanana sağladığı katkının 1.500,00 TL olduğu, karşı davacının ancak bu miktarı talep edebileceği belirtilerek davanın kısmen kabulü ile 1.500,00 TL'nin karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Karşı dava, kiralanana yapılan faydalı masrafların tahsili istemine ilişkin olup, davacı kiracının, kiralanana bir kısım tadilat ve yenilemeler yaptığı, tespit raporu ve diğer delillerden anlaşılmaktadır....
Bu durumda mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile sökülüp götürülebilecek imalatların sözleşme hükümleri uyarınca istenemeyeceğinin de nazara alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....
Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz işgörme (6098 sayılı TBK’nın md.530) ve sebepsiz zenginleşme (6098 sayılı TBK'nın md. 77 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür. Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 530. maddesi kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir....
Denilmekte olup; kiracı tarafından yapılan imalatların hangilerinin faydalı ve zorunlu imalat olduğu tam olarak ortaya konulmadan, bu imalatlar için yabancı firmalardan alınmış faturaların yapılan imalatlarla karşılaştırılmasının yapılıp, imalatların faturalardaki malzemeler ile uygunluk gösterip göstermediği tespit edilmeden hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, doğru değildir. Hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekirken, onanmasına ilişkin sayın çoğunluk görüşüne iştirak edilmemiştir....
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkili tarafından yapılan imalatların sökülüp takılabilen imalatlar olmadığından taşınmaza kalıcı bir değer kattığını, yeni kiracının kendi zevkine göre kiralananda değişiklikler yapmış olmasının müvekkilin yapmış olduğu zorunlu ve faydalı imalatları gereksiz ya da değersiz hale getirmeyeceğini, müvekkili tarafından yapılan imalatların sadece dekorasyonla ilgili olmayıp temel donanım ile ilgili imalatlar olduğunu, karkas vaziyette kiralanan dükkanın müvekkilin imalatıyla değer kazandığını, bu hususta yaptırılan tespit dosyasının mahkemece göz ardı edildiğini belirterek kararın kaldırılması istemiyle istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Dava, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların tazminine ilişkindir....
Mahkemece, gerektiğinde yerinde yeniden keşif yapılarak kiracının kiralanan üzerine yaptırdığı imalat ve tesislerin faydalı ve zaruri imalatlar olup olmadıkları, bu imalat ve tesislerin taşınmazın değerini artırıcı nitelikte olup olmadıkları araştırılıp faydalı ve zaruri ve değer artırıcı imalatlar ise yapım tarihlerindeki değerlerinin (sözleşmenin başında yapıldığının) tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde imalatların faydalı ve zaruri,değer artırıcı imalat olup olmadıkları araştırılmadan ve yapıldığı tarihteki (sözleşmenin başında) değerlerinin değil de dava tarihindeki değerlerinin tahsiline karar verilmesi doğru değildir. Kabule göre de davacı tarafça yaptırılan tespit masraflarının iş bu davadaki yargılama giderleri içerisinde gösterilmesi gerekirken ayrı bir alacak kalemi olarak tahsiline karar verilmesi de doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Dava, kira sözleşmesi gereğince kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalatların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tahsili istemine ilişkindir....
