DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : Denizli 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2021/388 Esas sayılı dosyası üzerinden istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize intikal eden dosya incelendi: GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; kira sözleşmesi şartlarında Covid-19 salgını nedeniyle menfaatler dengesinde bozulma meydana gelmesiyle kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması ve öncelikle kira bedelleri için ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep ve dava etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Yerel mahkemece yapılan tensip zaptının 4. maddesine davacı vekilinin dava dilekçesi ile; yargılama sürecince kiranın %50 'den az olmamak üzere indirim ve uyarlamaya ilişkin tedbir talebinin, davanın esasını çözer nitelikte bir ihtiyati tedbir talebi olduğundan ve davanın esasını çözer nitelikte ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceğinden REDDİNE, şeklinde karar verilmiştir....

Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir....

Yukarıda anıldığı gibi, uyarlama kurallarının uygulanması için öngörülmez bir dış olayın meydana gelmesi gerekir. 34. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 14.09.2021 tarihli ve 2017/(13)3-2308 E., 2021/994 K. sayılı kararında da aynı hususlara işaret edilmiştir. 35. Her iki dava arasında bir yakınlık olmasına karşın belirgin farklar bulunmaktadır : a) Uyarlama davaları tartışmalı olmakla birlikte genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde söz konusu olduğu hâlde, kira tespit davaları bir yıl süreli sözleşmelerinde devreye girer. b) Uyarlama davaları açıldığı tarihten itibaren derhal etkili olur. Bu nedenle daha önceki tarih için uyarlama istenemez. Kira tespit davaları ise kira sözleşmesinin sonundan, yeni dönem başından itibaren hükmünü ifade eder, yeter ki kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün öncesine kadar dava dilekçesi veya kira bedelinin tespitinin isteneceğine dair bildiri (ihtar) kiracıya ulaştırılsın....

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava, kira bedelinin uyarlanması istemli davadır. Talep;"kira sözleşmesinden kaynaklı ihtiyati tedbir" istemine ilişkindir....

Davacılar vekili dava dilekçesinde; Davalının 01.05.2010 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunu, aylık kira bedelinin sözleşmede aylık net 5.500 TL belirlendiğini, 3. yıldan itibaren kira bedelinin 6.000 TL olacağının sözleşmede kararlaştırıldığını, 01.05.2013 tarihinde başlayan 4. yılda davalının sadece 500 TL artış yaparak, aylık 6.500 TL kira bedeli ödediğini, aradan geçen dönemde mecurun olduğu bölgenin öneminin arttığını, beklenenin üzerinde bir rağbet alanı haline geldiğini, kiracının ödediği bedelin çevredeki kiralara göre düşük kaldığını belirterek 01.05.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 19.300 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı sözleşmenin beş yıllık olduğunu, davanın süresinde olmadığını, 01.05.2013 tarihinden itibaren net 6.500 TL ödemeye başladığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.05.2010 başlangıç tarihli ve 3+2 yıl sürelidir....

SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2021/945 ESAS (ARA KARAR ) DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2021/945 Esas sayılı 21/04/2021 tarihli ara kararına karşı davalıvekili tarafından istinaf incelemesi için Dairemize gönderilmekle inceleme aşamasında dosyadaki tüm bilgi ve belgeler incelendi. GEREĞİ DÜŞÜNÜLÜP GÖRÜŞÜLDÜ TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin işletmekte olduğu çocuklara faaliyet veren Sihirli Köşk Eğlence Merkezinin bulunduğu iş yerini 30/09/2018 tarihinde aylık 18.000,00 TL kira bedeli karşılığında davalı Kilo Gıda İnş.Tekst.Tic. ve San.Ltd. Şti.'...

Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir. Olayımızda ise;Taraflar arasındaki 01.01.2002 başlangıç tarihli 5 yıl süreli sözleşme süresi 01.01.2007 tarihinde dolmuştur. Davacı kiracı uzayan kira döneminde kira bedelinin tespitini istemiştir. Mahkemece davanın uyarlama davası olarak kabul edilerek kira bedeli tespiti yoluna gidilmesi doğru değildir. Ancak bu husus davacı tarafından temyiz edilmediği için davalılar lehine usulü kazanılmış hak oluşturmaktadır....

Buna göre, yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet (TMK 2/1, 4. md) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir....

KARAR Davacı, 1.11.2003 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli ve aylık 4.000 dolar bedelli kira sözleşmesi ile kendisine ait taşınmazı davalıya kiraladığını, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihteki ekonomik durumun sonradan ortaya çıkan nedenlerle aleyhine değiştiğini, sözleşme tarihinden sonra doların TL karşısındaki değerinin azaldığını, ayrıca kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralananın bulunduğu çevrede olağanüstü gelişmeler sonucu taşınmazın bulunduğu yerin merkezi bir yer haline geldiğini, taşınmazların satış ve kira bedellerinin çok arttığını, vergisinin çoğaldığını, kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını, ileri sürerek aylık kiranın 12.000 dolar olarak uyarlanmasını istemiştir. Davalı, uyarlama şartları bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir....

-TL olarak yeniden tespitini, tespitin 01.08.2014 tarihinden itibaren ödenmeyen aradaki fark miktar için işleyecek en yüksek mevduat faizi ile birlikte geçerli olacağına karar verilmesini talep etmişler, 12.05.2015 tarihli tavzih dilekçesi ile uyarlanması talep edilen yeni kira döneminin 01.01.2015 tarihi olduğunu bildirmişlerdir. Davalı, sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin düzenleme yer aldığını, sözleşmedeki esaslara göre kira bedelini artırarak ödediğini belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne kiralananın 01.01.2015 tarihinden başlayan yeni dönem aylık kira bedelinin takdiren aylık net 5.850....