No:24 A Çukurova/ADANA" adresindeki taşınmazın kiralanması hususunda 10/06/2019'da akdedilmiş olan ve "05/07/2019 başlangıç tarihli" kira sözleşmesi akdedildiğini ve taşınmazın 5 yıl süreyle kiralandığını, kiralanan iş yerinin 1. sene aylık kira bedeli 17.000,00.TL ve yıllık kira bedeli 204.000,00.TL olarak belirlenmiş ve yıllık artış oranı TÜFE oranına göre kabul edildiğini, 1.sene kira bedelinin tamamı 2. sene kira bedelinin de ilk 8. aylık kısmı davacı şirkete müvekkili tarafından ödendiğini, evrensel düzeyde yaygın olan bu salgına neden olan virüsün değişim göstermesi ve aşıların etkisiz kalması nedeniyle tedbirlerin devam etmesi ve yasakların tekrar gündemde olması nedeniyle 5 Temmuz 2021 tarihinde başlayan 3. sene kira bedelinin de yasal faize göre hesaplanarak mahkemece uygun görülecek makul oranda indirilerek uyarlanmasını, dava kesinleşinceye kadar, Adana Genel İcra Dairesinin 2021/12091 sayılı takip dosyasının durdurulmasına, müvekkilinin tahliye edilmemesine ve uyarlama talep...
Davalı cevabında; müvekkilinin dava konusu kiralanan petrol istasyonuna 500.000 TL masraf ve ek tesisler yaparak daha da iyileştirdiğini, bölgede iddia edildiği gibi gelişmelerin yaşanmadığını, ödenen bedelin yeterli olduğunu, uyarlama şartların bulunmadığını ileri sürerek, davanın reddini dilemiştir.Mahkemece alınan bilirkişi heyet raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile aylık kiranın 47.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davaya konu kira sözleşmesi 01.08.2001 tarihli ve 15 yıl sürelidir. Uyarlama istenen dönem sözleşmesinin sona ermesinden önceki dönemdir. Sözleşmede sonraki yıllar kira parasının...'nun Tüketici Fiyat Endeksi oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır....
Davacıların yazılı belgesi bulunmadığına göre yemin deliline dayanmış olduğundan kira bedeli, kira başlangıç ve bitiş tarihi ile kira artış oranı hakkında yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak sözleşme içeriği belirlenmelidir. Bundan sonra yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda kira bedelinin tespiti konusu değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi isabetli değildir. Kabule göre ise; Mahkemece aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira bedelinin uyarlanması talebi uygun görülerek hüküm tesis edilmiş ise de aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davasının şartları mevcut değildir....
Davacıların yazılı belgesi bulunmadığına göre yemin deliline dayanmış olduğundan kira bedeli, kira başlangıç ve bitiş tarihi ile kira artış oranı hakkında yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak sözleşme içeriği belirlenmelidir. Bundan sonra yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda kira bedelinin tespiti konusu değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi isabetli değildir. Kabule göre ise; Mahkemece aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira bedelinin uyarlanması talebi uygun görülerek hüküm tesis edilmiş ise de aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davasının şartları mevcut değildir....
Tedbir kararı verilmemesi durumunda; doğrudan veya önleme amaçlı idari kararlar nedeniyle pandemiden kaynaklanan ekonomik darlığa bağlı olarak kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ile temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün hale gelir. Uyarlama davalarında amaç taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta tutulması ile gerçekleşen olağanüstü durumlar karşısında başlangıçta var olan edimler arasındaki adaletin yeniden tesis edilmesidir. Uyarlama talepli olarak açılan davalarda ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde, dava sonuna kadar kira sözleşmesinin ayakta tutulması bazı hallerde mümkün olmayabilir. Uyarlama davasından beklenen, sözleşmenin gerçekleşen olağanüstü duruma rağmen koşulların değiştirilmesi ile ayakta tutulmasıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Uyarlama istemli (Kira) Uyuşmazlık, kira uyarlamasına ilişkindir. Bu durumda temyiz incelemesi dairemizin görevi dışında bulunduğundan dosyanın görevli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 28/12/2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Uyarlama İstemli K A R A R Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira sözleşmesinden doğan uyarlama isteğine ilişkin bulunduğuna ve davada zilyetliğe dayanılmadığına göre, 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14.maddesi hükmü gereğince, hükme yöneltilen temyiz itirazlarının incelenmesi Yüksek Yargıtay (3.) Hukuk Dairesine ait olmakla, gereği için, dosyanın anılan Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 21.07.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
uyarınca kararlaştırılan kira bedeline yıllara göre yapılacak artış belirlendiğini, bilirkişi raporunda; 01.01.2019- 31.12.2019 tarihleri arasında kira bedelinin net ne kadar olması gerektiğini, davalının yaptığı ödemeler, bakiye kira alacağı hesaplandığını, uyarlama ile ilgili hiç bir tespit içermeyen bilirkişi raporunun hükme esas alındığını, kira bedelinin uyarlanabilmesi için çevrede aynı koşullara sahip taşınmazların m²'si dikkate alınarak kira bedellerinin araştırılması ve emsal kira bedeli tespitinin yapılması gerektiğini, emsal kira bedeli tespit edildikten sonra davaya konu kira bedelinin emsal kira bedeline göre uyarlanması gerektiğini, mahkemece emsal kira bedeli araştırması yaptırılmadığını, emsal kira bedeline göre davaya konu kira bedelinin incelenmediğini, buna bağlı olarak dosyada eksik inceleme yapıldığını, dava konusu taşınmazın 350 m², iki katlı, cadde üstünde depolu dükkan olduğunu, konumu itibariyle ticari faaliyete oldukça uygun olduğunu, tercih edilen bir yerde...
Dava konusu olayda mahkemece kira bedelinin 1.500,00 YTL olarak uyarlanmasına karar verilmişse de, uyarlama davalarında dikkate alınması gereken, az yukarda açıklanan kural ve yöntemlerin gözetilmediği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda genel olarak, “işyerlerine olan ihtiyacın artmış olması nedeniyle işyeri kiralarının da bu talepler doğrultusunda arttığı” hususundan hareketle uyarlama koşullarının oluştuğunun kabul edildiği anlaşılmaktadır. Eksik incelemeyle ve kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre uyarlamaya karar verilemez....
Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir; beklenebilir; olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. (Bkz. Doç.Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi ...-1987 Sh. 152.- vd; Hatemi/ SEROZAN/ Argacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm 1992 sh., 186 vd). Tarafların dövize endeksli kira sözleşmesi yapmalarındaki gerçek ve ortak amaçlarının saptanması uyuşmazlığın çözümünde önem kazanmaktadır. Uyarlama davalarında, hakimin gözde kaçırmaması gereken temel esaslar şöyle sıralanabilir: Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir....
