Bu durumda hangi aya ilişkin kiranın istendiği açıklığa kavuşturulduğundan ve bu aylara ilişkin kira alacağı 7226 sayılı yasa kapsamında kalmadığından bu hususlardaki istinaf sebepleri yerinde değildir. Uyarlama davası açılmış olması da dar yetkili icra hukuk mahkemesinde bekletici mesele yapılamaz. Davalı vekilinin bildirdiği içtihat ise itirazın iptaline ilişkin olup genel mahkemedeki yargılamaya ilişkindir. Aşırı ifa güçlüğünün bulunması da yine genel mahkemelerin konusudur. Dosyanın tetkikinde, taraflar arasındaki takibe konu adi yazılı kira sözleşmesine itiraz edilmediği, bu haliyle kira sözleşmesinin ve sözleşmedeki kira bedelinin kesinleştiği görüldüğünden, uyuşmazlığın takibe konu kira sözleşmesi hükümlerine göre çözüme kavuşturulması gerekmektedir....

Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalının eski malik ile imzalanan 01.10.2005 tarihli sözleşmeye göre kiracı olduğunu, müvekkillerinin kiralananı 25.04.2012 tarihinde satın aldıklarını, satın alma olgusunun davalıya noter ihtarı ile bildirildiğini, buna rağmen davalının aylık 4.000 TL kira parası üzerinden Mayıs/2012 kira bedelini ödemediğini Haziran/2012 kira parasını ise 2.000 TL olarak eksik ödediğini, ödenmeyen ve eksik ödenen toplam 6.000 TL kira parasının tahsili için davalı hakkında icra takibi başlattıklarını davalının süresinde borca itiraz ederek kira parasının aylık 2.010 TL olduğu ve Mayıs ayı kira parasını eski malike ödediğinden bahisle takibin durmasını sağladığını belirterek itirazın kaldırılması, kiralananın tahliyesi ve %20 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, duruşmada borca itirazındaki savunmaları tekrar ederek davanın reddini savunmuştur....

KARAR Davacı, davalı Belediyenin mülkiyetinde bulunan KD-28 numaralı işyerini aylık 7000 Dolar bedelle kiraladığını, sözleşmede kiranın başlangıç tarihinin köprünün yaya trafiğine açıldığı tarih olarak belirlendiğini, davalı Belediyenin ihtarname ile kira başlangıcı olarak 1.8.2002 tarihini bildirdiğini, ancak köprünün henüz yaya trafiğine açılmadığını ileri sürerek köprünün yaya trafiğine açılma şartı gerçekleşmediğinden bu şart gerçekleşinceye kadar kira alacağının doğmamış sayılmasına, davalının yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve kiralananın ayıplı teslimi sebebiyle kira bedelinin 3500 dolara indirilmesini istemiştir. Davalı, kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimleri yerine getirip kiranın başlangıcını 1.8.2002 olarak davacıya bildirdiklerini savunarak davanın reddini dilemiştir....

Dava, taraflar arasındaki “Su Ürünü İstihsal Yeri Kira Sözleşmesi” ne ilişkin 2009 yılı kira bedelinin, Yönetmelikle değişen yeni şartlara göre uyarlanması ve sonraki yıllara ait kira artışlarının da bu değer üzerinden belirlenmesi istemine ilişkindir....

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur." düzenlemesine yer verilmiştir. Yukarıda yer verilen mevzuat ışığında somut olay değerlendirildiğinde; Dava dosyası arasına alınan kira sözleşmesinde kiranın başlangıcı 05.06.2013 tarihi olarak belirtilmiş olup, sözleşme de yer alan hususi şartlar bölümünde ise kiranın başlangıç tarihi 05.12.2013 olarak düzenlenmiştir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kira bedelinin uyarlanması Dava, kira bedelinin uyarlanmasına ilişkindir. Bu durumda temyiz incelemesi dairemizin görevi dışında bulunduğundan dosyanın görevli Yargıtay 3. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 28.01.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....

Davacı dava dilekçesinde kira parasının uyarlanması isteminde bulunmuş, mahkemece alınan bilirkişi heyet raporunda uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı, ekonomik şartlar enflasyon, bölgenin imar ve ticari gelişmelerdeki değişimlerin kiralama değerine etkisi, vergi ve amortisman giderlerindeki beklenmeyen artışlar ve emsale ilişkin değerlendirmeler yapılarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uyarlanmasını gerektirecek düzeyde sözleşmenin kuruluş ve kiranın başlangıç tarihine göre değişiklik meydana gelmediği sonucuna varılarak uyarlama koşullarının oluşmadığı bildirilmiş, davacının dava konusu olayda talebi kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması talebi olduğu, uyarlama şartlarının oluşmadığı anlaşılmakla, Mahkemenin dosyada toplanan delillere göre, vermiş olduğu kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığından istinaf talebinde bulunanın istinaf başvurusunun HMK.'nun 353/1- b-1 maddeleri uyarınca reddine dair aşağıdaki kararın verilmesi gerekmiştir....

Somut olayda, davacının, davalılarla kentsel dönüşüm sözleşmesi yaptıklarını bu sözleşme gereğince, davalılar tarafından kendisine kira yardımı ödendiği, ancak ödenen kira yardımının, piyasa rayiç kira bedelleri altında kaldığı, sözleşmenin yapıldığı sıradaki koşulların aleyhine değiştiği iddiası ile kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması istemiyle dava açtığı, davacı ve davalılar arasında kentsel dönüşüm ve gelişim projesi muvafakat senedi adı altında davacıya ait ve bir kısım başka taşınmazlarda yapılacak inşaat sonucunda, davacıya verilecek taşınmaza ilişkin sözleşme düzenlendiği ve davacıya ait taşınmazın teslim alındığı, taraflar arasında düzenlenmiş bir kira sözleşmesi bulunmadığı, davalılarca davacının hissesine isabet eden hisseye göre davalıya kira yardımı yapıldığı anlaşılmaktadır....

Başka bir ifade ile kiralananın maliki olmayan kişiler de kiralayan sıfatı ile kira sözleşmesi düzenleyebilirler. Bu şekilde düzenlenen kira sözleşmeleri hukuken geçerli olduğundan kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur. Somut olayda; davacı dava dilekçesi ile 10.10.2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanmış ise de dosyaya 10.10.2016 tarihli bir kira sözleşmesi sunulmamıştır. Dosyaya sunulan kira sözleşmesi 01.10.2011 tarihli ve 1 yıl süreli olup, aylık 1.600.00 TL üzerinden yapıldığı görülmektedir. Sözleşmede artış şartı bulunmakta olup, buna göre kiranın her yıl TÜFE- ÜFE ortalamasında artacağı kararlaştırılmıştır....

O halde somut olayda olduğu üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması benimsenmelidir. Bu genel açıklamanın ardından somut olayın incelenmesinde; Davacı 01.01.2020 tarihli ve 8 yıl süreli kira sözleşmesi ile iş yerini kiralamış olup, pandemi nedeniyle iş hacminin düştüğünü iddia etmektedir. Mahkemece bilirkişi raporu alınmış, bilirkişi tarafından davacının işe başlama tarihinin 06.01.2020 tarihi olması nedeniyle önceki yılların değerlendirilemediği belirtilerek 2020 yılı aylık KDV hariç satış toplamları liste olarak yapılmış ve mahkemece bu rapor yeterli görülerek davanın reddine karar verilmiştir....