Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle;...davalı kiracının 1.1.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı iken taşınmazı kira süresi bitmeden 15.12.2008 tarihinde erken tahliye ettiğini taşınmazı kiraya veremediğini belirterek dönem sonuna kadar ödenmesi gereken kira alacağından şimdilik 6 aylık kısmına tekabül eden 42.000 USD kira alacağının tahsilini istemiş. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne,21.000 USD kira alacağının tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir. Dairemizce, 21.11.2011 tarihli bozma ilamında “....Kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira alacağı ve cezai şart istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (818 sayılı Kanun) 249 uncu maddesinin birinci fıkrasına göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301]; “Kiralayan, kiralananı akitten maksut olan kullanmağa ... bir hâlde müstecire teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” 2. Aynı Kanun'un 249 uncu maddesinin ikinci fıkrasında ise ayıplı durumdan neyin anlaşılması gerektiği ifade edilmiştir....
Kaldı ki; kiralananın tahliye edildiği mahkemece de kabul edilmiş olup, kiralananı süresinden önce boşaltan kiracı taşınmazı kullanmadığı ayların kirasından muaccelliyet şartı nedeniyle sorumlu tutulamaz. Zira sözleşmede muaccel olması öngörülen alacak kira bedelidir. Kira bedeli ise kiralananın kullanılmasının karşılığıdır. Bu nedenle kiralananı boşaltan kiracının tahliye ettiği tarihe kadar ki kira borcu ile, tahliyeden sonra kiralananın yeniden kiraya verilebileceği süre içerisindeki zarardan (daha fazla bir zarar ispat edilmedği takdirde o sürenin kira parası kadar olan zarardan) sorumlu olacağı gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir....
Taraflar arasında düzenlenen 24/08/2010 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı ve kiralananı 09/03/2015 tarihinde tahliye edildiği hususlarında herhangi bir ihtilaf bulunmamaktadır. Sözleşmenin 13. maddesinde düzenlenen "Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tadilat ve süsleme masraflarının kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf ve tazminat istemeye hakkı olmayacak, izin alınarak yapılan ilavelerin aynı şekilde belediyeye teslim edilecektir" hükmünde kastedilen tezyinat, süsleme anlamında olup zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin değildir....
Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder. Somut olayda; Taraflar arasında 15/03/2005 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kiralananın tahliye edilerek anahtarının kiraya verene ne zaman teslim edildiğine ilişkindir....
DAVA Davacılar; davalının taşınmaza hastane olarak kullanmak üzere ihtiyaçları olduğunu söyleyerek iş merkezini bütün katları ile birlikte kiralamak istediğini, iskan, diğer izin ve amaca uygun kullanım için gerekli işlemleri yapmayı üstlenen davalı ile 07.08.2013 tarihli ve 49 yıl süreli kira sözleşmesinin imzalandığını, davalının sözleşme yapılmadan önce ilgili belediyeden gerekli araştırmaları yaptığını ve mevcut durumu kabul ederek sözleşme imzaladığını, davalının kiralananı teslim aldığı 01.03.2015 tarihinden 12 ay sonra kira ödemelerine başlayacağının sözleşmede düzenlendiğini, kiralananın 01.03.2016 tarihine kadar imar, tadilat ve inşaat işleri için kira ödenmeksizin davalının tasarrufuna sunulduğunu, davalının ise 01.01.2016 tarihinde sözleşmeyi feshettiğini, haksız fesih nedeniyle zarara uğradıklarını, davalı ile kira sözleşmesi düzenlendikten sonra mevcut kiracılarından 8 ve 6 aylık kira paralarını almadan kiralananı tahliye etmelerini sağladıklarını, kiralananın davalıya tesliminden...
Bu durumda davacı kiracı kiralananı tahliye ettiğini yazılı belge ile ispat edemediğine göre asıl davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabul kararı verilmesi doğru değildir.Birleşen dava yönünden ise; kira bedellerinin ödendiğini ispat külfetinin davacı kiracıya ait olduğu, usulüne uygun anahtar teslimi yapılmadığına göre kiralananın davacının kullanımında olduğu ve muaccel hale gelen kira bedellerinden sorumlu olduğunun kabulü gerekir. O halde Mahkemece yapılacak iş; talep edilen döneme ait kira bedelinin ödenip ödenmediği hususu üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....
Taraflar arasındaki uyuşmazlık tahliye sonrasında davalı kiracının makul süre kira borcunun ne kadar olduğuna ilişkindir. Kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte davacı kiralayanın 818 sayılı Borçlar Kanunu' nun 98. maddesinin yollamasıyla 44. maddesi gereğince kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüğünden dolayı bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. O halde, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir....
Somut olayda kira sözleşmesinin 4.bendinde kiracının yapacağı yararlı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için hiçbir tazminat ve bedel istemeye hakkının olmayacağı düzenlenmiştir. Ancak, bu koşul kiracının sözleşme süresince kiralananı kullanması durumuna ilişkin olup, kira sözleşmesi, gerek kiracının eylemi ile gerekse kiraya veren tarafından sözleşmede öngörülen süreden önce sona erdirilerek taşınmaz tahliye edilmiş ise, kiracının faydalı masraf istemesine engel değildir. Kira sözleşmesinde, kiracının, kiralanana yaptığı masrafları talep etmeyeceği düzenlenmiş ise de söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresini sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olacaktır. Kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir....
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin mülkiyeti davacıya ait olan iş yerini kiralayarak bir müddet kiracı olarak kullandığını, müvekkili şirketin turizme yönelik faaliyet gösterdiğini, tüm dünyayı etkisi altına alan covid 19 salgını sebebiyle pandemi sürecinde yurt dışından girişlerin kapatılması ve salgın hastalık sebebiyle müvekkilinin iş yaptığı firmaların turlarını iptal ettiğini, haliyle müvekkilinin iş yapamaz hale geldiğini, bu sepeple 2020 Mart ayında iş yerini kapatmak zorunda kaldığını, akabinde 2020 Mayıs ayında kiralananı boşaltma kararı aldığını ve durumu davacıya şifahi olarak bildirdiğini, müvekkilinin kiralananı 2018 yılında 1 yıllık kira kontratı ile kiraladığını, bu bir yıllık kira kontratı sona ermesinden önce yine bir yıllık kira kontratı yapıldığını, davacının her yıl için yeni bir kira kontratı yaparak kira bedellerini peşin olarak aldığını, müvekkilinin kiralananı kira sözleşmesi sona ermeden 2020 Mayıs ayının sonlarında boşaltığını, bu durumun davacının...
