Yine TBK'nın 307. maddesine göre "kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir." Ancak burada ayıbın kiracı tarafından kiraya verene ihtar edilmesi gerekir. Bu ihtarın yapıldığı dava dosyası kapsamından anlaşılamadığı gibi ödenen kira bedellerinin iadesi yahut bundan indirim yapılması mümkün değildir. Diğer talepler ise ispat yükü üzerine düşen davacı tarafından ispat edilememiştir. Bu doğrultuda mahkemece yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmamış ise de sonuç itibariyle doğru olan yerel mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir. 2-Karşı dava yönünden yapılan temyiz incelemesinde ise kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıya yani davacı karşı davalıya aittir....

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Tüm dosya kapsamı uyarınca; uyuşmazlık, davalı borçlu aleyhine kira alacağının tahsili ve tahliye istemli olarak başlatılan ilamsız icra takibine yönelik itirazın kaldırılması, davalının taşınmazdan tahliyesi ve icra inkar tazminatına hükmolunmasına ilişkindir. Davacı alacaklı tarafça davalı borçlu aleyhine, kira alacağının tahsili ve tahliye istemli olarak başlatılan ilamsız icra takibinde, davalı borçlunun süresinde itirazı üzerine takibin durdurulmasına karar verilmiştir. Davacı taraf, itirazın kaldırılması isteminin reddedilen kısmı ve tahliye talebinin reddine dair hüküm yönünden istinaf yoluna başvurmuştur....

Davacı vekili, davalı borçlu aleyhine kira alacağının tahsiline yönelik tahliye istemli takip başlattıklarını, davalı borçlunun haksız yere takibe itiraz ettiğini beyan ederek itirazın kaldırılması ve tahliye istemiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Taraflar arasında 1.1.2010 başlangıç tarihli,1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık yoktur. Davacı alacaklı 16.7.2012 tarihinde davalı borçlu aleyhine tahliye istemli başlattığı takipte 2012 yılı Mayıs ayına ait 2.500,00 TL ile Temmuz ayına ait bakiye 1.250,00 TL kira alacağının tahsilini talep etmiştir.Davalı borçlu ödeme emrine süresinde itiraz ederek her ne kadar ödemekle yükümlü oldukları kira bedelinin 1.250,00 TL ise de Mayıs ve Temmuz ayları için 150,00'şer TL yatıracaklarını beyan etmiş ve dosyaya 542 TL ödeme yapmıştır....

Yukarıda açıklanan kanun maddeleri gereğince kira bedelinde yapılacak indirim ve tazminatın ihtar esas alınarak belirlenmesi gerekir. Bu durumda, davacı tarafından 03/12/2014 tarihli ihtarname ile ayıpların giderilmesi için 90 gün süre verildiği dikkate alınarak bu sürenin bitiminden sonrası için tazminat ve kira bedeli indirimi hesabı yapılması gerekir. Ayrıca hükme esas alınan bilirkişi raporunda denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak alacağa hükmedilmiş ise de, taraflar arasında davaya konu dönem için kira ilişkinin yürürlükte olduğu, kira bedellerinin döviz olarak belirlendiği ve bu para birimlerinin ortalama olarak enflasyon oranında arttığı gözardı edilerek denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesap edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....

Dava, taraflar arasındaki antrepo kira ilişkisi bedelinin Türk Parası Kıymetini Korumu Hakkında 32 sayılı Karara ilişkin Tebliğ'e uygun olarak yeniden belirlenmesi ve Covid-19 salgını nedeniyle kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanarak Mart 2020- Haziran 2020 arasındaki kira ücretlerinin kaldırılması, bu talebin kabul edilmemesi halinde hakkaniyet oranında indirim yapılması istemlerine ilişkin olup, uyuşmazlığın ardiye ücret tarifesinin 32 sayılı karara ilişkin tebliğ'e aykırılık teşkil edip etmediği, Covid-19 salgını nedeniyle, TBK'unun 138.maddesi kapsamında kira bedellerinde indirim ve uyarlama isteminin yerinde olup olmadığı hususlarından kaynaklandığı anlaşılmıştır....

Mahkemece, bilirkişi raporunda belirlenen 15.000,00 TL net ( 18.750,00 TL brüt) kira bedelinden, davalının taşınmazda eski kiracı olması sebebi ile %10 oranında hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle aylık kira bedelinin net 13.500,00 TL ( brüt 16.875,00 TL) olarak tespitine karar verilmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; taşınmazın boş olarak aylık net 17.000 TL bedelle kiraya verilebileceği belirtildiğine göre Mahkemece, bu miktar üzerinden, davalının eski kiracılığı gözetilerek, hak ve nesafet indirimi yapılması gerekirken bilirkişilerin hak ve nesafet indirimi yaparak belirledikleri indirimli miktara tekrar %10 oranında indirim yapılarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 23.05.2005 gününden başlayarak aylık 500 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 23.05.2006 tarihinden itibaren 450 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davada, “23.05.2005” tarihinde başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının 500 TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece; hak ve nesafet uygulamasına göre 23.05.2005 tarihinden itibaren aylık 500 TL kira parasına hükmedilmiştir....

Bu durum, tarafların birbirlerine karşı vecibelerini ortadan kaldırmaz, ancak tarafların ortak kusuru olması nedeniyle kira bedelinden indirim yapılabilir. Her ne kadar mahkemece hüküm fıkrasında tarafların ortak kusurlu oldukları kabul edilerek 22.3.2010 tarihli bilirkişi raporunun ortak kusurlu olmaları haline özgü hesaplamaların somut uyuşmazlığa uygun görüldüğü yazılmış ise de, hükme esas alınan bilirkişi raporunda tarafların ortak kusurlu olduklarının kabulü halinde kira bedelinden bir miktar indirim yapılacağı, bu indiriminde Hakimin takdirinde olduğu belirtilerek, kira sözleşmesine ve encümen kararına göre 19.5.2008-14.4.2009 tarihleri(dava konusu otelin kapalı kaldığı süre) arasında ödenmesi gereken kira bedeli ve gecikme faizleri hesaplanmış,indirim oranı belirtilmemiş, kira bedellerinde de bir indirim yapılmamıştır....

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Yukarıdaki açıklamalar ışığında kira başlangıç tarihine göre mahkemece hak ve nesafete göre kira bedelinin tesbitine kara verilmesinde bir isabetsizlik yok ise de, bilirkişi tarafından brüt kira bedelinin belirlenmesi ve belirlenen kira bedelinden mahkemenin davalı kiracınını eski kiracı olduğu gözetilerek makul bir oranda hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken tesbit edilen net kira üzerinden indirim yapılmadan hüküm kurulması doğru değildir....

Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir.Böyle bir belirleme yapılırken, benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (taraflardan emsal göstermelerini istemek ya da re'sen emsal araştırması yapmak suretiyle); dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır. Bilirkişi tarafından bildirilen bedelden kiracının eski kiracı olduğu da gözetilerek hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle sonuca gidilmelidir. Somut olayda; Bilirkişi raporu doğrultusunda kiralananın boş olarak kiraya verilmesi durumunda serbest koşullarda getirebileceği kira bedeli tespit edilmiş isede, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek belirlenen kira bedeli üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılması gerekirken, bu indirim yapılmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....