SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 20/10/2021 NUMARASI : 2020/781 ESAS - 2021/1329 KARAR DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : Antalya 6....

DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : Alanya 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2022/1084 E. sayılı dosyası üzerinden istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize intikal eden dosya incelendi: GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin kiraya konu Kızlarpınarı Mah. Mehmet Akif Ersoy Cad. Karaoğlu Sok....

Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir. Olayımızda ise mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın kira bedeli, arsa değeri, yapı değeri, malzeme ve müştemilat bedeli toplamı esas alınarak maliyet yaklaşımına göre belirlenmiştir. Bu haliyle hazırlanan raporun, hüküm kurmaya yeterli araştırmayı içermediği ortadadır....

Talep tarihine ve kiracı üzerindeki etkilerin devam ettiği aylara göre bu sürenin 17 aydan daha az olması ya da bir kira dönemini kapsamayıp, bir kaç ay devam etmesi dahi mümkündür. O halde, mahkemece kira uyarlamasına karar verilen aylar belirli olup bu aylar yönünden uyarlama yapılmasa idi ödenecek toplam kira bedeli ile uyarlama sonucunda ödecek toplam kira bedeli arasındaki fark kabul edilen dava değeri olarak benimsenmeli, harç ve vekalet ücreti buna göre belirlenmelidir. SOMUT DAVA : Bu genel açıklamanın ardından dairemizce kiranın uyarlanması talebi ile açılan somut davada uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilmiştir. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin 01.05.2017 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli olduğu görülmektedir....

İSTİNAFA KONU KARAR: Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; "...Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi devam ederken, taşınmazın kullanım alanının, projeye aykırı olarak genişletildiği ve imar kirliliğine sebep olduğunun belediye tarafından tespiti üzerine yapılan işlemlerle davacı aleyhine daraltıldığı sabittir. Davanın bu sebeple kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkin olduğu anlaşılmıştır. Dava, her nekadar kira uyarlama istemli açılmış ise de; HMK. madde 33 gereği davada olayları anlatmak taraflara, hukuki nitelendirme görevi ise hakime aittir. Bu sebeple davalının uyarlama davası yönündeki itirazları da yerinde değildir....

Tayfur Sökmen Bulvarı No: 1/25 İskenderun adresinde kiracı olduğunu, kiracının 2014 senesinde bankaya kira bedeli olarak 300 TL yatırdığını, 2015 senesinde 330 TL ve 2016 senesinde 360 TL yatırdığını, ancak daha önceki vakıf yöneticisinin mahkeme tarafından vakfı zarara uğratması ve kira bedellerini çok düşük bedellerle akdetmesi karşılığında azledildiğini, vakfın daha fazla zarara uğramaması için bu davanın açıldığını, dava konusu yer için ödenmekte olan kira bedelinin mecurun bulunduğu çevredeki emsal kira bedelleri, yüz ölçümü ve özellikleri itibariyle hak ve nesafet ilkeleriyle bağdaşmayacak ölçüde fevkalade az olduğunu, adalet ve hakkaniyet ölçülerine uygun olarak kira bedellerinin uyarlanmasını, aylık 360 TL olan kira bedelinin dava tarihinden itibaren 900 TL 'ye çıkarılmasını talep etmiştir. CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Açılan davayı kabul etmediğini, kira bedeli uyarlama davasının şartlarının Borçlar Kanununun 138....

Uyarlama daha çok sözleşmenin içeriğinin, yani tarafların hak ve borçlarının değiştirilmesi şeklinde olur. Sürekli edimli sözleşmelerden olan kira sözleşmelerinde uyarlama talebi daha çok süre ve kira bedeli için yapılmaktadır. Sözleşme şartlarında sonradan meydana gelen olağanüstü durumlara bağlı genel bir uyarlama düzenlemesi 6098 sayılı TBK öncesinde mevzuatımızda bulunmadığından daha çok Yargıtay kararları ile uygulama yapılmıştır. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun da bazı sözleşme türleri için özel uyarlama düzenlemeleri bulunduğu gibi genel hükümler kısmında 138. maddesinde genel bir düzenleme yapılmıştır....

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/793 E. sayılı dosyasıyla kira bedeli uyarlama davası açılmış olup bu davanın halen derdest olduğunu, müvekkili şirketin açmış olduğu bu dava nedeniyle davacının banka hesabına "pandemi mücbir sebep dolayısıyla kira uyarlama dava hakkı saklı kalmak kaydı ile ihtirazi kayıtlı" notuyla kira ödemelerini eksiksiz olarak yaptığını, bu yönüyle de kira bedeli uyarlama davası neticesinde kira bedelinde indirime gidileceğini, ödenmiş olan kiralar için müvekkilinin, davacıdan alacaklı duruma dönüşeceğini, müvekkilinin bu davaya konu kiralar için "dosya kasamında borcu olmamasına rağmen" kira uyarlama davasının bekletici mesele yapılması gerektiğini, icra takip konusu borcun, müvekkili tarafından vadesinden önce ödenmiş olup davacının haksız ve kötüniyetli olarak takip ve dava açtığını, bu nedenlerle alacaklının İİK madde 68 gereği tazminata mahkum edilmesi gerektiğini, takip ve dava konusu borcun vadesinden önce ödediği için davanın reddine, mahkeme aksi kanaatte ise takip...

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Kira tespiti davalarında davanın tümden reddi halinde karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'nin 9.madde hükmüne göre ödenen kira bedeli ile talep edilen kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin 3.kısmına göre hesaplanacak miktar vekalet ücreti olarak davalıya verilir. Mahkemece, davalı tarafından ödenmekte olan kira bedeli belirlenerek hüküm altına alınması istenen 12.283,50 TL'den çıkarılmak suretiyle yukarıda açıklandığı üzere bir yıllık tutarından tarife gereğince hesaplanacak vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken aylık kira bedeli üzerinden vekalet ücreti takdir edilmiş olması bozmayı gerektirmiştir....

KARAR Davacı, davalı idareye ait mecuru 20.2.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, sözleşmenin süresinin 31.12.2004 tarihinde sona erdiğini, davalının 23.11.2004 tarihli yazısıyla kendisini 1.1.2005 tarihinde başlayacak yeni dönemde aylık 18.901..000.000 TL. kira bedeli üzerinden kira sözleşmesi yapmak üzere davet ettiğini, ancak belirlen kira bedelinin çok fahiş olduğunu, mecurun kira başlangıcında arz ettiği özellikler ile şimdiki özelliklerin farklı olduğunu, ... yapamaz hale geldiğini ileri sürerek 1.1.2005 tarihinden itibaren başlayan yeni dönemde aylık kiranın 1.000.000.000 TL. olarak tespitini istemiştir. Davalı, kiranın indirilmesini gerektiren bir durum olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkememce, 1.1.2005 tarihinde başlayan yeni kira dönemi için kira parasının tenzilini haklı kılacak objektif nedenlerin bulunmadığı uyarlama koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir....