Mahkemece, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35'e göre kat maliklerince yöneticiye yetki verilmesi durumunda yönetici kat maliklerine temsilen dava açabileceği, dosya kapsamına bakıldığında yönetici T1 05.11.2019 tarihinde vefat ettiği, vefat eden T1 yerine davaya devam etme konusuna 634 sayılı Kanuna göre dava açma yetkisi olan bir yönetici dosyaya beyanda bulunmadığı, bu konuda 30.01.2020 tarihli ön inceleme duruşmasında davacı vekiline 2 hafta kesin süre verildiği, ancak davayı 634 sayılı KMK m.35'e göre takip etmeye yetkili bir yönetici ismi davacı vekilince bildirilememiş olduğundan, davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yöneticinin görevleri, genel yönetim işlerinin görülmesi başlıklı 35. maddesinde "Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün...
DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE: Dava, Kat Mülkiyeti Kanunu'nundan kaynaklı 09/08/2020 tarihli Olağanüstü Genel Kurul toplantısının ve alınan kararlarının iptali isteminden ibarettir. İstinaf incelemesi Hukuk Muhakemeleri Kanunu 355. Maddesi gereğince istinaf sebepleri ile re'sen kamu düzenine aykırılık yönünden sınırlı olarak yapılmış olup, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29/2. maddesinde, önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceği düzenlenmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 33....
Yine aynı Kanun'un 38.maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur." şeklinde ortaya konularak 39.maddesinde ise yöneticinin hesap verme yükümlülüğünün düzenlendiği görülmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/b maddesine göre ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için kat maliklerinin yararına gereken tedbirlerin alınması yöneticinin görevleri arasında sayılmış olup anılı Kanun'un Ek 1.maddesinde, kat mülkiyetinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde çözümleneceğinin düzenlendiği görülmüştür....
Yine Borçlar Yasasının 390. ve 321. maddeleri gereğince vekilin sorumluluğu genel olarak işçinin sorumluluğuna ilişkin hükümlere tabidir. Vekil, müvekkiline karşı vekalet görevini iyi bir biçimde yerine getirmek ve yüklendiği işi özenle ifa etmekle yükümlüdür. Buna göre vekil kasıt veya ihmal ya da özensizlik ile müvekkiline verdiği zarardan sorumlu olacaktır. Yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla ve ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinde belirtilen görevleri yerine getirirken özenli davranmak zorundadır. Kişisel kusuru yüzünden kat malikleri bir zarar görmüş ise yönetici bundan kişisel olarak sorumlu tutulmalıdır. Somut olayda davacı yeni yöneticinin kat maliki olmadığı ve eldeki davanın açılması yönünde usulünce alınmış bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığı açıktır....
Mahkemece kat maliki olmayan yöneticinin kat maliklerinin vekili olmakla asilin borcundan dolayı kendisine husumet yöneltilemeyeceği, davacının ancak davalının yönetici seçilmesine ve hesaplarının ibra edilmesine ilişkin olumlu oy kullanan kat maliklerini dava edebileceği gerekçesiyle yönetici hakkında açılmış bulunan davanın husumet yönünden reddine karar verilmiştir. Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden davalı ...'nın anataşınmazda kat maliki olmadığı, apartman yöneticisi olduğu konusunda çekişme yoktur. Davacı kat maliki, davalı yöneticinin dava dilekçesinde sözü edilen işleri tekniğine uygun bir biçimde yaptırmayarak kusurlu davranışı sonucu kat maliklerini zarara uğrattığını bu bağlamda kendisinin de zarar gördüğünü ileri sürerek yöneticinin kusurlu eylem ve işlemlerinden ... zararın giderimini istemiş bulunmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 38. maddesi hükmüne göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur....
Bilindiği üzere 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun; Madde 34.gereğince kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimi için bir yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu seçmek zorundadır. Madde 35.gereğince yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici; A) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınmak h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri onlar adına alabilir. Dosya kapsamından; bina yönetimi hizmeti veren davacı site yönetiminin, bina ortak alanı olan dış cephede davalı şirket inşaatından kaynaklı ihmal nedeniyle oluşan hasarın tazmini için davalı aleyhine Bakırköy 15.İcra Müdürlüğünün 2018/1893 E....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Dava, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirme istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19 maddesinin 2. fıkrası; "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz." hükmünü içermektedir. Projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirmeye yönelik dava mülkiyet hakkı ile doğrudan bağlantılı bir dava türü olup, bu dava kat maliklerince açılabilir. Bununla birlikte yönetici bizzat kendisi malik ise açmış olduğu davayı mülkiyet hakkına dayanarak açtığını kabul etmek gerekir. Ayrıca yöneticinin genel kurul tarafından dava açmak konusunda yetkilendirilmesi halinde kat maliki olmayan yöneticinin de dava açabileceği Yargıtay kararlarında açıklanmıştır....
Dava, işyeri sigortası poliçesinden kaynaklanan hasarın ortak yerlerden kaynaklandığı iddiasıyla apartman yönetiminden rücuen tazminatın tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali talebine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34.maddesinin 1.fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” Hükmü yer almakta, aynı Kanunun 35.maddesinde de yöneticinin görevleri sayılmaktadır. Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konularak 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülü- ğü düzenlenmekte; 40.maddenin 1.fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki "kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan davalar" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Adadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 26/03/2013 gün ve 2012/765 E- 2013/204 K. sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.Hukuk Dairesi'nin 14/11/2013 gün ve 2013/10383 E.-2013/15490 K. Sayılı ilamıyla bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan davalar istemine ilişkindir. Mahkemenin, reddine dair kararı Özel Dairece bozulmuş; verilen direnme kararı da davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir....
Kanununun yöneticinin hesap verme başlığını taşıyan 39.maddesinde "Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir." denilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. Ve 39.maddesi birlikte değerlendirildiğinde davacının, yöneticinin yaptığı işlemleri inceleme amacıyla hakimin müdahalesinin istemesinin ya kat malikleri genel kuruluna katılması yada kat maliklerinin yarısı ile birlikte hareket etmesi gerekir. Bunun dışında hakimin müdahalesini istemesi ve mahkemenin kat malikleri genel kurulunun iradesini yok sayarak onun yerine geçerek karar vermesi mümkün değildir....
