SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 23/02/2021 NUMARASI : 2020/483 2021/182 DAVA KONUSU : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar (Yönetici Alacağına İlişkin İcra Takibine İtirazın İptali İstemli) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin 09/07/2018 tarihinde düzenlenen Sante City 2. Etap malikleri ile yapılan toplantıda yönetici olarak seçildiğini ve yönetim görevi ile yapılacak tüm harcamaların yetkilisi olarak görevlendirildiğini, kat maliklerinin mağduriyet yaşamaması için bir an önce yapılması zorunlu olan tüm eksiklikleri müvekkilinin kendi şirket bütçesinden karşıladığını ve sonrasında da yapılan harcamaları kat maliklerinden defalarca istediğini, ancak kat malikleri tarafından bu borcun ödenmediğini, Sante City 2. Etap'ın müvekkili şirkete olan 25.443,00 TL borcunun Sante City 2....
Sitenin yönetim planına göre dava konusu parselinde dahil olduğu 150 ayrı parselden oluşan sitede, tüm parsel kat malikleri kurulu ile temsilciler kurulu toplantı ve kararlarının iptali veya tüm parsellerin site yönetimi tarafından veya bu site yönetimine karşı açılan davaların veya farklı parseldeki kat malikleri arasındaki davaların, sitede henüz 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen toplu yapı yönetimine geçilmediğinden genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesince görülmesi ve çözülmesi gerekir. Somut uyuşmazlık yönünden, mahkemece verilen kararların temyiz incelemesi üzerine Yargıtay (kapatılan) 18. ve 20....
Mahkemece davacının ortak alanda teknik hizmeti üstlenmiş ise de; dava konusu ortak aidat alacağına ilişkin olarak yasal anlamda dava ve takip yapma hakkı bulunmadığı, dolayısıyla da dava ehliyeti bulunmadığından usulden reddine karar verilmişse de dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden anataşınmaza ait yönetim planının geçici yönetim başlıklı 60. maddesinde “Kat mülkiyeti kurularak, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ilk kat malikleri kurulu toplantısı yapılıp, yönetim kurulu oluşuncaya kadar, bu organların görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak, yasal kurulların oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere bir geçici yönetim organı tesis edilmiştir. Geçici yönetim görevi,... ve .......
Dosyadaki bilgi ve belgelerle tapu kayıtlarının incelenmesinden; davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulduğu ve Kat Mülkiyeti Yasasında değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 Sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Yasasının 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği, kat mülkiyeti kurulu 1979 ve 1980 numaralı dava konusu parsellere ait kat malikleri kurulu kararlarının iptalinin istendiği, yani iptali istenilen kat malikleri kurulu toplantılarının birden fazla parsel üzerinde kurulu toplu yapı kat malikleri kuruluna ait iki parsel üzerindeki bağımsız bölüm kat malikleri kurulu kararları olduğu, dolayısı ile taraflar arasındaki uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Yasasından kaynaklanmadığı anlaşılmaktadır. Hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemesinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisnadır....
Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (17.md). Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır (27.md). Kat Mülkiyeti Kanununun Ek-1 maddesine göre, Kat Mülkiyeti Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanabilmesi için, anagayrimenkulde (tek parseldeki) kat mülkiyetinin kurulu olması veya 17. madde gereğince kat irtifakı kurulu parselde yapıların tamamlanmış ve üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanılmış olması gerekir. Bu durumda iki şartın aynı anda oluşması gerekir. Yani kat irtifaklı anataşınmazın inşaatının tamamen bitirilmiş olması ve aynı zamanda en az 2/3'ünde fiilen iskan edilmiş olması gerekir....
Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir." Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 5711 sayılı Kanun ile değişik 38. maddesinin ikinci fıkrasına göre; kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32/4 maddesinde kat malikleri kurulu kararının toplantıya katılan bütün kat maliklerince imzalanacağı, karara aykırı oy verenlerin bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyacağı düzenlenmiştir....
DAVA KONUSU : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar (Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali) KARAR : Antalya 6....
Sulh Hukuk Mahkemesi ise, uyuşmazlığın genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiştir. 634 sayılı Kanunun 25 maddesinde "Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlâl ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden istiyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dâva tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dâva açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu dâvayı açmak istemezse, dâvayı öteki kat malikleri açar ve dâvâlının bağımsız bölümünün mülkiyeti, dâvayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, devrolunur....
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre dava; Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan ortak gider alacağı nedeni ile başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de eldeki dava dosyasında anataşınmazın yönetim planının ve işletme projesinin bulunmadığı anlaşılmaktadır....
Öte yandan 10.07.2016 tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısında seçilen yöneticilerin istifa ettiği, 07.08.2016 tarihinde yapılan olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında yönetici seçilemeyip, yöneticinin mahkemece atanmasına karar verildiği görülmektedir. Bu durumda dava tarihi itibariyle mahkemece yönetici atanması koşullarının oluştuğu kabul edilmelidir. Bununla birlikte dava açıldıktan sonra 20.11.2018 tarihli olağanüstü toplantıda yönetici seçimi yapıldığı görülmektedir. Kat malikleri yargılama devam ederken toplanıp yeni bir yönetici atadıklarına göre karar tarihi itibariyle sitenin seçilmiş bir yönetici bulunmaktadır. Bu seçimin yapıldığı toplantının iptali talep edilse dahi toplantı iptal edilene kadar seçilmiş yönetici, yöneticilik görevini devam ettirir. Bu durumda mahkemece davada yönetici atanmasında hukuki yarar kalmadığından davanın reddine karar verilmiş olması doğrudur....
