SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 07/07/2020 NUMARASI : 2019/433 ESAS - 2020/566 KARAR DAVA KONUSU : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar KARAR : DAVA: Davacı dava dilekçesinde özetle; Mermerler Apartmanının 8707 ada 21 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulu olduğunu, 2003- 2004 yıllarından beri çatının aktığını, o dönemdeki yönetici davalı Hacı Osman'a durumu bildirdiğini, ancak ilgilenmediğini, Ankara Batı 2....

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Dava, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirme istemine ilişkindir. Projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirmeye yönelik dava mülkiyet hakkı ile doğrudan bağlantılı bir dava türü olup, bu dava kat maliklerince açılabilir. Bununla birlikte yönetici bizzat kendisi malik ise açmış olduğu davayı mülkiyet hakkına dayanarak açtığını kabul etmek gerekir. Ayrıca yöneticinin genel kurul tarafından dava açmak konusunda yetkilendirilmesi halinde kat maliki olmayan yöneticinin de dava açabileceği Yargıtay kararlarında açıklanmıştır. Davacı yetki verildiğini belirtmiş ise de ekinde yönetim kurulu kararı olduğu, kat malikleri kurulu kararı ile verilmiş bir yetki bulunmadığı, ancak dosyaya getirtilen tapu kayıtlarına göre davacının bağımsız bölüm maliki olduğu, buna göre aktif dava ehliyetinin bulunduğu görülmektedir....

Aksinin benimsenmesi durumunda ise bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur." şeklinde olduğunu, kat mülkiyeti kanunundan ve aşağıda belirtilen Yargıtay kararlarından da açıkça anlaşılacağı üzere her bir kat malikinin ortak giderlerden eşit olarak sorumlu olduğundan, dava konusu borcun ödenmesi için kat maliklerine ihtarname gönderildiğini, ihtarnameye rağmen borcun ödenmediği için kat maliklerine karşı icra işlemine geçildiğini, kambiyo senetlerine mahsus haciz yolu ile yapılan takiplerde itiraz mercii icra mahkemesi olmasına rağmen, gönderilen ihtarname sonrası kat malikleri borca itirazlarını icra müdürlüğüne yönelttiklerinden dolayı haklarındaki icra takibinin kesinleştiğini, kat mülkiyeti kanunu ve yukarıda belirtilen Yargıtay kararlan birlikte incelendiğinde dava konusu takibin usul ye esas yönünden hukuka uygun olduğunun ve davacı tarafın iş bu dava konusu taleplerinin ise hukuki dayanaktan yoksun...

Dava, işyeri sigorta poliçesi nedeniyle hasar bedelinin ortak yerlerden kaynaklandığı iddiasıyla apartman yönetiminden rücuen tahsili istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinin 1. fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” hükmü yer almakta, aynı Kanunun 35. maddesinde de yöneticinin görevleri sayılmaktadır. Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konularak 39.maddesinde ise yöneticinin hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40. maddenin 1. fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir....

Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup, bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve mülkiyet devri davası açma yetki ve görevi bulunmamaktadır. Ancak kat mülkiyeti hukukunun özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulu tarafından açıkça yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabilir. Somut olayda, davayı, apartman yönetimi adına yönetici açmıştır. UYAP sisteminden yapılan incelemede davacı yöneticinin ana taşınmazda malik olduğu tespit edilememiş, mahkemece tüm bağımsız bölüm maliklerini gösterir tapu kaydı da dosyaya getirtilmemiştir....

Sözü edilen Kanun'un 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir. Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir....

Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesinin üçüncü fıkrası hükmüne göre, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yöneticinin yönetim planına bu yasaya ve genel hükümlere göre dava açabileceği ve icra takibi yapabileceği öngörülmüş, 35. maddenin (i) fıkrası hükmü ile de kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması yöneticinin yasal görevleri arasında sayılmıştır. Davalı yönetici, anılan yasa maddeleri hükümleri uyarınca davacı kat maliki hakkında icra takibi yaparak dava konusu edilen parayı tahsil etmiş ve bunu tutmakla yükümlü olduğu yönetimin kasasına almıştır. Buna göre yönetici Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmü gereği olarak aktif ve dolayısıyla pasif husumet ehliyetine sahiptir. Yöneticinin anataşınmazda kat maliki olup olmaması bu olguyu değiştirmez....

Kat mülkiyeti kurulmamış ortak konutta ortakların anlaşarak yönetici şeklinde işveren vekili görevlendirmelerine kanunen bir engel yoksa da 634 sayılı Kanunun 34. maddesi gereğince seçilen yöneticinin işveren vekili olarak yargı uyuşmazlıklarında işvereni temsil edebilmelerine karşın, işveren vekili sayılan böyle idari şekilde atanmış yöneticinin işvereni mahkemelerde temsil yetkisi yoktur. Gerek işçilik alacakları gerekse hizmet tespitine ilişkin davalar işveren vekili olan yöneticiyi hasım göstererek açılabilirse de dava sonucunda hüküm yönetici hakkında değil hüküm yerinde işveren olan kat malikleri belirtilip kat maliklerinin yönetim planında aksi belirtilmemiş ise eşit oranda sorumlu tutulmaları gerekir. Kat mülkiyeti kurulmamış gayrimenkullerde davanın tüm ortaklara veya kat mülkiyeti kurulmakla birlikte yönetici veya yönetim kurulu oluşturulmamış gayrimenkullerde ise kat malikleri kuruluna (tüm kat maliklerine) karşı açılması gerekir....

Kat Mülkiyeti Yasasının 38 maddesine göre yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, aynı yasanın 39. maddesine göre de kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu, yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı harcamalar ve zimmetine geçirdiği paralar nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaz. Buna göre mahkemece yöneticinin sorumluluğunu gerektiren bir hususun ortaya çıkması halinde kat malikleri ya da yeni yönetim tarafından açılabilecek bir davada inceleme konusu yapılacak bir konuda bilirkişi raporu alınıp yönetimin zimmetinde para bulundurduğu gerekçesi ile yukarıdaki açıklamalarda gözardı edilerek hukuki bir sonuç doğurmayan yöneticinin ibrasına ilişkin kararın iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir....

düzenlenmiş olup kat malikleri kurulunca yönetici seçilmiş ve halen görevde iken sulh hukuk mahkemesince yeni yönetici atanamayacağı gerekçesiyle reddine, Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddeye göre yöneticinin, yönetim planında belirtilen ve genel yönetim işlerine ilişkin madde de sayılan işleri yürüteceği, genel kurul kararlarını yerine getireceği ve kat malikleri birliğini temsil edeceği hüküm altına alınmış olup yöneticinin tutmakla yükümlü olduğu defterlerin usulüne uygun tutulmadığı ve bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanununun 33/son maddesine göre cezalandırılmasına ilişkin talebi koşulları oluşmadığından reddine, dava dışı Dinler mobilyanın kira gelirinin paylaştırılmasına ilişkin talebi ise sunulan kira sözleşmesinden anlaşıldığı gibi kat maliki ile dava dışı dinler mobilya arasında olduğu, sözkonusu yerin 22 nolu bağımsız bölüm maliki Ahmet Tarman'a ait olduğu ortak alan olmadığından bu talebin de reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir....