SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 16/06/2020 NUMARASI : 2018/1467 ESAS - 2020/566 KARAR DAVA KONUSU : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar KARAR : Antalya 4....

"İçtihat Metni" Taraflar arasındaki davada Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeniyle yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: -K A R A R- Dava, konut sigorta poliçesinden kaynaklanan rücuen tazminat istemine ilişkindir. Asliye Hukuk Mahkemesince, davanın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca çözümleneceği gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurulmuştur. Sulh Hukuk Mahkemesi ise, davanın Sigorta Hukukundan kaynaklanan rücuen tazminat davası olduğu ve kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanmadığı gerekçesiyle belirterek görevsizlik kararı vermiştir. Somut olayda uyuşmazlık; kat mülkiyeti kurulmuş olan ana taşınmazda çatıdan sızan suyun sigortalı gerçek kişiye ait bağımsız bölümde meydana getirdiği hasar nedeniyle sigortalıya ödenen bedelin çatıyı onaran davalıdan rücuen tahsili istemine ilişkindir....

Aksinin benimsenmesi durumunda ise bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur." şeklinde olduğunu, kat mülkiyeti kanunundan ve aşağıda belirtilen Yargıtay kararlarından da açıkça anlaşılacağı üzere her bir kat malikinin ortak giderlerden eşit olarak sorumlu olduğundan, dava konusu borcun ödenmesi için kat maliklerine ihtarname gönderildiğini, ihtarnameye rağmen borcun ödenmediği için kat maliklerine karşı icra işlemine geçildiğini, kambiyo senetlerine mahsus haciz yolu ile yapılan takiplerde itiraz mercii icra mahkemesi olmasına rağmen, gönderilen ihtarname sonrası kat malikleri borca itirazlarını icra müdürlüğüne yönelttiklerinden dolayı haklarındaki icra takibinin kesinleştiğini, kat mülkiyeti kanunu ve yukarıda belirtilen Yargıtay kararlan birlikte incelendiğinde dava konusu takibin usul ye esas yönünden hukuka uygun olduğunun ve davacı tarafın iş bu dava konusu taleplerinin ise hukuki dayanaktan yoksun...

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan davalar Uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Yasasından kaynaklanmaktadır. Bu durumda temyiz incelemesi dairemizin görevi dışında bulunduğundan dosyanın görevli Yargıtay 18.Hukuk Dairesine gönderilmesine, 31.10.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....

Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup, bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve mülkiyet devri davası açma yetki ve görevi bulunmamaktadır. Ancak kat mülkiyeti hukukunun özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulu tarafından açıkça yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabilir. Somut olayda, davayı, apartman yönetimi adına yönetici açmıştır. UYAP sisteminden yapılan incelemede davacı yöneticinin ana taşınmazda malik olduğu tespit edilememiş, mahkemece tüm bağımsız bölüm maliklerini gösterir tapu kaydı da dosyaya getirtilmemiştir....

Dava, işyeri sigorta poliçesi nedeniyle hasar bedelinin ortak yerlerden kaynaklandığı iddiasıyla apartman yönetiminden rücuen tahsili istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinin 1. fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” hükmü yer almakta, aynı Kanunun 35. maddesinde de yöneticinin görevleri sayılmaktadır. Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konularak 39.maddesinde ise yöneticinin hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40. maddenin 1. fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir....

Sözü edilen Kanun'un 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir. Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir....

Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: -K A R A R- Dava, sözleşmeden kaynaklanan ayıp nedeniyle tazminat isteğine ilişkin eda davası istemine ilişkindir. Sulh hukuk mahkemesince, sözleşmeden kaynaklanan ayıbın tazmin edilmesi ile ilgili olduğu, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan bir dava olmadığı gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurulmuştur. Asliye hukuk mahkemesi ise, uyuşmazlığın çözümünde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiştir. Somut olayda; davacılar, tarafların dava konusu ......

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Davanın Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı eski yönetici tarafından yapılan hata sonucu hataların tespiti ile oluşan zararın tazmini istemine ilişkin olduğu, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 38 maddesine göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olan yönetici bu sorumluluğunun ve yöneticilik görevinin mahiyeti gereği olarak kat maliklerinden tahsil ettiği paraları apartman ihtiyaçlarına sarfetmek , harcanmayanları yönetim adına muhafaza etmek, görevi sona erdiğinde de harcanmayan paralarla birlikte apartmana ait defter ve belgeleri yeni yönetime hemen teslim etmek zorunda olduğu, yönetici kat maliklerinin vekil sıfatıyla ve Kat Mülkiyeti Kanununun 35.maddesinde belirtilen görevleri yerine getirirken, özenli davranmak zorunda olup kişisel kusuru yüzünden kat malikleri bir zarar görmüşse yöneticinin bundan kişisel olarak sorumlu olacağı, kat mülkiyeti kanununun 39.maddesinde ise yöneticinin hesap verme zorunluluğunun...

Kat mülkiyeti kurulmamış ortak konutta ortakların anlaşarak yönetici şeklinde işveren vekili görevlendirmelerine kanunen bir engel yoksa da 634 sayılı Kanunun 34. maddesi gereğince seçilen yöneticinin işveren vekili olarak yargı uyuşmazlıklarında işvereni temsil edebilmelerine karşın, işveren vekili sayılan böyle idari şekilde atanmış yöneticinin işvereni mahkemelerde temsil yetkisi yoktur. Gerek işçilik alacakları gerekse hizmet tespitine ilişkin davalar işveren vekili olan yöneticiyi hasım göstererek açılabilirse de dava sonucunda hüküm yönetici hakkında değil hüküm yerinde işveren olan kat malikleri belirtilip kat maliklerinin yönetim planında aksi belirtilmemiş ise eşit oranda sorumlu tutulmaları gerekir. Kat mülkiyeti kurulmamış gayrimenkullerde davanın tüm ortaklara veya kat mülkiyeti kurulmakla birlikte yönetici veya yönetim kurulu oluşturulmamış gayrimenkullerde ise kat malikleri kuruluna (tüm kat maliklerine) karşı açılması gerekir....