Mahkemece, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35'e göre kat maliklerince yöneticiye yetki verilmesi durumunda yönetici kat maliklerine temsilen dava açabileceği, dosya kapsamına bakıldığında yönetici T1 05.11.2019 tarihinde vefat ettiği, vefat eden T1 yerine davaya devam etme konusuna 634 sayılı Kanuna göre dava açma yetkisi olan bir yönetici dosyaya beyanda bulunmadığı, bu konuda 30.01.2020 tarihli ön inceleme duruşmasında davacı vekiline 2 hafta kesin süre verildiği, ancak davayı 634 sayılı KMK m.35'e göre takip etmeye yetkili bir yönetici ismi davacı vekilince bildirilememiş olduğundan, davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yöneticinin görevleri, genel yönetim işlerinin görülmesi başlıklı 35. maddesinde "Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün...
Kat mülkiyeti kurulmamış ortak konutta ortakların anlaşarak yönetici şeklinde işveren vekili görevlendirmelerine kanunen bir engel yoksa da 634 sayılı Kanunun 34. maddesi gereğince seçilen yöneticinin işveren vekili olarak yargı uyuşmazlıklarında işvereni temsil edebilmelerine karşın, işveren vekili sayılan böyle idari şekilde atanmış yöneticinin işvereni mahkemelerde temsil yetkisi yoktur. Gerek işçilik alacakları gerekse hizmet tespitine ilişkin davalar işveren vekili olan yöneticiyi hasım göstererek açılabilirse de dava sonucunda hüküm yönetici hakkında değil hüküm yerinde işveren olan kat malikleri belirtilip kat maliklerinin yönetim planında aksi belirtilmemiş ise eşit oranda sorumlu tutulmaları gerekir. Kat mülkiyeti kurulmamış gayrimenkullerde davanın tüm ortaklara veya kat mülkiyeti kurulmakla birlikte yönetici veya yönetim kurulu oluşturulmamış gayrimenkullerde ise kat malikleri kuruluna (tüm kat maliklerine) karşı açılması gerekir....
Ancak kat mülkiyetinin özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulu tarafından özellikle yetkilendirilmiş olması halinde böyle bir davayı açabilir. Dosya içindeki bilgi ve belgeler ile özellikle tapu kayıtlarının incelenmesinden; davacı yöneticinin kat maliki olmadığı, Dairemizin 23.10.2014 tarihli geri çevirme kararı üzerine davacı yöneticinin kat maliki olmadığının bildirildiği, kat malikleri kurulu tarafından bu davayı açmak üzere kendisine açıkça yetki verildiğine ilişkin bilgi ve belgenin ise ibraz edilmediği anlaşılmaktadır....
Yine aynı Kanun'un 38.maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur." şeklinde ortaya konularak 39.maddesinde ise yöneticinin hesap verme yükümlülüğünün düzenlendiği görülmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/b maddesine göre ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için kat maliklerinin yararına gereken tedbirlerin alınması yöneticinin görevleri arasında sayılmış olup anılı Kanun'un Ek 1.maddesinde, kat mülkiyetinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde çözümleneceğinin düzenlendiği görülmüştür....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Eski Hale Getirme Uyuşmazlık, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanmaktadır. Mahkemenin nitelemesi de bu yöndedir. Bu durumda temyiz incelemesi dairemizin görevi dışında bulunduğundan dosyanın görevli Yargıtay 18. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 17.01.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Yine Borçlar Yasasının 390. ve 321. maddeleri gereğince vekilin sorumluluğu genel olarak işçinin sorumluluğuna ilişkin hükümlere tabidir. Vekil, müvekkiline karşı vekalet görevini iyi bir biçimde yerine getirmek ve yüklendiği işi özenle ifa etmekle yükümlüdür. Buna göre vekil kasıt veya ihmal ya da özensizlik ile müvekkiline verdiği zarardan sorumlu olacaktır. Yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla ve ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinde belirtilen görevleri yerine getirirken özenli davranmak zorundadır. Kişisel kusuru yüzünden kat malikleri bir zarar görmüş ise yönetici bundan kişisel olarak sorumlu tutulmalıdır. Somut olayda davacı yeni yöneticinin kat maliki olmadığı ve eldeki davanın açılması yönünde usulünce alınmış bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığı açıktır....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Dava, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirme istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19 maddesinin 2. fıkrası; "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz." hükmünü içermektedir. Projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirmeye yönelik dava mülkiyet hakkı ile doğrudan bağlantılı bir dava türü olup, bu dava kat maliklerince açılabilir. Bununla birlikte yönetici bizzat kendisi malik ise açmış olduğu davayı mülkiyet hakkına dayanarak açtığını kabul etmek gerekir. Ayrıca yöneticinin genel kurul tarafından dava açmak konusunda yetkilendirilmesi halinde kat maliki olmayan yöneticinin de dava açabileceği Yargıtay kararlarında açıklanmıştır....
Bilindiği üzere 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun; Madde 34.gereğince kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimi için bir yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu seçmek zorundadır. Madde 35.gereğince yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici; A) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınmak h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri onlar adına alabilir. Dosya kapsamından; bina yönetimi hizmeti veren davacı site yönetiminin, bina ortak alanı olan dış cephede davalı şirket inşaatından kaynaklı ihmal nedeniyle oluşan hasarın tazmini için davalı aleyhine Bakırköy 15.İcra Müdürlüğünün 2018/1893 E....
Kanununun yöneticinin hesap verme başlığını taşıyan 39.maddesinde "Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir." denilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. Ve 39.maddesi birlikte değerlendirildiğinde davacının, yöneticinin yaptığı işlemleri inceleme amacıyla hakimin müdahalesinin istemesinin ya kat malikleri genel kuruluna katılması yada kat maliklerinin yarısı ile birlikte hareket etmesi gerekir. Bunun dışında hakimin müdahalesini istemesi ve mahkemenin kat malikleri genel kurulunun iradesini yok sayarak onun yerine geçerek karar vermesi mümkün değildir....
HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2021/2142 KARAR NO : 2022/981 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 25/03/2021 NUMARASI : 2020/950 ESAS - 2021/634 KARAR DAVA KONUSU : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar (Kat KARAR : Konya 1....
