zorunlu olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak mahkemece feshi ve ibralaşma dikkate alındığında, dava dışı yüklenici şirketin davaya konu teşkil eden bağımsız bölümler üzerinde herhangi bir hakkının kalmadığı, davalı arsa sahipleri 8 ve 9 numaralı bağımsız bölümleri yüklenici şirkete bırakmakla yüklenici şirket tarafından yapılan imalatın bedelini de ödedikleri nazara alındığında, arsa sahipleri davalıların sebepsiz zenginleşmelerinden de söz edilmesinin mümkün bulunmadığı, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekçeleriyle bozulmuştur....
Noterliği'nce düzenlenen 26.02.2007 tarih, 004611 yevmiye nolu Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, mahrum kalınan kira geliri olarak hesaplanan 8.400,00 TL tazminatın tahakkuk eden her dönem sonundan itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'tan alınarak davacı ...'a verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karar verilmiştir. Kararı, asıl davada davacı-birleşen davada davalı yüklenici vekili temyiz etmiştir....
Mahkemece, sözleşmenin ileriye etkili feshine, davacıların diğer istemlerinin reddine karar verilmiş, karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre tarafların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları reddedilmelidir. 2-İstısna (eser) sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına; 25.01.1984 gün ve 3/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla, karar verilmiştir....
Somut olayda; davacı vekili işveren, davalı yüklenici olup, 15/11/2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı tarafça davacıya ait parseller üzerinde hisse devri karşılığında inşaat yapımını üstlenmiş olup, inşaatın süresinde tamamlanmaması sebebiyle sözleşmenin ileriye etkili feshi ile sözleşmeden kaynaklı devredilen Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Tavşanlı Köyü 153 Ada 4 Parselde kain taşınmaz ile İstanbul İli Üsküdar İlçesi Arakiyeci Hacı Mehmet Mahallesi 458 Ada 26 parselde kayıtlı kayıtlı olan taşınmazların davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili istemli dava açıldığı, taraflar tacir olup, sözleşmenin ticari işletmeleri ile ilgilidir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı ...,... ve ... vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, müvekkillerinin maliki olduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapılması için davalı ile gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, davalının sözleşmeye aykırı şekilde hareket ettiğini, müvekkillerine ait taşınmazları kat irtifaklı şekilde devir silsilesi ile devir ettiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hak ve talepleri saklı kalmak kaydıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, tapuda 3. kişilere yapılan satışların iptaline, taşınmazın son durumunun tespitine, inşaata devam edilebilmesi için müvekkillerine izin verilmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/344 esas 2010/501 Karar sayılı dosyasında görülen dava neticesi; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshine karar verildiği, kararın 20/05/2013 tarihinde kesinleştiği, keşif ve alınan bilirkişi raporlarına göre, inşaat seviyelerinin ayrı ayrı belirlendiği, taraflar arasındaki sözleşmenin ileriye etkili olarak fesih edilmesi nedeniyle Yargıtay'ın yerleşik kararları doğrultusunda ileriye etkili fesih durumunda yükleniciye yaptığı imalat oranında taşınmazdan pay verilmek suretiyle gecikme tazminatlarının da yükleniciye ödettirilmesinin öngörüldüğü, davacı arsa sahiplerinin gecikmeden kaynaklı alacak talep etmekte haklı oldukları, sözleşmenin ileriye etkili fesih edilmesi nedeniyle gecikme tazminatlarının karar kesinleşmesi tarihine kadar talep edilebileceği, davalı yüklenicinin her ne kadar 01/09/2007 tarihinde yapılan tasfiye sözleşmesi ile önceki sözleşmelerin tamamen ortadan kalktığını ileri sürmüş ise de, yapılan...
Sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir. Dosya kapsamı, alınan bilirkişi raporu ve mahkemenin kabulüne göre yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaatın seviyesi % 57 oranında olup, süresinde edimini yerine getirmediğinden yüklenici temerrüdü sabit ve inşaat seviyesine göre davacı arsa sahibi sözleşmeden geriye etkili dönmekte haklıdır....
Noterliği’nde düzenleme şeklinde yapılan “Kat Karşılığı İnşaat Yapım ve Satış Vaadi Sözleşmesinin” ve yine 19.07.2001 tarihinde ... 6. Noterliği’nde düzenleme şeklinde yapılan “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı Ek İnşaat Sözleşmesinin” feshinin tesbiti, davalıların inşaata müdahalelerinin men’i ve muarazanın önlenmesi istemine, birleşen dava ise tapu iptâli tescil, gecikme tazminatı ve kira kaybı istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın reddine, birleşen davanın tefriki ile dosyanın ......
Kararı, davalı vekili ile asli müdahil vekili temyiz etmiştir. 1-Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK'nın 237, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur....
Hukuk Dairesi'nin 20.05.2019 tarih ve 2015/5716 Esas, 2019/2407 Karar sayılı ilamında da vurgulandığı gibi: "...Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olacak şekilde feshi koşullarının oluşması halinde mahkemece sadece sözleşmenin ileriye etkili olacak şeklinde feshi kararı verilmesiyle yetinilmesi halinde yeni davaların açılmasına neden olacağından uyuşmazlık tam olarak çözülmemiş olmayacaktır. Bu nedenle mahkeme ileriye etkili fesih kararı vermekle yetinmemeli tasfiye ile de karar vermelidir..."...
