- K A R A R - Davacı vekili, müvekkillerinin maliki olduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapılması için davalı ile gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, davalının sözleşmeye aykırı şekilde hareket ettiğini, müvekkillerine ait taşınmazları kat irtifaklı şekilde devir silsilesi ile devir ettiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hak ve talepleri saklı kalmak kaydıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, tapuda 3. kişilere yapılan satışların iptaline, taşınmazın son durumunun tespitine, inşaata devam edilebilmesi için müvekkillerine izin verilmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Cevap dilekçesini sunan davalı vekilleri davanın reddini savunmuştur....

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 10/10/2019 NUMARASI : 2018/182 ESAS-2019/271 KARAR DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi - Maddi ve Manevi KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi-maddi ve manevi tazminat istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kısmen kabul kısmen reddine dair verilen karara karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize gönderilen dosyanın yapılan istinaf incelemesi sonucunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İSTEM; Davacı vekili tarafından verilen 20/11/2017 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile, davalı Yıldızlar 1 Inş. Ltd. Şti. arasında Kırıkkale 5....

Mahkemece yapılması gereken inşaatın durumu da gözetilerek fesih koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılarak sonucuna göre gerekçesi ile bir karar verilmesi gerekirken, fesih talebi hususunda karar verilmemesi doğru olmamış, bozulması uygun görülmüştür. 3) Davalıların temyiz itirazları bakımından, gerek yüklenici, gerekse de yükleniciden pay alan davalılara arsa sahibince yapılan arsa payı devirleri avans ödemesi niteliğinde olup, yüklenici ve ondan bağımsız bölüm satın alan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişilerin tümü taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapıldığını ve yüklenicinin edimini yerine getirdiğinde bağımsız bölümlere gerçekten hak kazanacaklarını bilerek bağımsız bölüm satın almışlardır. Bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerekir....

İnşaat Müh. Hiz. Eml. Oto. Tur. Taş. Gıda Day. Tük. Mal. Tic. Ltd. Şti. arasında Antalya 11. Noterliğinin 16.03.2012 tarih 7233 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, sözleşme uyarınca ... ada 1 parseldeki arsaya 2 blok halinde 16 daire yapılması, inşaatın en geç 24 ayda bitirilmesi konularında anlaşıldığını ancak davalı firmanın inşaatı süresinde bitirmediğini, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında imzalanan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, davacı arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak fesh edilmesi sonucu arsa sahibine iade edilmesi gereken yüklenici tarafında ...'a temlik edilen dava konusu ... ada 1 parsel A Blok 8 no.lu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline, davacı arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi sonucu arsa sahibine iade edilmesi gereken yüklenici tarafından ...'...

Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde inşaat seviye tespitleri dosyaları bulunduğunu, Düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa paylarının maliki olmamakta, buna karşılık arsa paylarının kendisine devredilmesi konusunda bir alacak hakkına sahip olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162....

Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan "kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ve tapu iptal ve tescil " davasının açıldığı günlerde taşınmazı üzerindeki mütemmim cüzleri ile birlikte 3. şahıs olan Erkan Murat Kurt'a satmış olduğundan taraf sıfatı kalmadığı gibi, sözleşmedeki hak ve yükümlülüklerini de zımnen aynı kişiye devretmiş olduğunu, bu itibarla, mahkemece katkarşılığı inşaat sözleşmesi iptal edilmiş olsa dahi, davacı taşınmazı üzerindeki inşaatlarla birlikte üçüncü kişiye tapuda satarak devretmiş olduğundan, artık sözleşme feshedilmemiş 6/10 olsaydı dahi, davacının artık bu aşamadan sonra imal etmiş olduğu inşaat bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istemesi yasal olarak mümkün olmadığını, diğer yandan, %12 seviyesindeki inşaat için sözleşmenin feshedildiği tarihteki 9/10 inşaat birim fiyatlarına göre bedel tespiti yapılması gerekir iken sözleşmenin feshinin kesinleştiği 19.06.2014 tarihindeki inşaat birim fiyatları esas alınarak hesap yapılması da usul ve yasaya...

Sözleşmelerin 2. maddesinde; işbu sözleşmenin müteahhit ile kooperatif arasında arsa payı inşaat sözleşmesinin yapılması ile geçerli hale geleceği, 4.5 maddesinde; müteahhidin işin bedelini ödemesinin tek şartının, arsadaki arsa maliklerinin tümü ile arsa payı/kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalaması olduğu, bu şart gerçekleşmediği takdirde aracının bedel talep etmeyeceğini kabul ve taahhüt ettiği, iş bu sözleşmenin imzalanmasını müteakiben müteahhit ve kooperatif arasındaki haklı nedenlerle fesih hariç olmak üzere, fesih edilmesi durumunda işbu sözleşmenin de hükümsüz kalacağı, ancak müteahhidin haklı nedenlerle fesih halleri hariç olmak üzere, bu sözleşmenin 4.1 maddesinde belirtilen sebeplerle sözleşmeyi feshetmesi halinde fesih tarihine kadar aracıya yapılan ödemeyi aracının iade etmeyeceği, 6. maddesinde; nakit edimli sözleşmede ödemenin müteahhit ve kooperatif arasındaki sözleşmenin kooperatif bünyesindeki arsa maliklerinin tamamı ile imzalanmasını müteakip 15 iş günü içerisinde...

"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: K A R A R Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, gecikme tazminatı ve eksik işler bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen karar, taraflarca temyiz edilmiştir. Davada, fesih talebi kabul edildiği halde, davacıların dışında sözleşmede imzası bulunan diğer arsa sahiplerinin fesih yönünden muvafakatları alınmamıştır....

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/533 E.sayılı dosyası ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için yüklenici ve taşınmaz malikleri aleyhine dava açıldığını ve yapılan yargılama sonucunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshedilerek davacının da maliki olduğu taşınmazın ve diğer bağımsız bölümlerin tapusunun iptaline karar verildiği, dosyanın temyiz incelemesinin yapılması için Yargıtay’da olduğu ve kesinleşmediği, davacı ödediği satış bedelinin iadesini istemişse de yapılacak Yargıtay incelemesi sonucu kararın bozulma ihtimali bulunduğundan ve henüz karar kesinleşmediğinden davacının alacak hakkının henüz doğmadığı, bu nedenle davanın açılmasında davacının hukuki yararı bulunmadığından davanın reddine karar verilmiştir. Dava dışı arsa maliki tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine yönelik olarak ......

Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 20. Türk Hukuk Lûgatında, hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt 1, Ankara 2021, s. 669) kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir....