. - KARAR - Asıl davada davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imazlandığını ancak davalının kararlaştırılan sürede inşaatı tamamlayamadığını ve temerrüde düştüğünü ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile 20.000,00 TL tazminata karar verilmesini talep ve dava etmiş, daha sonra ıslah dilekçesi ile sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu kayıtlarının iptaline ve müvekkili adına tesciline ayrıca 135.000,00 TL menfi zararının tahsilini talep etmiştir. Asıl davada yüklenici ... vekili, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde herkesin mağdur olacağını, davacıya bırakılan eksikliklerin giderilebileceğini savunarak, sözleşmenin geriye etkili feshi talebinin reddini talep etmiştir. Birleşen davada davacı ..., arsa sahibi ... ile yüklenici ......
ESASTAN İNCELEME RAPOR SONUCU: Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil davasıdır. Davacılar vekili dava dilekçesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile davalı yükleniciye bu sözleşme nedeniyle devredilen taşınmazlara ait tapu kayıtlarının iptali ile, arsa sahipleri adına tapudaki payları oranında tescilini ve taşınmaz üzerinde tesis edilen kat irtifak tapuları da dahil olmak üzere, yapılacak olan her türlü satış ve diğer ayni hak tesislerine ilişkin işlemlere mani olacak şekilde tedbir konulmasını, taşınmazlar üzerinde bulunan ipotekler ve T29 haciz dosyası yönü ile taşınmaza yönelik tüm hacizlerin tedbiren durdurulmasına karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesince, taşınmazların 3. Kişilere yapılacak olan her türlü satış ve diğer ayni hak tesislerine ilişkin işlemlere mani olacak şekilde TEDBİR KONULMASINA, Davacı vekilinin dava konusu 284 ada 167 parsel A blok 4....
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporları, ve tüm dosya kapsamından; sözleşmenin feshi istenildiğinden diğer bağımsız bölüm sahiplerine davanın ihbar edildiği, davalılardan ... hakkındaki davadan feragat edildiği, diğer davalıların taşınmazı satın alan iyiniyeli üçüncü kişi oldukları ve binanın keşif tarihi itibariyle %100 tamamlanmış durumda olduğundan geriye etkili feshin mümkün olmadığı gerekçesiyle ... hakkında davada karar verilmesine yer olmadığına, diğer davalılar hakkındaki davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali tescil istemlerine ilişkindir. .../... S.2 1-) Dava dilekçesinde sözleşmenin geriye etkili feshi ile sözleşme gereği davacılara isabet eden bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davacılar adına tescili talep edilmiştir....
dan düşük olduğu durumlarda geriye etkili feshin mümkün olduğunu, açıklanan nedenlerle Bursa 10....
Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre; davanın davalı tarafından kabul edilmesi gerekçesiyle davanın kabulü ile sözleşmenin ileriye etkili olmak üzere feshine ve dava konusu 4643 parsel sayılı taşınmazın tapusunun iptali ile davacılar adına hisseleri gözetilerek tesciline karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili ile feri müdahil .... vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, tapu iptali ve tescil, aksi takdirde tazminat isteğine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen ...1. Noterliği'nin 01.10.2009 tarih ve 7050 yevmiye nolu düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi olarak dava dışı ...'ın da imzası bulunmasına rağmen, adı geçen arsa sahibinin davada davacı ya da davalı olarak yer almadığı anlaşılmaktadır. TMK’nın 692. maddesine göre, sözleşmeyi imzalayan tüm arsa sahiplerinin bu davada taraf olması zorunludur....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI; Mahkemece yapılan yargılama neticesinde,"yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporları doğrultusunda, taraflarca imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davacılar tarafından davalı şirkete avans niteliğinde tapuların devrinin yapıldığı, davalı şirket tarafından bir kısım taşınmazların temlikinin yapıldığı ancak bir kısım taşınmazların temlikinin ise yapılmadığı görülmüştür. Yine inşaatın tamamlanma oranına göre davalı şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında hak etmiş olduğu arsa payı hususunda da bilirkişilerden rapor alınmıştır. Bu kapsamda en son alınan bilirkişi raporuna göre kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalının davacılara temlik etmesi gereken taşınmazların ve inşaat tamamlanma oranına göre hak etmemiş olduğu halde davalı adına tapuda kayıtlı bulunan ve davacılara temlik edilmesi gereken taşınmazların 1....
ın diğer bağımsız bölümlerinin verildiğini, geriye 1 adet bağımsız bölüm kaldığını, bu bağımsız bölümün bedelinin iskân raporu alınmasına dahi yetmeyeceğini, ayrıca iskân raporunun alınmasına engel olacak proje aykırılıklarının olduğunu belirterek, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep etmiştir. Yüklenici Ramazan Yavuzcan mirasçıları...ve ...'a velayeten ... verdiği cevap dilekçesinde davanın reddini istemiştir. Davacı arsa sahibi ... ile davalıların murisi yüklenici ...tarafından imzalanan 08.09.2004 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi içeriğinden yüklenicinin iskân ruhsatı alma yükümlülüğünde bulunduğu, son tapu kaydının genel iskân ruhsatı alındıktan sonra yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığı belirlenmiştir. Dosyaya 04.04.2011 tarihli raporu veren bilirkişiler, dava tarihi itibariyle inşaatın %100 tamamlanmış olduğunu açıklamışlardır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde; BK'nın 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve “haksız iktisap kuralları” uyarınca, taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini ve bu kapsamda karşılıklı olarak mal varlıklarına kattıklarının geri verilmesini isteyebilirler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili sonuç doğurur” şekilde feshine dair verilen mahkeme kararının kesinleştiği tarih itibariyle taraflar yararına haksız iktisap gerçekleşmiş olur. Bu hukuksal nedenle somut olayda davacı yüklenici tarafından yasal şekilde yapılan inşaatın ya da inşaat kısmının bedelinin uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla yerinde keşif yapılmak suretiyle serbest piyasa rayiçlerine göre yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarih olan 06/03/2013 tarihi itibariyle belirlenmesi gerekir....
Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Somut olayda ise, arsa sahiplerinin, yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili olarak feshetme hakları bulunduğundan, yükleniciye verilen ve onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen payların ... hak sahipleri olmaları sıfatıyla, sözleşmenin feshini ve davalılardaki pay kayıtlarının iptaliyle adlarına tesciline karar verilmesini isteyebilirler....
Şti. arasında 15.08.2005 tarihinde daire karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığı ve inşaatın 31.12.2006 tarihinde tamamlanmasının kararlaştırıldığı, yüklenicinin inşaat seviyesi henüz %2,50 oranında iken sözleşmeye göre kendisine özgülenen bir kısım bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devrettiği, arsa malikleri olan davacılar tarafından 27.07.2006 tarihinde yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediği ileri sürülerek yüklenici ile aralarında kurulan inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapuda malik olarak görülen davalılar adına oluşan tapu kayıtlarının iptali istemine ilişkin dava açıldığı, Ankara 1....
