Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde; BK'nın 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve “haksız iktisap kuralları” uyarınca, taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini ve bu kapsamda karşılıklı olarak mal varlıklarına kattıklarının geri verilmesini isteyebilirler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili sonuç doğurur” şekilde feshine dair verilen mahkeme kararının kesinleştiği tarih itibariyle taraflar yararına haksız iktisap gerçekleşmiş olur. Bu hukuksal nedenle somut olayda davacı yüklenici tarafından yasal şekilde yapılan inşaatın ya da inşaat kısmının bedelinin uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla yerinde keşif yapılmak suretiyle serbest piyasa rayiçlerine göre yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarih olan 22.11.2001 tarihi itibariyle belirlenmesi gerekir....
İddianın ileri sürülüş biçimine ve dosya kapsamına göre; Asıl dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; Karşı dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi ve tazminat istemine ilişkindir. Buna göre, somut uyuşmazlığa ilişkin istinaf başvurusunu değerlendirme görevinin 01.09.2020 tarihinde yürürlüğe giren Hâkimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesinin 25/06/2020 tarihli, 564 ve 586 sayılı Bölge Adliye Mahkemeleri İş Bölümü Kararı gereğince İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin görev alanında kaldığı,( Arsa, arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar.) işbölümü yönünden Dairemizin görevli olmadığı anlaşılmakla aşağıdaki şekilde karar verilmiştir. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçelerle; 1- Dairemizin GÖREVSİZLİĞİNE, 2- Dava dosyasının İstanbul Bölge Adliyesi Mahkemesi 15....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: K A R A R Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, gecikme tazminatı ve eksik işler bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen karar, taraflarca temyiz edilmiştir. Davada, fesih talebi kabul edildiği halde, davacıların dışında sözleşmede imzası bulunan diğer arsa sahiplerinin fesih yönünden muvafakatları alınmamıştır....
Vaadi ve Kat Karışığı İnşaat Sözleşmesi”nin geriye etkili olacak şekilde feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR: Taraflar arasındaki uyuşmazlık, yerel mahkeme kararında usul ve yasaya aykırılık bulunup bulunmadığı, kararın eksik incelemeye ve/veya yanılgılı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır. DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, bundan kaynaklı yüklenici adına kayıtlı taşınmazların haciz ve şerhlerden ari olarak tapu iptali ve tescili ve sözleşmeden kaynaklı kira bedeli ve cezai şartın tahsili istemlerine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)'nun 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçelerinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır. İlk Derece Mahkemesince, davanın kısmen kabulü ile Gebze 14. Noterliğinin 20/10/2016 tarih ve 9568 yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine, Davalı Ada T8 Tic. Ltd....
- K A R A R - Dava, adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kısmen geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile müdahalenin önlenmesi istemlerine ilişkindir. Davacı vekili, davalı yüklenici ... İnşaat..Ltd. Şti. ile davacı müvekkili ve dava dışı arsa sahibi ...’nın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, inşaatın 2008 yılı sonunda teslim edileceğinin öngörüldüğünü, davalı müteahhidin ...’a ait parseldeki inşaatı teslim ettiğini ancak müvekkiline düşen dairelerin bulunduğu binadaki inşaatı %30 seviyesinde terk ettiğini, dairelerden birini de müvekkilin rızası hilafında üçüncü kişiye devrettiğini ileri sürerek, sözleşmenin müvekkili ... yönünden geriye dönük feshi ile üçüncü kişilere satışı yapılan dairelerinin tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, yüklenicinin inşaattan el çektirilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
- MUHALEFET ŞERHİ - Asıl ve birleşen dava Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali tescil istemiyle açılmıştır. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeye göre taşınmaz üzerine 2 bodrum, 1 zemin ve 4 normal katlı, her katta 2 daire olmak üzere 14 Bağımsız bölüm yapılacağı kararlaştırılmış 60/140 hissesi arsa sahiplerine, 80/140 hissesi ise yükleniciye verileceği kararlaştırılmasına rağmen sözleşmeye aykırı olarak bina 9 kat olarak yapılmış, Davacı ... tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne yapılan başvuru üzerine dava konusu taşınmaz için yapı kayıt belgesi alındığı anlaşılması üzerine; Mahkemece sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptali tescil davalarının reddine karar verilmiştir....
Dosya kapsamına, kararın dayandığı delillerle, yasaya uygun gerektirici nedenler ve özellikle asıl davada davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında düzenlenmiş olan 02.01.2006 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmiş olmasına göre ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından, birleşen davada davalılar T5 ve Sivas Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğü vekillerinin istinaf başvurularının esas yönünden reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur....
Bu davanın seyir ve sonucuna göre; sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili şekilde feshi ve tarafların kusur durumları ile hakları ve borçları belirleneceğinden, eldeki davalarda ileri sürülen iddia ve istekler ile ilgili olarak da, anılan dosyanın bekletici mesele yapılması gerekirken, mahkemece "sözleşmenin geriye etkili bir şekilde feshedildiği" yönündeki gerekçe doğru olmamıştır....
