açıldığı, Kuşadası 2.Asliye Hukuk Mahkemesince 14/11/2012 tarih 2011/182 Esas 2012/435 Karar sayılı ilamıyla, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olarak feshine karar verildiği ve kararın Yargıtay incelemesinden geçerek 20/02/2014 tarihinde kesinleştiği, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde vekaletname ile devredilen arsa paylarının avans niteliğinde olduğu ve edim sözleşmeye uygun olarak ifa edilmedikçe mülkiyetin müteahhide dolayısıyla da 3. kişilere geçmeyeceği, bu hususun hayatın olağan akışı gereği 3. kişilerce de bilinmesi gerektiği, Yargıtayın yerleşik uygulamalarının da bu yönde olduğu, kesinleşen Kuşadası 2.Asliye Hukuk Mahkemesince 14/11/2012 tarih 2011/182 Esas 2012/435 Karar sayılı ilamıyla müteahhidin edimi ifa etmediğinin sabit olduğu, bu sebeple davalı T3'in mülkiyete hak kazanamadığı anlaşılmış ve davalı T3 adına kayıtlı dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptaline ve davacı adına tesciline karar vermek gerekmiş, tapu maliki olmayan...
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen akdin feshi ve menfi zararın tazmini davası sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin 22.05.2014 gün ve 2013/9518 esas, 2014/3974 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Taraflar arasındaki uyuşmazlık; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile oluşan menfi zararın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya içeriğine göre; taraflar arasında 10.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı ve sözleşme uyarınca davalı yüklenicinin arsa üzerinde inşaat yapmayı taahhüt ettiği, sözkonusu tarihte arsanın bir bütün halinde...Belediyesi sınırları içinde kaldığını ve imar durumunun buna göre alındığı, inşaat ruhsatı alınmasına da engel bir durumun olmadığı, daha sonra taşınmazın bir kısmı ......
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu 3273 ada 11 parselin İmar Kanunun 18. maddesi uygulaması sonucunda 32750 ada, 4 parsel, 114648/746587 hissesi olarak tescil edildiği ve artık inşaat yapılacak taşınmazın hisseli taşınmaz olduğu ve taşınmazda başka paydaşlarında bulunduğu, davalının beyanından paydaşların tamamıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmadığı, bu durumda, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin TMK'nın 692. maddesi uyarınca geçersiz olduğu, ilk derece mahkemesince, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu gözden kaçırılarak sözleşmenin feshi şeklinde karar verilmesinin doğru olmadığı, davacının tek bir parsel yönünden fesih talebinde bulunmasında ve ilk derece mahkemesinin de talep doğrultusunda sadece 32750 ada 4 parsel 114648/746587 hissesi (3273 ada 11 parsel) yönünden tescil kararı vermesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı...
Dava, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi talebine ilişkindir. Yargıtay 6.HD.nin 2021/4437 E-2022/4390 K sayılı emsal kararında "... BK'nın 355. (TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir....
Dosyada bulunan tapu kaydına göre inşaat sözleşmesinin yapıldığı tarihte dava konusu Maltepe İlçesi Yenikariye Mahallesi 41 ada 86 parsel sayılı taşınmazda...’in 3/8, ...’in 3/8, ...’in de 2/8 payı bulunmaktadır. ... tarafından tapudaki 3/8 payın sözleşmenin imzalanmasından sonra 22.11.2006 tarihinde tapuda ...’e satıldığı sözleşmenin devrinin sözkonusu olmadığı anlaşılmaktadır. TMK’nın 692. maddesi uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmeleri için tüm tapu maliklerince yapılması gerekir. Somut olayda kat karşılığı inşaat sözleşmesi... tarafından yapılmıştır. Sözleşme tarihinde taşınmazın paydaşı olan ... ve ...’in sözleşmede imzaları bulunmamaktadır. Ancak sözleşmede imzası bulunmayan tapu paydaşları ... ve ... kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasını açmakla sözleşmeye muvafakat etmiş sayılırlar....
İSTİNAF NEDENLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde; Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve buna bağlı olarak tapu iptali ve tescil ve alacak talebine ilişkindir. Yargılamanın 03/11/2021 tarihli celsesinde, istinaf ilamında belirtilen hususta davalı vekilinin beyanına başvurulmuş olup, davalı vekilinin, davaya konu 929 ada 9 parsel ve 4662 ada 2 parsel sayılı taşınmazlardaki tüm maliklerle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığını beyan ettiği anlaşılmıştır....
- KARAR - Davacı vekili, müvekkillerinin murisi ile davalı yüklenici ... arasında 09.01.1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede kararlaştırılan teslim süresi sona ermiş olmasına rağmen henüz teslimin gerçekleşmediğini, kendisine pay devri yapılan davalı yüklenicinin, diğer davalı ...’ya da hisse satışı yaptığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekilleri davanın reddini istemişlerdir....
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davalı arsa sahipleri ile dava dışı yükleniciler arasında 2001 yılında resmi şekilde "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıldığı; bu sözleşmede yüklenicilere bırakılan bağımsız bölümün satışı hususunda davacı ile dava dışı yükleniciler arasında 2005 yılında satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, 2007 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği, davacının 2007 yılında arsa sahiplerine ve yüklenicilere karşı Tapu İptal ve Tescil davası açtığı; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle çekişme konusu bağımsız bölümün tescilinin istenemeyeceği, yapının getirildiği seviyenin % 60 olduğu, bu seviye itibariyle yüklenicinin inşaat yapım borcunun yerine getirildiğinin düşünülemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, kararın Yargıtay denetiminden geçerek 20.06.2011 tarihinde kesinleştiği, bu gelişmeler üzerine 08.08.2011 tarihinde temyize konu davanın açıldığı...
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan arsa malikine verilmesi gereken bağımsız bölümün tespiti ve teslimi ile sözleşmede ödenmesi kararlaştırılan kira yardığı ve teslimde gecikme nedeniyle sözleşmede ödenmesi kararlaştırılan gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Kat (arsa payı) karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser sözleşmesinin bir türü olup TBK'nın 470 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kural olarak yüklenici yapacağı inşaattan bir kısım bağımsız bölümü arsa sahibine vermeyi, arsa sahibi de arsanın bir miktar hissesinin tapusunu yükleniciye devretmeyi üstlenir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye devredilecek arsa payının arsa sahibine yapılan inşaatın bulunduğu parsel içinde olması gerekmez. Arsa sahibi yüklenicinin yapacağı inşaat dışında başka bir arsasını yapılan inşaat karşılığında yükleniciye devredebilir....
DELİLLER: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmeye dayalı verilen vekaletname, tapu kaydı, nüfus kaydı, veraset ilamları, keşif, bilirkişi raporu, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamı, GEREKÇE: HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil ile menfi zararın tahsili olmadığı takdirde sözleşmenin ileriye etkili feshi, gecikme tazminatı ile müspet tahsili bu da olmadığı takdirde sözleşme uyarınca verilmesi gereken dairenin rayiç değerinin tahsili istemine ilişkindir. Davacılar T4, T2 T1 T3 ile davalı T17 İnşaat Ltd. Şti. temsilen Cesur Karakay arasında Kazım Karabekir Mahallesi 4797 ada 6 parsel sayılı taşınmaz hakkında Kayseri 5....
