vekili tarafından sözleşmenin feshi talebinin kabul görmemesi halinde kira bedeli tazminatı talebinde bulunulmuş ise de sözleşmenin feshi ile birlikte olumlu (müspet) zarar niteliğinde bulunan kira bedeli tazminatı talep edilemeyeceği gibi dava dilekçesinde kira bedeli tazminatının talep edilmediği, dava konusu edilmeyen bir şeyin ıslah yoluyla dahi davaya ithaline ve dava konusu edilmesine yasal açıdan olanak bulunmadığı gerekçesiyle, davacının sözleşmenin feshi ve menfi zarar talebinin reddine, davacının kira bedeli tazminatı talebi yönünden usulüne uygun harçlandırılmış dilekçe ile dava açılmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, davacının ayrı dava açmakta muhtariyetine karar verilmiştir....

"Kat karşılığı inşaat sözleşmesi"; arsa sahibinin arsasının belirli paylarının mülkiyetini yüklenicinin arsa üzerinde inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında, yükleniciye devretmeyi taahhüt etmesi olarak tanımlanabilir. Bu şekilde yüklenici arsa bedeli yerine arsa sahibine bağımsız bölüm (kat) vermek suretiyle, arsa için ayrıca para ödemekten kurtulmakta, kendisine finansman kolaylığı sağlamakta, kendine düşen bağımsız bölümler üzerinden bir kazanç sağlamak istemektedir. Bu kazanç ise; arsa sahibi ile kendisine kalan tüm bağımsız bölümlerin inşası için yaptığı toplam imalat bedeli ile kendisine kalan bağımsız bölümlerin piyasa değeri arasındaki olası farktan oluşmaktadır. Kuşkusuz paylaşım gereği gibi hesaplanmadığı, imalat ve satış fiyatlarındaki ani artış veya düşüşler kazanç durumunu etkileyebileceği gibi zarar edilmesine de yol açabilir....

- KARAR - Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi yüklenici .... .... ..... ile davalı arasında 18.02.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, binaların imali sırasında ... .... .. .. 17.07.2012 tarihinde intihar ettiğini, davalının davacıların müzayaka durumundan faydalanarak 06.09.2012 tarihinde sözleşmenin feshi ve ibraya ilişkin sözleşme imzalattığını, oysa inşaatın geldiği seviye itibariyle davalının sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek, şimdilik 10.000,00 TL'nin temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında istemini 669.006,18 TL'ye çıkartmıştır. Davalı vekili, taraflar arasındaki 06.09.2012 tarihli fesih sözleşmesinin geçerli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir....

; dava dilekçesi ve aşamalardaki beyan dilekçeleri ile davalı yüklenici şirket ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin sözleşmeye aykırı proje ve imalât yapılması nedeniyle feshi, yükleniciye avans olarak verilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptâli ve adına tescili, yüklenici şirketin yaptığı imalâtların çıplak imalât bedeli karşılığına isabet eden bağımsız bölümlerin yüklenicide bırakılmasına ve sözleşmenin bu şekilde tasfiyesine karar verilmesini talep ve dava etmiş, ayrıca 60.000,00 TL sözleşmeye aykırılık nedeniyle uğradıkları zarar karşılığı maddi ve 10.000,00 TL manevi tazminat ile yüklenicide kalacak bağımsız bölümlerin değeri ile imalât bedeli arasındaki fark karşılığı 400.000,00 TL alacak isteminde bulunmuştur....

Diğer bir anlatımla davacılar sadece yapmış olduğu zorunlu imalatlar nedeniyle oluşan zenginleşme miktarını talep edebilir. Öte yandan, davalılar ile dava dışı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bu davaya kadar geçerliliğini korumuştur. Buna göre, dava dışı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirmesi gerekmektedir. Bu bağlamda, davacıların, dava dışı yüklenici tarafından yapılması gereken imalatları kendilerinin yapmış olduğunu ileri sürerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan davalılardan bir talepte bulunamayacağı da ortadadır. Şu durumda; eldeki davaya konu edilen imalatların, öncelikle zorunlu imalat kapsamında olup olmadığının belirlenmesi, sonrasında ise belirlenen zorunlu imalatlar içerisinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici tarafından yapılacak olan imalatların yer alıp almadığının tespit edilmesi ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekmektedir....

HUKUK DAİRESİNİN KARARININ GEREKÇESİ: Dava; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı iş bedellerinin tahsili istemine ilişkin tazminat davasıdır. Davacılar İzmir 30. Noterliği'nin 01/07/2016 tarihli ve 18744 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde arsa sahibi, davalılar ise yüklenici konumundadır. Davacıların dava dilekçesi incelendiğinde adi ortaklığa ilişkin herhangi bir beyan ve iddiaları bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki sözleşme niteliği itibariyle eser sözleşmesinin özel bir türüdür. Bu nedenlerle; arsa, arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar hakkında İzmir Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri arasındaki iş bölümünü belirleyen ve 01/09/2021 tarihinden itibaren uygulanması gereken Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesinin 02/06/2021 tarihli ve 431 sayılı kararı uyarınca, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14....

Davacı arsa sahipleri vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesi gereği sözleşmenin imzasından itibaren 6 ay içinde projelerin onaylanarak inşaat ruhsatı alınmasının zorunlu olmasına rağmen, yüklenici tarafından bu süre içinde herhangi bir proje onaylatmadığı gibi, inşaat ruhsatı da alınmadığını, müvekkillerinin yükleniciye keşide ettiği ihtarnamelerle sözleşmeyi feshettiklerini bildirdiklerini, davalının ise feshi kabul etmemekle birlikte, gecikmeyi kabul ederek bir kısım nedenler ileri sürdüğünü, davalının ilgili kurumlara eksik belgelerle başvurarak kendi kusuruyla geciktiğini, basiretli iş adamı gibi davranarak inşaat yapılacak bölgenin şartlarını bilmesi gerektiğini ileri sürerek, taraflar arasıda düzenlenen...... tarih ve... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, taşınmazın tapu kayıtları üzerine konulan şerhin terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Asliye Hukuk Mahkemesince, dava konusu taşınmazın bulunduğu, dava konusunun taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine yönelik olduğu, sözleşme içerisinden gayrimenkul taşınmaz devrini de içerdiği anlaşıldığından aynına ilişkin dava niteliği ve kesin yetki söz konusu olduğu gerekçesiyle yetkisizlik kararı verilmiştir. Ayvalık 2. Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından ise davacı vekili tarafından 10/06/2015 havale tarihli davalının yetki itirazına ilişkin beyan dilekçesi ekinde sunulan avalının gerçek kişi tacir ve davacının ise tüzel kişi tacir olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre taraflar arasında akdedilen 14/01/2014 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uyuşmazlıkların çözümlenmesi başlıklı 14. maddesine göre uyuşmazlık halinde yetkili olacağı gerekçesiyle yetkisizlik kararı verilmiştir....

-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve alacak istemine ilişkindir. Mahkemece, inşaatın ruhsatsız ve imara aykırı şekilde yapılmasına rağmen, arsa sahibi olan davacının da inşaatın kaçak ve imara aykırı yapılmasında yüklenici ile eşit derecede kusurlu olması nedeniyle yazılı şekilde hüküm kurulmuş ise de varılan sonuç isabetli değildir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. 3194 sayılı imar Kanunu uyarınca her türlü bina inşaatının yerel idarenin tasdikli projesine uygun yapılması zorunludur. Şayet inşaata kısmen veya tamamen tasdikli projesine aykırı imalat var ise bu kaçak ve yıkılması gereken inşaat niteliğinde olup, aynı Kanun'un 32. maddesi yıkılacak yerlerle ilgili olarak da, kazanılmış ekonomik değerden söz edilemez....

Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan "kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ve tapu iptal ve tescil " davasının açıldığı günlerde taşınmazı üzerindeki mütemmim cüzleri ile birlikte 3. şahıs olan Erkan Murat Kurt'a satmış olduğundan taraf sıfatı kalmadığı gibi, sözleşmedeki hak ve yükümlülüklerini de zımnen aynı kişiye devretmiş olduğunu, bu itibarla, mahkemece katkarşılığı inşaat sözleşmesi iptal edilmiş olsa dahi, davacı taşınmazı üzerindeki inşaatlarla birlikte üçüncü kişiye tapuda satarak devretmiş olduğundan, artık sözleşme feshedilmemiş 6/10 olsaydı dahi, davacının artık bu aşamadan sonra imal etmiş olduğu inşaat bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istemesi yasal olarak mümkün olmadığını, diğer yandan, %12 seviyesindeki inşaat için sözleşmenin feshedildiği tarihteki 9/10 inşaat birim fiyatlarına göre bedel tespiti yapılması gerekir iken sözleşmenin feshinin kesinleştiği 19.06.2014 tarihindeki inşaat birim fiyatları esas alınarak hesap yapılması da usul ve yasaya...