Dava dışı yüklenici şirket ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmesi üzerine davacı banka tarafından 15.12.2006 tarihli ıslah dilekçesiyle dava sebepsiz zenginleşme nedeniyle alacak istemine dönüştürülmüştür. İİK'nın 94. maddesi uyarınca açılan davaların kabul edilebilmesi için yüklenicinin arsa sahiplerinden yaptığı işe karşılık almadığı ayni hakkının bulunması zorunludur. Somut olayda yüklenici şirket ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesinden sonra 30.09.2006 tarihli ibraname düzenlenmiş, yüklenicinin üçüncü kişilere sattığı 8 ve 9 numaralı bağımsız bölümler dışında arsa sahiplerinden herhangi bir alacak hakkının kalmadığı kabul edilmiştir....
Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre davacı vekilinin yerinde olmayan tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davalı vekilinin imalat bedeline ilişkin temyiz itirazları yönünden; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tazminat istemine ilişkindir. TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
Kural olarak eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, temerrüdün gerçekleşmesi halinde alacaklı Borçlar Yasasının 106.maddesi uyarınca seçimlik hakkını akdin feshi doğrultusunda kullanması durumunda, sözleşmenin ifa ile sonuçlanmamış olması nedeniyle uğradığı zararları isteyebilir (BK.108.madde). Bunlar akdin ifa edileceğine güvenilerek yapılan masraf ve zararlardan ibarettir ve menfi (olumsuz) zarar olarak isimlendirilir. Oysa B.K'nın 158.maddesi uyarınca istenen ceza ifaya ekli olup, olumlu zarar kapsamındadır. Akdin feshi durumunda ifaya bağlı ceza (olumlu zarar) istenemeyeceğinden davacının cezai şart isteminin reddine karar verilmesi yerine kabulü usul ve yasaya aykırı olmuş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir....
Fakat sonrasında 7 kat olan inşaat tarafların kabulünde olduğu üzere 8 kat olarak belirlenmiştir. Kat sayısının arttırılması nedeniyle inşaat süresinin de sözleşme süresinin oranlanarak tespit edilmesi hakkaniyete ugun olacaktır. Buna göre 03/04/2017 tarihli bilirkişi raporunda tespit edildiği üzere teslim süresi 06/12/2011 tarihidir; fakat Van ilinde meydana gelen deprem nedeniyle inşaatların belli bür süre durması nedeniyle sözleşme süresinin 3 ay uzayacağı kabul edilmiştir. Buna göre bilirkişi raporuna göre inşaatların normal teslim süresi 06/03/2012 tarihi olarak kabul edilmiştir. Davacının fiili teslim tarihini 31/12/2012 tarihi olarak belirtmesi buna mukabil davalının fiili teslim tarihini ispat edememesi nedeniyle davacının beyanına itibar edilmek suretiyle teslim süresi 31/12/2012 olarak kabul edilmiştir. İnşaatların süresi içerisinde treslim edilmemesi nedeniyle davalı davacıların kira zararları ile eksik işler bedelinden sorumludur....
- K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak davalı yüklenicinin inşaatı yarım bırakarak terk ettiğini, kat malikleri ile dava dışı üçüncü kişi arasında sözleşme yaparak inşaatı tamamladıklarını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini mümkün değilse nama ifaya izin verilmesini talep ve dava etmiş; daha sonra fesih isteminden vazgeçerek, nama ifaya izin verilmesini ve eksik işler bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından, davacının kat maliki olarak dava dışı yüklenici ile imzaladığı sözleşmede, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde belirlenen işlerden daha fazla imalat yapılmasının kararlaştırıldığı, davacının arsa sahibi sıfatıyla imzaladığı sözleşmelerin eylemli olarak feshedildiği, davalı yüklenicinin, üçüncü kişi ile yapılan sözleşmeye taraf olmadığı gerekçesiyle, davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/468 Esas ve 2013/92 Karar sayılı dosyasının incelenmesinde, yüklenici ... tarafından arsa sahipleri ile aralarında yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bütün edimlerini yerine getirdiği iddiası ile arsa sahiplerine protokol gereği kendilerine verilecek taşınmazların (1. kat 4 no'lu, 3. kat 11 no'lu, 7. kat 25 - 26 - 27 no'lu, 9. kat 34 ve 36 no'lu, zemin kat 45 - 56 nolu) tapularının iptali ile kendisi adına tapuya tescili için dava açıldığı, mahkemece yapılan yargılama sonunda Yargıtay 15....
Noterliğinin 24677 yevmiye ve 29.07.1996 düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile tapuda İstanbul Bakırköy Kartaltepe Hastanesi karşısı sokakta 23/1 pafta, 397 ada 6 parsel sayılı taşınmaz üzerinde sözleşme hükümlerine göre kat karşılığı inşaat yapılması şartıyla anlaşma yapıldığı, tapuda satış bedeli alınmadan devir yapıldığı, davalı yüklenici ...'in akti ifa etmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye feshi ve yüklenici adına olan devir ettiği diğer şahısların tapularının iptali için açılmış olan davalar konusunda dosyalar birleştirilerek Bakırköy 2....
K A R A R Davacı, dava dışı müteahhit ile arsa sahibi olan davalıların murisi arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibine düşen villayı davalıların murisinden satın aldığını, taşınmazda bulunan eksiklikler nedeniyle iskan ruhsatı alınamadığından taşınmaza fiilen taşınamadığını ve kira bedeli ödemek zorunda kaldığını ileri sürerek dava konusu taşınmazdaki eksikliklerin giderilmesi, alt yapısının tamamlanması ve iskanının alınarak kullanıma hazır hale getirilmesi için yapılacak masrafların tespiti ile şimdilik 10.000,00 TL, kira kaybı karşılığı 3.000,00 TL ile 2.000,00 TL manevi tazminatın davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı, davaya cevap vermemiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, yapılan imalat %85 seviyesinde olduğundan, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar adına olan tapuların iptaline karar verilmesinin hakkaniyete aykırı olacağı, davacı arsa sahibinin, taşınmazın imara uygun hale getirilmesi ve maddi zararlarına ilişkin olarak halefiyet kaidelerine göre kat maliklerine karşı ayrıca dava açabileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanununun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekekir....
- KARAR - Asıl davada davacı vekili, taraflar arasında ....01.1998 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini davalı arsa sahibinin sözleşmeye aykırı olarak kat irtifakı ve pay devri için vekalet vermediğini ve ....07.2008 tarihinde gönderdiği ihtarnameyle sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini, müvekkilinin de yaptığı harcamaların ödenmesi istemini içerir cevabi ihtarname gönderdiğini, böylelikle taraf iradelerinin fesih yönünden birleştiğini, davalı arsa sahibinin fesihte haksız olduğunu ileri sürerek müvekkili lehine olmak üzere sözleşmenin feshedildiğinin hüküm altına alınmasını fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla imalat bedeli için 191.510,00 TL müspet ve menfi zararları için 37.570,00 TL olmak üzere toplam 229.080,00 TL’nin davalıdan tahsilini, birleşen davada ise davalıların henüz asıl dava sonuçlanmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini ve ....01.1998 tarihli sözleşmeye konu parsellerin yeni yüklenici davalı şirkete devredildiğini...
