Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi,” diğer bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili düzenlemelere değinmekte fayda vardır. 15. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 16....
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince, davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasındaki 14.3.2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 26.3.2008 tarihli ek tadil sözleşmesi gereğince 50 dairelik inşaatların imar durumu ve proje tadilatı neticesinde 60 daireye çıkmış olduğu ve davalı yüklenici şirkete kalan 41 adet bağımsız bölüm içerisinde yer alan 81 sayılı parseldeki 4. kat 46 no'lu mesken cinsli bağımsız bölümü davacının davalı yüklenici şirketten 12.11.2010 tarih 11651 sayılı satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı ve tapuya 23.11.2010 tarihinde sözleşmenin şerh verildiği, 46 no'lu bağımsız bölümün kat irtifakının 13.6.2008 tarihinde davalı arsa sahipleri adına tescil edildiği anlaşılmaktadır....
Noterliğinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hak ettiği tüm tapuları sattığını, yüklenicinin inşaat süresi yaklaşık 6 ay önce dolmuş ve 2 adet bulunan blokların numaratajını sehven veya bilirek yanlış yaparak kat maliklerini büyük zarara uğratmış olup bu nedenle açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir....
Diğer taraftan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu’nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır....
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğunun arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesine göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davalarında mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Somut olayda davalı arsa sahibi kooperatif ile davalı yüklenici şirket arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici tarafından yapılacak inşaatın iskân izni alınmış olarak bitirilmesi kararlaştırılmıştır....
Diğer davalılar vekili, muvazaa iddiasında bulunan davacının diğer yüklenicileri de dava etmesi gerektiğini, davalı şirketin edimini ifa etmemesi nedeniyle müvekkillerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiklerini, yapılan protokol gereğince arsa sahipleri ve davalı şirketin birbirlerini karşılıklı olarak ibra ettiklerini, davalı şirketle aktedilen sözleşmenin sona ermesi, yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle müvekkillerinden talepte bulunulamayacağını, yüklenicinin, arsa sahiplerinden talep edemeyeceği şeyi davacının da isteyemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
Ancak hakim, dava şartının ortadan kalkması nedeniyle davayı reddetmeyip, davayı veya savunmayı değiştirme yasağının bir istisnası olan HMK'nın 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkını kullanmak üzere davacıya önel verecektir. Somut olayda; arsa sahibi davalı ... Belediyesi ile davalı yüklenici ... Proje Mimarlık İnş. Müh. Tur. Taah. Tic. Ltd. Şti arasında 28.09.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davacının 20.11.2009 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi ile dava konusu '' ... parsel ... blok... kat ... no'lu bağımsız bölüm,.... kat ... no'lu bağımsız bölüm, .... kat ... no'lu bağımsız bölümü'' satın aldığı, dava konusu bağımsız bölümlerin dava açıldıktan sonra dava dışı üçüncü kişiler adına tescil edildiği anlaşılmaktadır....
Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 22. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 23. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır....
