Dosyaya davacılar tarafından ibraz edilen 08.03.2006 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanmış olup ... Merkez ... Mah.360 ada 38 parsel sayılı taşınmazda inşaat yapımına ilişkindir. Celp edilen tapu kayıtlarına göre davacı arsa sahiplerinin inşaat yapılan taşınmazın tamamını 07.03.2006 ve 08.03.2006 tarihlerinde davalı yüklenici şirkete devrettikleri anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay ya da tapuda bağımsız devir yapılmasını da içerdiğinden TMK’nın 706, BK’nın 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri gereği resmî şekilde yapılmaları zorunludur. Bu husus geçerlilik şartı olup, resmiî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz ve tarafları bağlamaz, ancak adi yazılı da olsa sözleşmenin ifa ile sonuçlanması veya tapuda pay devri halinde sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek TMK’nın 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olacağından tarafları bağlar....
-K A R A R- Davacılar vekili, davalı ile imzalanan 26.08.2003 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılacak inşaatın iskan izninin davalı tarafından alınması gerektiğini, bugüne kadar iskan izninin alınamadığını, iskan alınamaması nedeniyle davacıların maddi zarara uğradığını ileri sürerek, iskan eksikliğinin davalı şirket tarafından tamamlanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, inşaatın tamamlanarak davacılara ait bölümlerin 10.04.2009 tarihinde teslim edildiğini, 29.12.2008 tarihinde iskan için müracaatın yapıldığını, iskan izninin alınmamasında davalının bir kusuru olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve haricen yüklenici ile imzalanan sözleşme gereği Ankara 3....
Bozmaya uyularak Tüketici Mahkemesi sıfatıyla yapılan yargılama sonunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararı ile geriye etkili olarak feshedildiği davacının yüklenicinin halefi olarak arsa maliki olan davalıya karşı bir talep hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine, davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan yarınca hesaplanan 19.150,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davalıya ödenmesine karar verilmiştir. Yüklenicinin temline dayanan tapu iptali ve tescil davalarında arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır; davanın açıldığı tarihte kat karşılığı inşaat sözleşmesi ayaktadır....
Davalı arsa sahibi ... vekili, 24.08.1993 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 26. maddesinde “üçüncü şahıslar adına kesinlikle kat irtifakı tapu devri yapılamaz” hükmünün düzenlendiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, davanın zamanaşımına uğradığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur....
Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 17. Türk Hukuk Lûgatında, hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt 1, ... 2021, s. 669) kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir....
- K A R A R - Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ve arsa sahibinin eksik ve ayıpların nama ifa yoluyla giderilmesi isteğine; birleşen dava ise yüklenicinin tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Asıl davada davacı, taraflar arasında İzmir 30. Noterliğinin 10.11.2012 tarihli 33775 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin teknik şartnameye aykırı imalatlar yaptığını, eksik ve ayıplı imalatların düzeltilmesi için gönderilen ihtarlara rağmen davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinden eksik ve ayıpların nama ifa yoluyla giderilmesi aksi halde tazminatın ödenmesini talep ve dava etmiş, davalı-yüklenici edimini ifa ettiğinden davanın reddini talep etmiştir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan arsa malikine verilmesi gereken bağımsız bölümün tespiti ve teslimi ile sözleşmede ödenmesi kararlaştırılan kira yardığı ve teslimde gecikme nedeniyle sözleşmede ödenmesi kararlaştırılan gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Kat (arsa payı) karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser sözleşmesinin bir türü olup TBK'nın 470 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kural olarak yüklenici yapacağı inşaattan bir kısım bağımsız bölümü arsa sahibine vermeyi, arsa sahibi de arsanın bir miktar hissesinin tapusunu yükleniciye devretmeyi üstlenir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye devredilecek arsa payının arsa sahibine yapılan inşaatın bulunduğu parsel içinde olması gerekmez. Arsa sahibi yüklenicinin yapacağı inşaat dışında başka bir arsasını yapılan inşaat karşılığında yükleniciye devredebilir....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacının sözleşmeden evvel 12.09.2008 tarihinde yerin imar durumunu belediyeden aldığı, herhangi bir imar planı iptalinden bahsedilmediği, sadece boru hattı sebebiyle MSB'den görüş alınması gerektiği şerh düşüldüğü, yüklenicinin sözleşmeden sonra, tapuda yer alan geçici inşaat şerhini kaldırttığı, bilahare parseldeki binanın yıkımı için izin aldığı ve taahhütlerini bu yönden de yerine getirdiği, ancak davacı yüklenicinin, sözleşmenin ifası amacıyla idari iş ve eylemler için tarafına yetki verilmesini isteyemeyeceği gerekçesiyle dilekçesinde talep etttiği menfi ve müsbet zararlarının tahsiline, tapu kaydında bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin şerhin kaldırılmasına, karar verilmiştir. Kararı, her iki taraf vekili temyiz etmiştir. İmar planı olmayan bir yerle ilgili olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılamaz. Böyle bir sözleşmenin konusu imkansız olduğundan sözleşme geçersizdir....
