Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Vaadi ve Kat Karışığı İnşaat Sözleşmesi”nin geriye etkili olacak şekilde feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Davalı T3 vekili ilk derece mahkemesine verdiği cevap dilekçesinde özetle; davalı Özgündoğar İnşaat Şirketi ile 07/12/2009 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 17/10/2014 tarihinde ek tadil sözleşmesine göre dava konusu 792 ada 2 parseldeki 12 katlı yapının 9....
Şti. arasında 22/05/2012 tarihinde Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin bu sözleşme ile arsa sahiplerine sözleşme ekinde yer alan krokiye ve teknik şartnameye uygun olarak binanın yapımını ve teslimini yüklendiğini, ancak yüklenicinin binayı taraflar arasında imzalanan sözleşmeye, yapı ruhsatına ve mimari projeye aykırı olarak yaptığını ve teslim ettiğini, yüklenicinin bir taraftan binanın inşaatına başladığını ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine ait bağımsız bölümlerin satışını gerçekleştirdiğini, müvekkilinin yönetici olarak görev yaptığı Figen ÖZAN Apartmanındaki bağımsız bölüm sahiplerinin, yüklenicinin binayı ve tapularını teslim etmesinden kısa bir süre sonra binadaki ayıplı hizmet ve eksik ifaları yükleniciye defalarca bildirdiğini ve tamamlanmasını talep ettiklerini, ancak yüklenici tarafından hiçbir şekilde olumlu cevap verilmediğini, bunun üzerine Samsun 2....
KANITLAR, DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşa edilen binadan yükleniciden bağımsız bölüm satın alınmasına dayalı, sözleşmenin feshi nedeniyle bedel iadesi ve menfi zarar tazmini isteklerine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir....
taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin davacı müvekkiline teslim etmesi gereken 8 adet 1+1 dairenin zamanında teslim edilmemesi nedeniyle fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere şimdilik 1000,00 TL kira kaybı bedelinin davalıdan tahsiline yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava ettiği anlaşılmıştır....
. - K A R A R - Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshi, kira yardımı, haksız fesih nedeniyle cayma tazminatı ve sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle uğranılan zararların tazmini istemine ilişkindir. Davacı-arsa maliki vekili dava dilekçesinde, davalı ... Şirketi ile yapılan 17.08.2015 tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğini yerine getirmediğinden, diğer davalı ... İnşaat ile 23.10.2017 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenicinin hiçbir işlem yapmaması üzerine, inşaat ruhsatı 10 gün içinde alınmazsa sözleşmenin feshedileceğine dair ihtar çekildiğini, davalının cevabi ihtarnamesi ile yönetmelik değişikliği gereği sözleşmede belirtilen büyüklükte daire yapılamadığını ve ruhsat alınamadığını belirttiği, söz konusu imar değişikliğinin ikinci sözleşme tarihinde yürürlükte bulunduğunu, davalı ......
Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan somut olayda arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Bu nedenle, borçlu temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi defilerde bulunmak imkanına haiz idiyse bu defileri yeni alacaklıya (temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir....
Hukuk Dairesince 13.05.2014 gün, 2014/1961 Esas, 2014/6243 Karar sayılı ilam ile görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğu ve davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılmasının gerektiği belirtilerek karar bozulmuş, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi’nin davalı arsa sahibi ... ile dava dışı yüklenici Hasan Basri Ünal arasında yapıldığı, davacılar tarafından dava konusu taşınmazın yükleniciden temlik alındığına dair dosyaya sunulan ingilizce hazırlanan belge altında kime ait olduğu belli olmayan tek imza bulunduğu, bu haliyle sözleşme niteliğinde olmadığı, bir an için yazılı sözleşme olarak kabul edilse bile, tarafların davacılar ile Tandem İnş. Taah. Tur. Tic. Ltd. Şti. olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise yüklenicinin Hasan Basri Ünal olması karşısında davacılar ile Hasan Basri Ünal arasında yazılı bir temlik sözleşmesi bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
