Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Davacı, davalı arsa sahipleri ... ve Sevim Işık ile davalı yüklenici ... arasında 11.01.1996 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, imzalanan bu sözleşmeye göre davalı yükleniciye düşen 8 nolu bağımsız bölümün 23.06.1999 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile kendisine satıldığını, binanın bitirilip tesliminden sonra dava dışı arsa sahibi Sevim Işık tarafından bağımsız bölümdeki 44/590 payın 15.04.2002 tarihinde tapuda müvekkiline devredilerek ferağının verildiğini, ancak diğer hissedar Halil Sude’nin ferağ vermeye yanaşmadığını, bilahare Halil Sude’nin ölümüyle de işin sürüncemede kaldığını ileri sürerek, Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Sedir Mahallesi, 3167 ada, 15 parselde kayıtlı taşınmazın muris ... adına kayıtlı bulunan 20/64 hissesinin tapu kaydının iptâli ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Bir kısım davalılar vekili; müvekkillerinin, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı arsa sahiplerinden ...'...
Genel Müdürlüğü vekili temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2- Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir."...
Noterliği'nde 02.11.1994 gün, 44186 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış, sözkonusu sözleşme dava dışı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1997/977 esas, 2000/941 karar sayılı ilâmıyla feshedilerek verilen karar kesinleşmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde sözleşmenin tarafları ve onların halefleri sözleşme gereği verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer taraftan talep edebilirler. Buna göre fesih halinde arsa sahipleri yükleniciye veya onun talimatıyla bağımsız bölüm ya da hisse sattığı sözleşme dışı üçüncü kişilere devrettikleri tapu paylarının iptâlini isteyebilirler....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili kooperatifin maliki olduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapılması hususunda dava dışı ..... Şti. ile .... Şti. ortak girişimi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, dava dışı yüklenicinin yapması gereken işleri yarım bırakarak gittiğini, müvekkili kooperatifin, kat mülkiyetine geçmek ve iskân alabilmek amacıyla taşınmazdaki eksiklikleri yaptığını, yükleniciden daire satın alan davalının yükleniciyle birlikte sorumlu olduğunu, iskân için yapılan masrafların kooperatif üyesi olmayan daire sahiplerince de hisseleri oranında ödenmesi gerektiğini, 21.07.2013 ve 16.02.2014 tarihli kat malikleri genel kurulunda bu hususta karar alındığını, davalının 2.000,00 TL bakiye ödemesi için hakkında başlatılan icra takibine vaki itirazın haksız olduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile %20 oranında icra inkâr tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir....
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede ise tazminat taleplerine ilişkindir. Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KA R A R Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, 852 parsel sayılı taşınmaz hakkında davalı ... ... ile ... Yapı Limited Şirketi arasında 02.02.2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeye dayanılarak davacı ile davalı ... Yapı Ltd. Şti arasında 20.06.2012 tarihli sözleşme ile 6 numaralı dubleks dairenin yükleniciden satın alındığını, satış bedelinin ödenmesine rağmen dava konusu taşınmazın tapusunun devredilmediğini, belirterek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Davalı ... . vekili, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, dava konusu binanın plan ve projesine aykırı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı yüklenici ... Yapı Ltd....
Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak davacı tarafça yapılan inşaat sebebiyle tazminat istemine ilişkindir. Davanın eser sözleşmesi gereği tazminat istemi olarak kabul edilmesi halinde, taraflar arasında herhangi bir eser sözleşmesi mevcut olmadığından davanın başkaca hiç bir yön üzerinde durulmaksızın reddi gerekmektedir. Davanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapılan inşaat sebebiyle tazminat davası olarak Mahkememizce yapılan hukuki nitelendirme çerçevesinde, yukarıdaki delil, tespit ve değerlendirmeler neticesinde; Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı ve tüm arsa malikleri ile yapılmadığı için geçersizdir. Ayrıca diğer maliklerin kat karşılığı inşaat sözleşmesine onayı bulunmadığından, yüklenicinin yaptığı inşaatın seviyesinin %90'ın çok altında kaldığından taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu Mahkememizce kabul edilmiştir. Ayrıca Konya 3....
Yeşiltepe Konut Yapı Kooperatifi ile 30.05.1996 tarihinde ... ada 1 parselde yapılacak inşaat için kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşmeye göre, davalı kooperatifin yüklenici olarak 112 daire almasının kararlaştırıldığı, birinci yüklenici konumunda bulunan davalı kooperatifin alt yüklenici olan davalı ... Oğulları Makina Ticaret Or. Ürün. San. Ltd. Şti. ile aynı yer ile ilgili olarak 25.02.2004 tarihinde 37 daire karşılığında kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi yaptığı, alt yüklenici olan şirketin kendisine verilecek dairelerden 62 nolu bağımsız bölümü 05.02.2005 tarihli adi şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 120.000.- TL'ye davacıya sattığı, daha sonra 30.01.2006 tarihinde noterden satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşmenin tarafı olan davacı şirket ile davalı Hacı Mustafaoğulları ... Ltd....
İnşaat Sanayi Ve Ticaret Ltd.Şti. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, Ankara 50. Noterliğince düzenlenmiş bulunan 10/04/2012 tarih-6415 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre müteahhit ... İnş.San. Ve Tic.Ltd.Şti.'...
