"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Asıl dava ve birleştirilen dava davalıları arsa sahibi Albayrak İnşaat ve Ticaret Limited Şirketi ile yüklenici Solar Limited Şirketi arasında imzalanan adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici Solar Limited Şirketi ve asıl dava davacısı taşeron İpek Limited Şirketi arasındaki sözleşmelere istinaden; Asıl davada davacı alt yüklenici (taşeron) İpek Limited Şirketi ile ilk yüklenici Solar Limited Şirketi arasındaki 15.08.2005 tarihli adi yazılı temlik sözleşmesine, Birleştirilen davada ise; alt yükleniciden adi yazılı 04.09.2007 tarihli satış sözleşmesine, Dayalı olarak, tapu iptali tescil, ikinci kademede tazminat istemlerinde bulunulmuştur....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def' ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Noterliği'nin 09/04/2015 gün ve 10936 Yevmiye sayılı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile eki niteliğindeki hususi ve teknik şartlar ile ilgili tüm hükümlerin (inşaat teslim süresi, KADEMELİ FERAĞ ve sair konularda) ayrıntılı şekilde irdelenmesi suretiyle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eki teknik şartlara göre, teslim süresinin ne olduğu, sözleşmede kademeli ferağ hükümleri bulunmakla birlikte yukarıda bir kısmına yer verilebilen Yargıtay kararlarında belirtildiği üzere, kademeli ferağ olanağı sunan sözleşmede belirtilen kademeye göre yüklenicinin veya yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin tescil isteyebilmesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bitim süresinin geçmemiş olması gerektiğinden, sözleşmenin bitim süresinin geçip geçmediği, sözleşmeye göre yüklenicinin edimini yerine getireceği tarihte, yüklenicinin inşaatı sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun şekilde yerine getirip, getirmediği (bu konuda sözleşmedeki teslim şartlarının ve süresinin ne olduğu, dosyaya getirtilen...
Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır....
Vakıflar Genel Müdürlüğü arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan (H) Blok 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin 23.09.2010 günlü satış vaadi sözleşmesiyle yükleniciden temlik aldığını ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı arsa maliki Vakıflar Genel Müdürlüğü, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle tapu devri yapılamadığını; davalı yüklenici ise, davalının bağımsız bölümün bedelini ödediğini ancak davalı Vakıflar Genel Müdürlüğünün kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gereklerini yerine getirmediğini belirterek, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, taşınmazların davacı adına tesciline ve yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalılardan alınmasına karar verilmiştir....
Mahkemece davacıya satışı vaat edilen 2. ... kat 1 nolu bağımsız bölümün binanın projesinde ve kat irtifakında bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir....
Kural olarak yükleniciden bağımsız bölüm satın alımına ilişkin açılan tapu iptal ve tescil davalarında davanın dinlenilebilmesi için yani tüketicinin yüklenicinin halefi sıfatıyla hak iddia edebilmesi için yüklenici ile arsa malikleri arasında resmi şekilde yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunması yasal zorunluluk ise de, Yargıtay 15. HD 2008/66 Esas - 2008/1095 Karar sayılı ilamında da ifade edildiği üzere, yüklenici ile arsa malikleri arasında resmi şekilde yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmasa dahi inşaatın yüklenici tarafından geçersiz olan sözleşmeye göre tamamlanması durumunda artık arsa sahipleri TMK 2 maddesi gereği sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri süremeyeceğinden arsa malikleri tüketici sıfatıyla yükleniciden taşınmaz satın alan kişilere karşı sorumlu olacaktır. Bu nedenle davaya konu adi yazılı sözleşmenin geçersiz olduğundan bahsedebilmek için yüklenicinin edimini ifa etmemiş olması gerekmektedir....
Davacı vekili dava dilekçesinde, davacının dava dışı yükleniciden harici satış sözleşmesi ile daire satın aldığını, dairenin inşaat halinde %40-45 oranında yapılmasından sonra yüklenicinin inşaatı terk etmesi nedeniyle davalı arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshedildiğini, davalının dava konusu daireyi dava dışı 3.kişiye sattığını, davacının tamamlanmamış inşaat halinde iken aldığı dairenin oturulur hale gelmesi için yaptığı imalat ve masraf bedeli kadar davalı arsa sahibinin zenginleştiğini belirterek, 24.059 TL masraf bedelinin sebepsiz zenginleşme koşullarına göre davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili cevabında, dava dışı yüklenici ile davalı arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre inşaatın 22.08.2006 tarihinde tamamlanıp teslim edilmesi gerektiği halde yüklenicinin inşaatı terk etmesinden sonra davacının yarım kalan inşaatı tamamlamasında iyiniyetli olmadığını beyan etmiştir....
- K A R A R - Davacı vekili, asıl ve birleşen davada davalı şirketle, muris arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince, davalı şirkete bir kısım tapu kaydının devredildiğini, inşaatı bitirmeden terk ettiğini, diğer davalıların yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişiler olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalılar üzerindeki tapu kaydının iptali ile davacı mirasçılar adına tescilini talep ve dava etmiştir....
