"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi -K A R A R- Dosya içeriğine göre dava, hakim nitelemesine göre de arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibinin halefi olarak yükleniciden istenilen alacak istemine ilişkindir. Başkanlar Kurulu Kararı ve Yargıtay Yasasının 14. maddesine göre temyiz inceleme görevi Yüksek Yargıtay 23.Hukuk Dairesine ait olmakla beraber anılan dairece gönderme kararı verildiğinden temyiz inceleme yerinin belirlenmesi için dosyanın Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna Gönderilmek üzere Yargıtay Yüksek Birinci Başkanlığına SUNULMASI 18.12.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Asliye Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belli edilmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi gereği düşünüldü: K A R A R Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapılıp davacıya satışı vaadedilen konut için tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Dosya kapsamından; davalı (arsa sahibi) S.. D.. ile davada taraf olmayan Hüseyin Karabaş arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, davacı F.. M.. noter senedi ile yükleniceden konut satın aldığı, ancak davanın yükleniciye karşı açılmayıp arsa sahibine karşı açıldığı anlaşılmaktadır. Tüketici Mahkemesi özel bir mahkemedir, görevleri 4077 Sayılı Yasadan kaynaklanır. Somut olayda, her ne kadar yükleniciden konut alımı sözkonusu ise de, davanın yükleniciye karşı açılmayıp arsa sahibine karşı açıldığı anlaşılmakla, bu aşamada görevli mahkeme Bakırköy 9. Asliye Hukuk Mahkemesidir....
Noterliği'nin 09/04/2015 gün ve 10936 Yevmiye sayılı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile eki niteliğindeki hususi ve teknik şartlar ile ilgili tüm hükümlerin (inşaat teslim süresi, KADEMELİ FERAĞ ve sair konularda) ayrıntılı şekilde irdelenmesi suretiyle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eki teknik şartlara göre, teslim süresinin ne olduğu, sözleşmede kademeli ferağ hükümleri bulunmakla birlikte yukarıda bir kısmına yer verilebilen Yargıtay kararlarında belirtildiği üzere, kademeli ferağ olanağı sunan sözleşmede belirtilen kademeye göre yüklenicinin veya yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin tescil isteyebilmesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bitim süresinin geçmemiş olması gerektiğinden, sözleşmenin bitim süresinin geçip geçmediği, sözleşmeye göre yüklenicinin edimini yerine getireceği tarihte, yüklenicinin inşaatı sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun şekilde yerine getirip, getirmediği (bu konuda sözleşmedeki teslim şartlarının ve süresinin ne olduğu, dosyaya getirtilen...
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def' ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Asıl dava ve birleştirilen dava davalıları arsa sahibi Albayrak İnşaat ve Ticaret Limited Şirketi ile yüklenici Solar Limited Şirketi arasında imzalanan adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici Solar Limited Şirketi ve asıl dava davacısı taşeron İpek Limited Şirketi arasındaki sözleşmelere istinaden; Asıl davada davacı alt yüklenici (taşeron) İpek Limited Şirketi ile ilk yüklenici Solar Limited Şirketi arasındaki 15.08.2005 tarihli adi yazılı temlik sözleşmesine, Birleştirilen davada ise; alt yükleniciden adi yazılı 04.09.2007 tarihli satış sözleşmesine, Dayalı olarak, tapu iptali tescil, ikinci kademede tazminat istemlerinde bulunulmuştur....
Vakıflar Genel Müdürlüğü arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan (H) Blok 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin 23.09.2010 günlü satış vaadi sözleşmesiyle yükleniciden temlik aldığını ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı arsa maliki Vakıflar Genel Müdürlüğü, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle tapu devri yapılamadığını; davalı yüklenici ise, davalının bağımsız bölümün bedelini ödediğini ancak davalı Vakıflar Genel Müdürlüğünün kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gereklerini yerine getirmediğini belirterek, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, taşınmazların davacı adına tesciline ve yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalılardan alınmasına karar verilmiştir....
Kural olarak yükleniciden bağımsız bölüm satın alımına ilişkin açılan tapu iptal ve tescil davalarında davanın dinlenilebilmesi için yani tüketicinin yüklenicinin halefi sıfatıyla hak iddia edebilmesi için yüklenici ile arsa malikleri arasında resmi şekilde yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunması yasal zorunluluk ise de, Yargıtay 15. HD 2008/66 Esas - 2008/1095 Karar sayılı ilamında da ifade edildiği üzere, yüklenici ile arsa malikleri arasında resmi şekilde yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmasa dahi inşaatın yüklenici tarafından geçersiz olan sözleşmeye göre tamamlanması durumunda artık arsa sahipleri TMK 2 maddesi gereği sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri süremeyeceğinden arsa malikleri tüketici sıfatıyla yükleniciden taşınmaz satın alan kişilere karşı sorumlu olacaktır. Bu nedenle davaya konu adi yazılı sözleşmenin geçersiz olduğundan bahsedebilmek için yüklenicinin edimini ifa etmemiş olması gerekmektedir....
- K A R A R - Davacı vekili, asıl ve birleşen davada davalı şirketle, muris arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince, davalı şirkete bir kısım tapu kaydının devredildiğini, inşaatı bitirmeden terk ettiğini, diğer davalıların yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişiler olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalılar üzerindeki tapu kaydının iptali ile davacı mirasçılar adına tescilini talep ve dava etmiştir....
