(arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bağımsız bölüm, alan 3. Kişilerin hukuksal durumları Dr. Ali AVCI sayfa 83- 84) Somut olaya gelindiğinde davacıların Asya Kent Sitesinin kat malikleri olduğu, davalı T50 yüklenici olup, yüklenici Recep'in dava dışı arsa sahibi Ahmet KAYA ile Çorum 2. Noterliğinin 08/11/2010 tarih ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davacıların ise bu sözleşmeye dayanarak davalılardan eksik iş ve ayıplı iş tazminat bedelini istediği anlaşılmaktadır. Ancak davalı cevap dilekçesinde davacılardan bazılarına bağımsız bölüm sattığını, bazılarına ise arsa sahibinden bağımsız bölüm aldığını iddia etmektedir. Yükleniciden kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenici payına düşen ve konut ve tatil amaçlı bir bağımsız bölümü satın alan 3. kişinin yükleniciye karşı açacağı dava üçüncü kişi ile yüklenici arasındaki anlaşmaya göre tüketici işlemi olduğundan tüketici mahkemesinde görülür....
Hizmet sözleşmesi ve eser sözleşmesi birbirine çok yakın kavramlar olup; hizmette, ücret-bağımlılık ve devamlılık, eser sözleşmesinde ise, bir şeyin ücret karşılığı imali söz konusu olmaktadır....
Noterliğinin 22.09.1997 tarih ve 34529 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yüklenici davalı T12 iş bu sözleşmeye dayanarak Malatya 3. Noterliğinin 10.12.1998 tarih, 47071 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesi ile tapunun Dernek Mah. 94 ada 36 parsel ve karşı tarafındaki 13 ada 18 parseldeki gayrimenkullür üzerinde yapmış olduğu inşaatın ikinci katındaki orta dairesini 50.000 TL bedelle alıcısı Hasan Hüseyin Korkmaz'a satış vaadi taahhüdünde bulunduğunu, Hasan Hüseyin Korkmaz'ın davalı yüklenici Haşim Çalışkan'dan satış vaadi sözleşmesi ile aldığı iş bu daireyi bu sefer Malatya 1....
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı T4 maliki olduğu Gaziantep İli, Şehitkamil İlçesi, Güvenevler Mah. 5172 Ada 1 Parsel sayılı arsa üzerine inşaat yapılması hususunda diğer davalı müteahhit Kahraman Yapı ile arsa sahibi T4 anlaştığını, taraflar arasında Gaziantep 2.Noterliği'nin 27.12.2011 tarih ve 28296 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim edildiğini, inşaatın sözleşme gereğince büyük oranda tamamlandığını, kat irtifakının sağlandığını ve oluşmuş olan bağımsız bölümlerin tamamının arsa sahipleri adına tescil edildiğini, müvekkiline ait olan A Blok, 4.Kat 5 numaralı bağımsız bölümün de yine arsa sahibi olan T4 adına tescil edildiğini, sözleşme gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden A Blok, 4.Kat 5 numaralı daireyi müvekkilinin yüklenici firmadan bedelini ödeyerek satın aldığını, müteahhit firma tarafından davalı arsa sahinine gönderilen ve 4.Kat 5 numaralı dairenin müvekkiline satılıp bedelinin alındığına dair Gaziantep 3.Noterliği'nce...
K A R A R Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalı yüklenici ... Mühendislik Dış Tic. İnşaat Tic. Ltd. Şti arasında 10/05/2012 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi akdedildiğini, yüklenici firmanın, müvekkiline tescil edilmesi gereken bağımsız bölümün yer aldığı D Blok için 11/11/2015 tarihinde inşaatı ruhsatını aldığını, inşaat ruhsatının alımından itibaren 6 ay içerisinde kat irtifakı kurulup tapuların devredilmesi gerekirken 05/02/2018 tarihinde kat irtifakı kurulmuş olmasına rağmen müvekkili lehine herhangi bir tescil işlemi gerçekleşmediğini, davalı tarafın söz konusu mülkiyeti diğer davalı ...'...
Noterliği’nin 20/09/2010 tarih ve 23231 yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptâline, 50.000,00 TL maddi tazminatın davalı ... Makine Hafriyat İnş. San. Tic. Ltd....
Belde Konut Yapı Kooperatifi ile davalı ... arasındaki davadan dolayı ... 10.Asliye Ticaret Mahkemesince verilen 02.07.2012 gün ve 2011/604-2012/397 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Davacı kooperatif ile dava dışı... arasında 01.06.2009 tarihli kat karşılığı tamamlama inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Davalı, ..., yükleniciden daire satın alan kişiden daire satın almıştır. Davacı arsa sahibi kooperatif bu davada eksik işler bedelinin tahsili isteminde bulunmuştur. Davalı ...’a karşı açılan dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisinin sattığı kişiden daire satın alması nedeniyle ve yüklenicinin halefi sıfatıyla açıldığından, dosyanın temyiz incelemesini yapma görevi Yargıtay Yüksek 23. Hukuk Dairesi’ne aittir....
O halde mahkemece yapılacak iş; dava konusu 444 ada 10 sayılı parselin maliklerinden Filiz Merdivenli'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesi yapıp yapmadığı ve başkaca bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı araştırılmalı, bulunması halinde yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan diğer arsa sahipleri hakkında da dava açmak üzere davacı tarafa mehil vermeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, arsa sahiplerinin savunma ve delillerini toplanmalı, yüklenicinin hissesine düşen 3 nolu bağımsız bölümün satış yetkisini arsa sahiplerinden isteyebilmesi için inşaatı sözleşme şartlarına göre yürütüp tamamlaması gerektiği anlaşıldığından, yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenmeli ve tüm deliller toplandıktan sonra sonucuna göre davacının talepleri hakkında bir karar vermek olmalıdır....
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
- K A R A R - Davacılar vekili, davacı arsa sahiplerinin dava dışı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, sözleşmenin mahkemece geriye etkili feshedilerek kararın kesinleştiğini, bu nedenle yolsuz hale gelen davalı adına kayıtlı bağımsız bölüme ait tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davalı müvekkilinin bağımsız bölümü 3.kişiden iktisap ettiğini öne sürerek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına; davalının bağımsız bölümü yükleniciden almadığı, dava dışı 3.kişiden aldığı gerekçesiyle tapuya güven ilkesi gözetilerek davanın reddine karar verilmiştir. Kararı davacılar vekili temyiz etmiştir. Arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle kat irtifakı düzenlenmiş, bağımsız bölümlerden bir tanesi davalıya intikal etmiştir....
