Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/31 sayılı esasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle geriye etkili olarak feshiyle tapu iptali ve tescil davası açıldığı, mahkemece tensiple davaya konu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulması üzerine tedbir kararının Selçuklu Tapu Müdürlüğünün 11/02/2020 tarih ve 8067 yevmiye numaralı işlemiyle infaz edildiği, mahkemece davanın kabulüne, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle geriye etkili olarak feshiyle dava konusu Konya İli Selçuklu Sille Mahallesi 17056 ada 7 ve 8 parsel sayılı taşınmazlarda davalı Mehmet Akyol adına kayıtlı bulunan 1/10'ar hissenin davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verildiği, hükmün taraflarca istinaf edilmeksizin 29/06/2021 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır....
Davacı vekili istinaf talebine cevap dilekçesinde özetle; mahkemece verilen kararın usule ve yasaya uygun olduğunu, davalı tarafların istinaf başvurusunun reddini talep etmiştir. DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geri etkili feshi ve tapu iptali tescil talebine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmelerinin bir türü olduğu için uyuşmazlığın çözümünde TBK'nın 470. ve devamı maddelerinin uygulanması gerekmektedir. Konya 9. Noterliğinde düzenlenen 03/07/2017 tarih ve 17339 yevmiye nolu Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca davacının maliki bulunduğu dava konusu taşınmazın yapılacak yapıdan 6 adet bağımsız bölüm verilmesi karşılığında davalı yüklenici T21 devrinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibince yapılan pay devirlerinin kural olarak sözleşme gereği yapıldığı kabul edilir....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2019/434 ESAS - 2021/111 KARAR DAVA KONUSU : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ve tescil KARAR : Dairemizin 01/09/2021 tarih, 2021/710 Esas, 2021/640 Karar sayılı kararı ile; dosyadaki eksikliklerin tamamlanarak Dairemize gönderilmesi için ilk derece mahkemesine geri çevrilmesine karar verildiği, eksikliklerin tamamlanması üzerine Sakarya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 09/03/2021 tarih, 2019/434 Esas - 2021/111 Karar sayılı dosyanın yeniden Dairemize gönderildiği anlaşılmakla, dosya incelendi, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı müvekkillerinin T5 T6 T4 T1 T2 Sakarya 6. Noterliği'nin 15568 yevmiye ve 25.08.2016 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı şirket ile yine davacı müvekkili T3 ın Sakarya 6....
DELİLLER : Tapu Kayıtları, dosyada mevcut diğer bilgi ve belgeler. İSTİNAF NEDENLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE : HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde; Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil, takyidatların terkini, olmadığı takdirde bedelin tazminine ilişkin olup istinaf konusu ihtiyati tedbir talebinin kabulüne ilişkin itirazın reddine ilişkin kararın yerinde olup olmadığı noktasındadır. Eser sözleşmesinin bir türünü oluşturan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bir tarafta inşaatın yapım işini üstlenen yüklenici, diğer tarafta iş bedeli olarak kararlaştırılan tapudaki payın devrini yapmakla yükümlü olan arsa maliki bulunmaktadır. Bu haliyle taraflara karşılıklı haklar ve borçlar yüklenmiş bulunmaktadır....
Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir. Somut olayda dava konusu Silivri .... Noterliği'nin 16.02.2000 gün 00997 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi incelendiğinde; İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 100 ada 7 ve 4 parsellerde kat kat karşılığı inşaat yapılmak üzere arsa sahipleri, ..., ..., ..., ... ve .... ile yüklenici ... İnş. Ltd....
Davacı arsa sahipleri tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali tescil talep edildiğine göre, sözleşme konusu olan tüm parsellere ilişkin davanın birlikte görülmesi gerekir. APKİS tüm parseller açısından bir bütün olarak değerlendirilmeli, sözleşmeye konu parseller hakkında farklı farklı kararlar ortaya çıkmasından kaçınılmalıdır. (Konya BAM 5.HD 2021/214E) Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil istemli dava; sözleşmenin tarafına, sözleşmenin tarafınca veya talimatıyla/verilen vekaletnameyle devrolunan hisse üçüncü kişiye devredilmişse tapu iptal tescil istemine yönelik husumet kayıt malikine yöneltilir....
den muvazaalı olarak devralındığını bilebilecek durumda olmadıklarının kabulü gerektiği bu nedenlerle tapu iptal ve tescilin talebinin reddi gerektiği, yine birleşen dosya davacısının düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni geriye etkili olarak fesih edilmesi talebinin inşaatın %100 oranında tamamlanmış ve kullanılabilir vaziyete getirilmiş olduğu göz önüne alındığında Yargıtayın yerleşik içtihatlatı gereği %90 üzerinde seviyede tamamlanan inşaatların geriye etkili fesih etmenin mümkün olmaması kaldı ki davalıların bu sözleşmenin de tarafı olmamaları ve yine davacının ceza koşul bedelini arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı konumundaki ... ve mirasçılarından talep edebileceği sözleşmenin tarafı olmayan 3.kişi konumundaki tapu maliklerinden talep etmesinin mümkün olmadığı göz önüne alındığında bu talebinde yerinde olmadığına karar verilerek birleşen davanın da reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A....
- K A R A R - Davacılar vekili, davacıların murisi ile davalı yüklenici arasında 29.05.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının yapmış olduğu inşaatın sözleşmeye aykırı olduğunu, bu hususun tespit dosyasından tanzim edilen bilikişi raporu ile de belirlendiğini, davalının zemin kat iptali ve ortak kullanım alanından anlaşmaya ve yasaya aykırı şekilde mülk edindiğini, müvekkillerinin dairelerinin yüksekliklerini azaltarak asma kat oluşturduğunu, irtifak tapularını vermediğini, daire brüt alanlarını küçülttüğünü, yasaya aykırı proje ile inşaata başladığını ve inşaat ruhsatını zamanında almadığını ileri sürerek 29.05.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshi ile davalı adına olan tapu kaydının iptalini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
Maddesine göre de "İlk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunma istinafta dinlenemez ve istinafta yeni delillere dayanılamaz." 1- Davacı arsa sahibi davalı yüklenici ile olan Osmancık Noterliğinin 329 yevmiye nolu 14.01.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshini ve gecikme tazminatı ile taşınmaz üzerine konulan satış vaadi şerhinin kaldırılması istemli dava açmakla; her ne kadar inşaatın bitim seviyesinin alınan bilirkişi raporuna göre %40 olmakla sözleşmenin ileriye etkili feshi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekse de davacı arsa sahibi tarafından bitim seviyesi %40 olmasına rağmen sözleşmenin ileriye etkili feshini istemekle geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileri etkili feshini istediği durumlarda imalatın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe...
Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir....
