- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme gereğince inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 2 yılda işin bitirilerek müvekkillere dairelerin teslim edileceğinin taahhüt edildiğini, aradan geçen 3 seneden fazla zamana rağmen inşaat ruhsatının alınmamış ve inşaata başlanmamış olduğunu, tapu kayıtlarında davalıya inşaatın yapımı amacıyla devredilen hisselerin üzerinde davalı yüklenicinin borçlarından dolayı dahili davalıların haciz koyduklarını ileri sürerek, sözleşmesinin geriye etkili feshi ile 3, 4, 5 ve 6 parsel sayılı taşınmazlarda davalı adına kayıtlı payların iptali ile üzerindeki tüm takyidatların ve hacizlerin kaldırılarak davacıların tapuda davalıya devir yaptıkları tarihteki hisseleri oranında adlarına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı, davaya cevap vermemiştir. Dahili davalı ......
Şti. arasında düzenlenen 10.11.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan sürede müvekkiline isabet eden dairelerin teslim edilmediğini, yüklenicinin inşaatı yarım bırakarak terk ettiğini, bunun üzerine müvekkilinin sözleşmeyi feshettiğine dair ihtarname gönderdiğini, davalı yüklenicinin diğer davalılara bağımsız bölüm satışları yaptığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 25.000,00 TL eksik iş bedeli ve 10.000,00 TL kira bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir. Bir kısım davalılar, davanın reddini istemiştir....
DELİLLER : İstinaf incelemesine esas; Yerel mahkemenin dosyası içerisinde bulunan belge ve kayıtlar. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Davanın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil davası olduğu, talebin, ihtiyati tedbirin kaldırılması kararının kaldırılmasına ilişkin olduğu görülmüştür. Dosyanın incelenmesinde; davacı ile davalı şirket arasında Mersin İli, Yenişehir İlçesi, Menteş Köyü, 2633 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapılması hususunda Mersin 9....
, sözleşmenin fesih edilip edilmediğinin sorulduğunu ve taşınmazın tesliminin talep edildiğini, sözleşme feshedilmişse yüklenicinin inşaata yaptığı katkı oranında haklarına halef olduğunu ihtaren bildirdiğini, davalı arsa sahipleri tarafından gönderilen cevabi ihtarnamede yüklenici ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 16.06.2008 tarihinde fesih edildiğinin bildirildiğini, bu cevap üzerine ......
aleyhine 31.05.2004 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali tescil, alacak ve tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; dava ve birleşen davanın reddine dair verilen 17.11.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ve birleşen davacı vekili tarafından ayrı ayrı istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin masraf yatırılmadığından reddine, karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacılar, davalılar arasındaki 18.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 141 ada 4 sayılı parsel üzerine yapılan binadaki 1.kat sol taraftaki dairenin 06.11.1997 tarihinde davacı ..., aynı tarihte de 1.kat sağ taraftaki dairenin davacı ... tarafından satın alındığını, ancak sözleşmeye göre yüklenicinin hak etmesine rağmen davalı arsa sahibinin tapuyu devretmediğini, tapu kayıtlarının iptali ile adlarına tesciline, sözleşmede yer alan cezai şart alacağı 5.000,00...
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davalı yüklenicinin temerrüde düştüğü ve geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu gerekçesiyle davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre, arsa tesliminden itibaren en geç ... ay içinde inşaat ruhsatı alınıp, inşaat ruhsat tarihinden itibaren de ... ay içerisinde bitmiş vaziyette arsa sahiplerine teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, ancak davalı yüklenicinin dava konusu inşaatı %38 seviyesinde bırakarak terk ettiği, bu nedenle davacı arsa sahiplerinin sözleşmeyi geriye etkili şekilde fesihte ve davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali talebinde haklı oldukları gerekçesiyle, inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalılardan ... adına kayıtlı ... ili, ... ilçesi tapusunda kayıtlı,...
…Ltd.Şti., 12 ve 13 nolu dükkanların davalı ... …A.Ş., 14 nolu dükkanın davalı ..., 15 nolu dükkanın davalı ..., 16 ve 17 nolu dükkanların davalı ... 'e devredildiğini, sözleşmenin geriye etkili feshine bağlı olarak avans mahiyetinde yükleniciye verilen ve yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 oranında müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ettiklerini belirterek, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, sözleşmenin geriye etkili feshine bağlı olarak avans mahiyetinde yükleniciye satış yetkisi verilen ve yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen ... parselde bulunan zemin kat 8,9,10,11,12 nolu ve birinci kat 13,14,15,16 17 nolu bağımsız bölümlerin davalılar adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 oranında müvekkili davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ......
Noterliğinin 12709 yevmiye nolu 16/11/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshini ve gecikme tazminatı ile cezai şart istemli dava açmakla; her ne kadar inşaatın bitim seviyesinin alınan bilirkişi raporuna göre %29,80 olmakla sözleşmenin ileriye etkili feshi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekse de davacı arsa sahibi tarafından bitim seviyesi %29,80 olmasına rağmen sözleşmenin ileriye etkili feshini istemekle geriye etkili fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin ileri etkili feshini istedİği durumlarda imalatın gerçekleşme seviyesine bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi gereken ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları varsa gecikme tazminatının ve cezai şartının istenebilecektir....
Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir....
DELİLLER: İddia, savunma, tapu kayıtları, keşif, bilirkişi raporu ve dosyada mevcut diğer bilgi ve belgeler. GEREKÇE: HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde; Dava ve birleşen dava harici olarak düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil, tazminat ile takyidatların terkini istemine ilişkindir. Davacılar arsa sahibi davalılar yüklenici, kayıt maliki ile takyidat sahipleridir. Mahkemece davanın ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bağımsız bölüm maliki Aydın Kalender ile takyidat sahipleri TTNET A.Ş., Ziraat Bankası A.Ş. Ve Sivas SGK İl Müdürlüğü tarafından istinaf edilmiştir. Yüklenicinin istinafı bulunmamaktadır....
