Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri mülkiyeti devir borcu yüklediğinden bu sözleşmelerin tek taraflı olarak gönderilen ihtarname ile feshi mümkün değildir....

İnşaat arasında "Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapım'' sözleşmesinden kaynaklanan ifada temerrüt nedeniyle uyuşmazlık çıktığını ve mahkeme dosyasında görülen davada davacı ... Kooperatifinin sözleşmenin iptalini talep ederek, davalı tarafından 3. Kişilere satışı yapılan yerlerin kendisine iadesini talep ettiğini, iş bu davada davalı kooperatifin 3. Kişi konumunda iyi niyetli olarak iktisap ettiği yerlerin kendisinden geri alınması sorunu ile karşı karşıya geldiğini, davalıların yetkilisi olduğu ... İnşaat Ltd....

Şti. ile müvekkili arasında 01.05.2008 tarihinde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, yüklenicinin sözleşmeyle belirlenen sürede inşaatı tamamlayarak müvekkiline ait daireleri teslim etmediğini, inşaatın projesine aykırı inşa edildiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili şekilde feshine, yüklenicinin talep edebileceği imalat bedelinin istedikleri tazminattan mahsup edilerek belirlenmesine, henüz yükleniciye verilmemiş olan A Blok .... Kat ... no'lu bağımsız bölümün müvekkiline ait olduğunun tespitine, A Blok .... Kat ... ve A Blok Zemin Kat ... no'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir....

İnşaat Taahhüt A.Ş. müteahhit sıfatı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, sözleşmeye göre arsa sahibinin yapılacak inşaat ve bu inşaattan kendisine teslim edilecek olan bağımsız bölümler karşılığında yükleniciye verilmesi gereken arsa payının peşinen tapuda ferağını verdiklerini, kat irtifakının kurulduğunu, inşaatın iskan alınmış hali ile ikmal ve teslim tarihinin 01/06/1997 olduğu, tapu kayıtlarına inşaat teminat ipoteğinin işlendiği, yüklenicinin inşaatı natamam bıraktığı, 1997 yılında işten el çektiği acze düştüğünü, yüklenicinin inşaatı ikmal etmediği gibi peşinen devir ve temlik aldığı arsa payı üzerinde davalı TMSF ye geçen bankalar lehine ipotek tesis ettirdiğini ve kat irtifakına bağlanmış tüm tapuları 3. kişilere devir ve temlik ettiğini, sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının mevcut olduğunu ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili feshine, taşınmazda davalılar adına kat irtifakına bağlanmış tapu kayıtlarının iptali ile davalı adına tesciline, davalı...

Taraflar arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalandığı olgusu çekişmesiz olup dosyamıza keşif sonrasında sunulan inşaat mühendisi bilirkişi raporlarında sözleşme konusu binaları tamamlayarak davacı arsa sahibine gereği gibi ve sözleşmeye uygun olarak teslim edemediği toplanan deliller ile sabit olması sebebiyle mahkmece anılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshi koşullarının gerçekleştiği kabul edilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Bilindiği üzere; Sözleşmenin geriye etkili feshi (ex tunc) durumunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi hiç yapılmamış gibi ortadan kalkmakta ve taraflar arasındaki hukuki ilişkinin tamamen tasfiyesi gerekmektedir. Davacı vekilinin, Bolu 4. Noterliğine ait 22/03/2012 tarih ve 1942 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine yönelik karara ilişkin istinafı bulunmamaktadır....

İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ : Mahkemece; taraflar arasındaki sözleşme çerçevesinde inşaata 26/07/2019 tarihinde başlanılması gerektiği, keza 26/07/2021 tarihinde ise dairelerin teslim edilmesi gerektiğinin anlaşıldığı, mahkemece yapılan keşif sonucunda ise davaya konu olan taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat faaliyetinin mevcut olmadığı, taşınmazın tamamen boş arsa niteliğinde olduğunun belirlendiği, buna göre inşaata başlanması amacıyla belediyeye yazılan müzekkereler çerçevesinde de davalı şirketçe herhangi bir hukuki ve fiili engelin mevcut olmadığının anlaşıldığı, bu çerçevede davalı şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eki çerçevesinde süresinde inşaata başlamadığı, her ne kadar dairelerin teslimine dair süre dolmamış ise de kalan süre içerisinde inşaatın bitirilip dairelerin tesliminin fiziken mümkün olmadığından dolayı davacı tarafça kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ekinin geriye etkili olarak feshini istemesi talebinin haklı olduğu, ancak geriye etkili fesihte...

- K A R A R - Davacı vekili, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasında ....01.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının sözleşme uyarınca üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirip taşınmazı teslim etmesine ve tapuda ilgili pay devrini yapmasına rağmen yüklenicinin edimini yerine getirmeyerek binanın bodrum, zemin ve ... normal katının kabasını ruhsatsız şekilde inşa ettiklen sonra inşaatı terk ettiğini, 1999 yılı depremi sonrasında ise binanın ... Belediyesi'nce tamamen yıkıldığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen hisselere ilişkin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... davanın reddini istemişlerdir. Diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir....

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ DAVA TÜRÜ : SÖZLEŞMENİN İPTALİ Mahkeme kararındaki nitelendirmeye göre, dava, ve birleşen dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi ve tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun 19.01.2015 tarih ve 8 sayılı kararı ile aynen kabul edilen ve 22.01.2015 günü Resmi Gazetede yayımlanarak 02.02.2015 tarihinde yürürlüğe giren hukuk dairelerine ilişkin işbölümü uyarınca temyiz incelemesi Yargıtay 23. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Hâl böyle olunca, 11.4.2015 tarihinde yürürlüğe giren, Yargıtay Kanunu ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda Değişiklik Yapılması Hakkındaki 6644 sayılı Kanun gereğince dosyanın Hukuk İşbölümü İnceleme Kurulu'na GÖNDERİLMESİNE,18.12.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....