Yasa iki tarafın yararı için, bu sözleşmenin geçerliliğini bir biçime bağlamışsa, bu biçim sözleşmenin yapılması vaadine de uygulanır (BK’nın 22/II maddesi). Özetle açıklanan bu hukuksal çerçeve dahilinde; yanlar arasındaki sözleşmelerin hukuksal nitelikleri değerlendirildiğinde: Her iki sözleşmenin de, niteliğince ”arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olmadıkları; bu sözleşmelerin “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapma vaadi” niteliğinde birer “ön sözleşme” oldukları ve zorunlu şekil koşuluna da uygun şekilde yaptıkları sonucuna varılmaktadır. Çünkü, 10.01.1995 günlü sözleşmenin 2. ve 3. maddeleri; 27.09.1995 tarihli sözleşmenin 2. ve 9. maddeleri hükümlerinde: İmar durumları belli olduktan sonra proje aşamasında taraflarca “inşaat sözleşmesinin” yapılacağı kararlaştırılmıştır. Bu sözleşme ise, yukarıda da açıklandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin içerdiği iki sözleşmeden birisidir....
DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır. Mahkemece, sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescile karar verilmiş, hüküm davalılar T11, Nuray Ataş, T9 vekilleri tarafından istinaf edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahibi ya da arsa sahiplerince yüklenici veya yüklenicinin talimatıyla üçüncü kişilere borcunun tapu payı ya da bağımsız bölümün devri, arsa sahibinin üstlendiği arsa payı devri ödenmesi borcu ile ilgili avans niteliğinde olup bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kayıtları ile adına tescil yapılanlar, gerçek mülkiyet hakkını kazanmaz....
Zira, sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili fesihin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin ileriye/geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır....
Somut olayda; davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında resmi şekle uygun olarak noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve protokoller ile 243 ve 276 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapımının kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Ancak davalı arsa maliki,...Asliye Hukuk Mahkemesi, 2014/366 Esas - 2016/420 Karar sayılı dosyası ile anılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve protokollerinin yerine getirilmediğini ileri sürerek sözleşmenin ve protokollerin feshini istemiştir. Burada sözleşmenin feshinin ileriye veya geriye etkili olması ayırımı önem kazanmaktadır. Bu ayrım, yüklenicinin yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilgilidir. Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır....
Noterliğinin 18/08/2015 tarih ve 3523 yevmiyesine kayıtlı işlem ile taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme konusu Balıkesir ili, Bandırma ilçesi, İhsaniye Mh., 576 ada, 19 ve 20 parseller sözleşmenin imzalanmasından sonra yeni parselasyon numarası olarak 46 parsel numarasını aldığını, arsa yapı karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı Akkurt İnşaat’ın sözleşmedeki özel şartlar ve teknik şartname içerikleri ve projeye uygun olarak 10 bağımsız bölümlü bir bina inşa etmek şartıyla zemin kat 9 ve 10 nolu bağımsız bölümler, 1. Kat 1 ve 2 nolu bağımsız bölümler, 2. Kat 3 ve 4 nolu bağımsız bölümler müteahhite, 3. Kat 5 nolu bağımsız bölüm, 4. Kat 6 nolu bağımsız bölüm, 5.kat 7 nolu bağımsız bölüm ve 6....
KANITLAR, DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında HMK'nın 355.maddesi gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu kaydındaki şerhin terkini ve tazminat isteklerine ilişkindir. Davacı taraf "İzmir İli, Gaziemir İlçesi, Irmak Mahallesi, 21 ada, 8 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili olarak yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gereğinin davalı yüklenici tarafından yerine getirilmediğini" iddia ederek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile tazminat istemektedir....
- K A R A R - Davacı vekili; davacı ile davalı şirket arasında düzenleme şeklinde daire karşılığı inşaat yapımı satış vaadi sözleşmesi imzalandığını ancak davalı tarafın inşaata başlamayıp edimini yerine getirmediğini belirterek sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı taraf cevap dilekçesi vermemiştir. Mahkemece iddia, deliller ve tüm dosya kapsamına göre; Belediye Yapı İşleri Daire Başkanlığı yazısından inşaata başlanılması için ruhsat onayının yapılmamış olduğunun anlaşıldığı, resmi yazı ile inşaatın yapılmadığı ve davalı tarafın edimini yerine getirmediği açıkça belli olduğundan bir tarafın edimini mazeretsiz olarak yerine getirmemesi halinde diğer tarafın sözleşmeyi fesih etme hakkı doğacağı gerekçesiyle davanın davanın kabulü ile; ... .... Noterliğinin ....05.2011 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile feshine yönelik davalar da “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğu gibi, müşterek malın tümüne ilişkin bölünmeyen bir taleple açılacak davanın da müşterek maliklerin tümünün haklarını etkileyeceğinden, bütün paydaşlar tarafından birlikte açılması ya da açılan davaya diğer paydaşların onay vermeleri zorunludur. Yüklenici tarafından açılan sözleşmenin feshi davasında da, az yukarıda açıklanan sebeplerle sözleşmenin tarafı olan arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan müşterek paydaşların tamamı hakkında dava açılması zorunludur. Bu hukuksal nedenle, mahkemece dava dışı müşterek paydaş ...’nun davacı tarafından davaya dahil edilmesi gerektiği gözetilmeden ve dolayısıyla taraf teşkili sağlanmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, sözleşmenin feshi, kâl ve tazminat istemleriyle açılmış, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı yüklenici tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Davacı arsa sahiplerinin istemi kabul edilerek 04.05.2001 tarihli satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde ancak menfi zararların tazmini istenebilir. Gecikme tazminatı (kira alacağı) müsbet zarar kapsamında olduğundan, geriye etkili fesih halinde karar altına alınması mümkün değildir....
Sözleşmenin tarafı olan yüklenici inşaatı tamamlamakla yükümlü iken, arsa sahibi de biten inşaat karşısında kat irtifakı ile belirlenen bağımsız bölümlerin tapusunu yükleniciye devretmekle yükümlüdür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa ya da arsa payının devrini de içermesi sebebiyle, iki tarafın karşılıklı olarak fesih iradelerinin birleşmesi veya haklı sebeplerin varlığı halinde mahkeme kararı ile feshedilebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilmesi mümkün değildir....
