Davalılardan ... vekili, davacı ile diğer davalı yüklenici.....arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müvekkilinin bu sözleşmenin tarafı olmadığını, dava konusu taşınmazda kat irtifakı kurulduğunu ve tapu kaydına güvenilerek müvekkilince taşınmazın satın alındığını, davacının bu satın alma işlemini bilmesine rağmen yüklenici ile yeni bir düzenlemeye vararak 20.000,00 TL ödemeyi kabul ettiğini, müvekkiline yapılan satışa bir itiraz ileri sürmediğini, davacının iyiniyetli olmadığını, taşınmazda inşaatın büyük ölçüde tamamlandığını, sözleşmenin geriye yönelik feshinin yasal olarak mümkün bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil istemine ilişkindir. Somut olayda; davacılar vekili, müvekkillerinin murisi ile davalı yüklenici T10 arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediği, inşaatı yarım bırakarak gittiği gerekçeleriyle sözleşmenin geriye dönük feshi, yükleniciye avans niteliğinde verilen tapuların iptali ile davacılar adına tescili talebinde bulunduğu, İDM yapılan yargılama sonunda davanın reddine karar verildiği, verilen kararın davacılar vekili tarafından istinafa taşındığı anlaşılmıştır. Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 01/09/2022 tarihinden itibaren geçerli 1047 sayılı İş Bölümü Kararı gereği, 6. Hukuk Dairesi iş bölümünün 9. maddesinde; "Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar," şeklindeki düzenleme yer almıştır....
Sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir. Dosya kapsamı, alınan bilirkişi raporu ve mahkemenin kabulüne göre yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaatın seviyesi % 57 oranında olup, süresinde edimini yerine getirmediğinden yüklenici temerrüdü sabit ve inşaat seviyesine göre davacı arsa sahibi sözleşmeden geriye etkili dönmekte haklıdır....
Ne var ki dava dilekçesinde sözleşmenin feshi talep edildiği halde, mahkemece sözleşmenin davacı tarafça haklı nedenlerle feshedilmiş olduğunun tespitine karar verilmiştir. Kat karşılığı inşaaat sözleşmeleri mülkiyeti nakil borcu doğurduğundan fesih ya taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesiyle, ya da mahkeme kararıyla gerçekleşir. Dava öncesi tarafların fesih konusunda iradeleri birleşmediğinden ve rızai fesih gerçekleşmediğinden mahkemece sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerekirken sanki dava öncesi rızai fesih gerçekleşmiş gibi tespit hükmü oluşturulması doğru olmamıştır. Kararın bu nedenle bozulması gerekirse de yapılan yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılamaya ihtiyaç göstermediğinden, 6100 Sayılı HMK'nın geçici 3. maddesinin yollamasıyla HUMK'nın 438/VII. maddesi uyarınca kararın düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur....
Ancak sözleşmenin feshi halinde taraflar birbirlerine yaptıkları kazandırmaların iadesini isteyebilirler. Balıkesir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/133 esas sayılı dosyasında sözleşmeye konu 9166 ada 5 parsel sayılı henüz üzerinde inşaata başlanmamış arsanın iadesi istemiyle açılan dava aynı zamanda taraflar arasındaki adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi isteğini de zımnen içermektedir. Bilindiği üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde tarafların birbirlerine verdiklerini geri istemleri mümkün iken ileri etkili fesih halinde inşaatın tamamlanma seviyesine göre sözleşmenin tasfiyesi söz konusu olacaktır. Ancak mahkemece tüm parseller üzerindeki mevcut inşaat seviyesi projenin bütününe göre belirlenip sözleşme feshedilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi mümkün değildir....
Noterliğinin 09/08/2017 tarih ve 9635 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiğini, taşınmaz üzerine kat irtifakı kurularak 12/09/2018 tarihinde tapuya tescil edildiğini, arsa sahiplerine taahhüt edilen dairelerin temel üstü ruhsat alınmasından itibaren 12 ay içinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatının 17/08/2018 tarihinde 243 yapı ruhsatı numarası ile Beyşehir Belediyesinden alınmasına rağmen sözleşmede öngörülen sürede inşaatın ancak azami %30'luk kısmının bitirilmiş olup, inşaai faaliyetin de durdurulduğunu, sözleşmenin devamında fayda olmadığını, geriye etkili olarak feshi ile öncelikle feshi istenilen sözleşme gereği edimi yerine getirmeden davalı müteahhit hissesine düşen ve diğer davalı Yörükoğulları Ltd. Şti adına tescil edilen dava konusu taşınmazın 50/80 arsa haylı iki adet zemin kat dubleks dükkan şeklinde kat irtifakı tapusu bulunan taşınmazların tapu kaydı üzerine 3....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği yönünden; Taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde resmi şekle tabi olduğu, her ne kadar sözleşme bu hali ile geçerli şekil koşullarını taşımasa da tarafların edimlerini yerine getirmeye başladıkları, davacıların arsa paylarını tapuda devrettikleri ve davalının inşaat yapımına başladığı, tanık beyanları ile tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak üzere anlaştıklarını teyit ettikleri ve tarafların edimlerini yerine getirmeye başladıktan sonra sözleşmenin bu aşamada geçersiz sayılmasının hukuk genel ilkelerine iyiniyet kuralına aykırılık teşkil ettiğinden geçerli olduğunun kabulü gerekmiştir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebi yönünden; yapılan keşif ve sunulan bilirkişi raporlarından davaya konu inşaatın tamamlanma oranının %52.21 olduğu tespit edilmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Noterliğinin 22/05/2006 tarih ve 10701 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacıya ait Mahmutlar Mahallesi 424 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapılarak bir kısım bağımsız bölümlerin davacıya verilmesinin kararlaştırıldığını, yüklenicinin taahhüdünü bugüne kadar yerine getirmediğini, sözleşmenin noter ihtarı ile davacı tarafından tek taraflı feshedildiğini, davalının kötü niyetli olarak fesih ihbarından sonra 13/05/2015 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh verdirdiğini belirterek haksız şerhin terkini ile sözleşmenin haklı nedenle fesih olduğunun tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
