Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu'nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur....

Dosya içerisindeki 13.04.2004 tarihli noter tarafından düzenlenen "gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi"ni yüklenici sıfatıyla ... imzalamış olup 08.05.2006 tarihli temlik sözleşmesindeki satıcı ...'ün bu sözleşmenin (inşaat sözleşmesinin) tarafı olmadığı açıktır. Yüklenici ...'ün temlik sözleşmesine muvafakatının bulunup bulunmadığının yani temlik sözleşmesinin tarafı olan ...'ün yüklenici ...'ü temsilen hareket edip etmediğinin belirlenebilmesi için dayanak inşaat sözleşmesinin tarafı ve yüklenicisi olan ...'ün davada yer alması zorunludur. Bu durumda mahkemece, zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle ...'ün usulüne uygun olarak davaya dahili ile taraf teşkili sağlanmalı, bildirdiği takdirde delilleri toplanarak incelenmeli ve davanın esası hakkında bir karar verilmelidir. Taraf teşkili sağlanmadan davanın esasına girilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir....

YARGILAMA VE GEREKÇE : Dava, müflis şirket ile davalı arasında imzalanan 12/04/2005 tarihli inşaat yapım işi konulu sözleşme uyarınca, davacının işi tamamlayamadığı ve iflas ettiği iddiasına dayalı, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle fesih tarihine kadar yapılan iş bedelinin davalıdan tahsili istemine ilişkindir. Dosya, Ankara ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... K, sayılı görevsizlik kararı ile mahkememize gönderilmiştir. Dava dışı yüklenici SS ... Konut Yapı Kooperatifi ile davalı SS .... Konut Yapı Kooperatifi arasında, dava dosyasına konu edilen koooperatif inşaatı yapım ilişkisine ilişkin imalat bedeli ve sözleşme uyarınca 11 adet bağımsız bölümün davacı adına tesciline yönelik açılan davanın Ankara .......

Mahallesi 27462 ada 2 parsel ve 27465 ada 1 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde kat karşılığı inşaat yapılması işinin kendileri tarafından üstlenildiğini, inşaatın devamı sırasında Ankara Büyükşehir Belediyesinin borcundan ötürü taşınmazlar üzerine konulan hacizler nedeniyle kendilerine isabet eden bağımsız bölümlerin devrinin yapılamadığını,hak edişlerin alınamaması sebebiyle inşaat ve satış işlemlerinin de ilerleyemediğini belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, Ankara ......

'e devredildiğini, sözleşmenin geriye etkili feshine bağlı olarak avans mahiyetinde yükleniciye verilen ve yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 oranında müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ettiklerini belirterek, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, sözleşmenin geriye etkili feshine bağlı olarak avans mahiyetinde yükleniciye satış yetkisi verilen ve yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen ... parselde bulunan zemin kat 8,9,10,11,12 nolu ve birinci kat 13,14,15,16 17 nolu bağımsız bölümlerin davalılar adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 oranında müvekkili davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ......

Davacı yükleniciden satın aldığı bağımsız bölümün tapusunun, yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle, arsa sahibi olan davalı tarafından mahkeme kararı ile kendisinden geri alındığından, bağımsız bölüm için yükleniciye ödediği bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre arsa sahibinden tahsili isteminde bulunmuştur. Davalı, davacı ile dava dışı yüklenici arasındaki bağımsız bölüm satımına ilişkin sözleşmeye taraf olmadığından bu satım ilişkisi sadece davacı ve dava dışı yüklenici arasındaki hüküm ve sonuç doğurur. Bu satımın hükümsüz kalmasından dolayı davacının yükleniciye ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre sadece satıcı olan yükleniciden talep edebilir. Bu talep ile ilgili olarak davalı arsa sahibine husumet yönetilmesi mümkün değildir. Davacının davasının bu nedenle reddi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır....

Davacı vekili dava dilekçesinde, davacının dava dışı yükleniciden harici satış sözleşmesi ile daire satın aldığını, dairenin inşaat halinde %40-45 oranında yapılmasından sonra yüklenicinin inşaatı terk etmesi nedeniyle davalı arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshedildiğini, davalının dava konusu daireyi dava dışı 3.kişiye sattığını, davacının tamamlanmamış inşaat halinde iken aldığı dairenin oturulur hale gelmesi için yaptığı imalat ve masraf bedeli kadar davalı arsa sahibinin zenginleştiğini belirterek, 24.059 TL masraf bedelinin sebepsiz zenginleşme koşullarına göre davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili cevabında, dava dışı yüklenici ile davalı arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre inşaatın 22.08.2006 tarihinde tamamlanıp teslim edilmesi gerektiği halde yüklenicinin inşaatı terk etmesinden sonra davacının yarım kalan inşaatı tamamlamasında iyiniyetli olmadığını beyan etmiştir....

Bu davada imalât bedelinin yükleniciye ödenmesine dair bir talep yer almadığı ve yüklenici tarafından imalât bedelinin tahsili konusunda usulüne uygun açılmış bir dava bulunmadığı halde imalât bedelinin tesbitiyle yetinilmesi yerine arsa sahiplerinden tahsiliyle yüklenici ...’ya ödetilmesine karar verilmesi doğru olmamıştır....

ye ödediği bedeli müvekkillerinden talep etmeye hakkının olmadığını, arsa maliklerine karşı yüklenicinin borcundan dolayı sebepsiz zenginleşme davası açabilmenin ön koşulu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih edilmiş olduğunu, yüklenici ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmediğinden dolayı davacının müvekkillerine karşı sebepsiz zenginleşme davası açma hakkının bulunmadığını, müvekkillerinin imzaladıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşaatın geldiği seviyeye göre yüklenici müteahhidin alması gereken daireden çok daha fazla dairenin mülkiyetini yüklenici müteahhide devrettiğini, yüklenicinin de bu daireleri 3. kişilere satıp devrettiğini, bundan dolayı müvekkillerinin sebepsiz olarak zenginleşmedikleri gibi bu konuda fakirleştiklerini, Hol-Tur inşaatları olarak anılan inşaatların 1. bölümü Çukurçayır/Mısırlı mahallesi 220 ada 4 parsel ve 220 ada 3 parsel yüklenici tarafından büyük oranda bitirilmesine rağmen müvekkillerine kalan bloğa ruhsat alınamadığını...

Mahkemece; davalının, dava dışı arsa sahibi ile imzalamış bulunduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği işlerin yapımı hususunda dava dışı alt yüklenici... ile 05.11.1997 tarihli sözleşmeyi imzaladığı, davacının 05.03.2004 tarihli sözleşme ile alt yüklenicinin 05.11.1997 tarihli sözleşmeden kaynaklanan borç ve haklarını devir ve temlik aldığı, yapılan bu sözleşmede davalının da taraf olduğu, akabinde davacı ile davalı arasında 15.11.2004 tarihli inşaat ve kira sözleşmesinin imzalandığı, bu sözleşme ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 311 ada 1 ve 2 parsellerde yapılacak işlere ilişkin ifanın bölündüğü, 311 ada 1 parselde işletmeye açılan tatil köyünün davacı tarafından imal edildiği ve davalıya eksiksiz olarak teslim edildiği, ayrıca 311 ada 2 parselde yapılacak işlerin bedelinin ödenmesi hususu düzenlendiği, yine sözleşmenin 5. maddesinin L bendi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın 1 bodrum + 1 kat olarak kararlaştırılmasına rağmen, proje aşamasında...