DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı sözleşmenin geriye etkili feshiyle taşınmaz üzerindeki şerhlerin kaldırılmasına ilişkindir. Dairemizce HMK'nın 355.maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı sözleşmenin geriye etkili feshiyle taşınmaz üzerindeki şerhlerin kaldırılmasına ilişkindir. 6100 Sayılı HMK'nın 331.maddesinde esas hakkında karar verilmeyen konusuz kalan hallerde, hakimin davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir edip hükmedeceği düzenlenmiştir....
Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshinin talep edilmesi halinde 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106 ve devamı maddelerinin uygulanması gerekmektedir. Fesih, akdi ilişkiyi ortadan kaldırmaya yönelik bozucu yenilik doğuran bir hak olup, fesih ile akdi ilişkinin geriye etkili sona ereceği kabul edilmektedir. İnşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshi adalet duygularını zedeleyeceği düşünülüyorsa Yargıtay İçtihadi Birleştirme Kurulu'nun 25/01/1984 tarih ve 3/1 kararı gereğince sözleşmenin ileriye etkili olacak şekilde fesih üzerinde durulması gerekir. Sözleşmenin geriye etkili feshi durumunda, sözleşme hiç yapılmamış gibi hüküm doğuracağından tarafların karşılıklı olarak birbirlerine verdikleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceklerine kabul etmek gerekir....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: K A R A R Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan imalât bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, davalı arsa sahipleri tarafından açılan dava sonucu fesh edilerek, fesih kararı Haziran 2005 tarihinde kesinleşmiştir. Davacı yüklenici, işbu davada ise fesih anına kadar yaptığı imalâtın bedelini talep etmiştir. Mahkeme, taraflar arasındaki 23.10.2000 tarihli sözleşmenin 23/B maddesine dayanarak, davanın reddine hükmetmiştir. Sözleşmenin 23/B maddesi, müteahhidin haksız feshi halinde uygulanması gereken madde olup, somut olayda akdi, arsa sahipleri feshetmiştir. Bu itibarla, mahkemenin red kararına dayanak yaptığı neden, somut olaya uygun düşmemiştir....
Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili fesihin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır....
Şti. arasındaki 12/08/2015 tarihli "taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" yapıldığı, bu sözleşme gereğince yüklenici ediminin süresinde yerine getirilmediği ve inşaat oranının %70,55 olarak kaldığı iddia edilerek, sözleşmenin geriye etkili bir şekilde feshi ile davalı Albara Türk Katılım Bankası A.Ş. Adına tescil edilen B Blok 1 nolu bağımsız bölümün tapu iptali ve tesciline karar verilmesi istenmektedir....
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Arsa sahibi davalı ... ile dava dışı yüklenici ... arasında yapılan 01.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin dosya kapsamında mahkeme kararı bulunmadığı gibi; sözleşmenin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine yönelik ... ile ...’in iradelerinin birleştiğini gösterir bilgi ve belge de mevcut değildir. Oysa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz payının temlikini de içerdiğinden bu sözleşme, taraflarının iradelerinin birleşmesi yoluyla; ya da mahkeme hükmü ile fesih olunabilir. Az yukarıda açıklandığı üzere, dosya kapsamındaki mevcut belge ve bilgilere göre, 01.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin henüz fesih olunmadığı anlaşılmaktadır. Taraf iradelerinin birleşimi ile ya da mahkeme kararıyla anılan sözleşmenin, geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi gerçekleşmiş ise; dava dışı yüklenici ...’in davada yer almasına gerek kalmaz....
Arsa sahibi davalı ... ile dava dışı yüklenici ... arasında yapılan 01.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin dosya kapsamında mahkeme kararı bulunmadığı gibi; sözleşmenin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine yönelik ... ile ...’in iradelerinin birleştiğini gösterir bilgi ve belge de mevcut değildir. Oysa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz payının temlikini de içerdiğinden bu sözleşme, taraflarının iradelerinin birleşmesi yoluyla; ya da mahkeme hükmü ile fesih olunabilir. Az yukarıda açıklandığı üzere, dosya kapsamındaki mevcut belge ve bilgilere göre, 01.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin henüz fesih olunmadığı anlaşılmaktadır. Taraf iradelerinin birleşimi ile ya da mahkeme kararıyla anılan sözleşmenin, geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi gerçekleşmiş ise; dava dışı yüklenici ...’in davada yer almasına gerek kalmaz....
Bu davanın seyir ve sonucuna göre; sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili şekilde feshi ve tarafların kusur durumları ile hakları ve borçları belirleneceğinden, eldeki davalarda ileri sürülen iddia ve istekler ile ilgili olarak da, anılan dosyanın bekletici mesele yapılması gerekirken, mahkemece "sözleşmenin geriye etkili bir şekilde feshedildiği" yönündeki gerekçe doğru olmamıştır....
Bu davanın seyir ve sonucuna göre; sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili şekilde feshi ve tarafların kusur durumları ile hakları ve borçları belirleneceğinden, eldeki davalarda ileri sürülen iddia ve istekler ile ilgili olarak da, anılan dosyanın bekletici mesele yapılması gerekirken, mahkemece "sözleşmenin geriye etkili bir şekilde feshedildiği" yönündeki gerekçe doğru olmamıştır....
