Somut olayda: Davacı kurum, dava dışı borçlu şirket olan Yüksekoba İnşaat San.Ve Tic.Ltd.Şti.'den, 6183 sy. Kanun çerçevesinde alacakları olduğunu, borçlu şirketin, davalı arsa sahipleri ile yüklenici sıfatıyla, Bursa 10. Noterliği’ nin 11.03.2016 tarihli, 9197 yevmiye numaralı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, sözleşmeye göre, yükleniciye düşecek olan bağımsız bölümlerin, 6183 sy Kanun m.63 gereği, borçlu adına tescilini talep etmiştir. Davalı arsa sahipleri, borçlu ile aralarındaki, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili olarak feshi için, Bursa 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/75 E. Sy. Dosya sonucunun beklenilmesini talep etmişlerdir. Bekletici mesele yapılan dosyada, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiş, karar 06.05.2022 tarihinde kesinleşmiştir. Bursa 5....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi'nin geçerli olabilmesi için tüm arsa paydaşlarıyla yapılması zorunludur. Keçiören Belediye'sinin payı satın alınmadığına ve Belediye ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığına göre, sözleşmenin geçerli ve tarafları bağlayıcı olduğu kabul edilemez. Fesih kararı, ancak geçerli sözleşmeler için verilebilir. Somut olayda; geçerli bir sözleşme bulunmadığı dikkate alınarak, davacıların istemi yorumlanmak suretiyle sözleşmenin tarafları bağlayıcı nitelikte olmadığının tespitine karar verilmesi gerekirken, fesih kararı verilmesi doğru olmamıştır. Kararın bu nedenle bozulması gerekir ise de; bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, HMK'nın geçici 3. maddesi yollamasıyla HUMK'nın 438/VII. maddesi uyarınca kararın düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki asıl ve birleşen sözleşmenin iptali, tazminat ve sözleşmenin geriye etkili olarak feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davalılar aleyhine açılan sözleşmenin geriye etkili fesih davasının kabulüne, kooperatif aleyhine açılan tazminat davasının atiye bırakıldığından karar verilmesine yer olmadığına, kooperatif aleyhine açılan el atmanın önlenmesi davasının sözleşmesinin geriye etkili fesih kararı verilip kesinleşmeden zamansız açıldığından reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davalı kooperatif vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü....
Esas sayılı Düzenleme Şeklinde Kat Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili olarak tarafların iradesinin bu şekilde birleştiğinin kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshinin talebini bu talep yerinde görülmez ise yüklenicilerin inşaatı yarım bıraktığı ve terk ettiği 2006 yılı itibariyle bilirkişi raporları kapsamında inşaatın %44,72'lik kısmının imal ve inşaa edildiği, dikkate alınarak, Yargıtay kararları kapsamında %90 oranına ulaşmayan inşaat sebebiyle sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesini, Mahkemenizde ikame edilen işbu dava ile yargılamasına devam olunan İzmir ... Asliye Ticaret Mahkemesi ... Esas davasının bağlantılı olmasından dolayı her iki dosyası arasında HMK Md. 166vd. Uyarınca bağlantı bulunmakla davaların birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir....
Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı irade beyanı ile olmamakta, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez....
KANITLAR, DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında HMK'nın 355.maddesi gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile menfi ve müspet zarar tazmini isteklerine ilişkindir. TBK.'...
şirketi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkili tarafından sözleşme gereği 7 no'lu parselin devredildiğini ancak taşınmaza herhangi bir inşaat yapılmadığını, buna rağmen davalının 7 no'lu parseli bir kaç kez el değiştirdikten sonra davalı ...'e muvazaalı olarak devrettiğini, sözleşme yapıldıktan sonra davalı şirketin reklam tabelasının inşaata asıldığını, bu sebeple davalı ...'in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olduğunu ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile davalı adına ek tapu kayıtlarının iptal edilerek müvekkili adına tapuya tesciline ve kira vs'den oluşan şimdilik 5.000,00 TL'nin reeskont faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili, müvekkilinin taşınmazı muvazaalı olarak devralmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadığını, iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir....
Buna göre inşaatın 21.04.1997 tarihinde bitirilerek teslim edilmesi gerekirken arsa sahiplerine ait 7 nolu parsel üzerindeki inşaat %60 seviyesinde, yüklenici şirkete ait olacak 5 nolu parsel üzerindeki inşaat ise %38 seviyesinde iken inşaat terkedilmiş, binaların İmar Kanunu'na aykırı yapılması nedeniyle Belediyece yıkımına karar verildiği saptanmıştır. İnşaatların getirilmiş olduğu seviye ve imara aykırı olarak yapılması nedeniyle sözleşmenin arsa sahipleri tarafından feshinin talep edilmesi haklı nedenlere dayalı ise de, feshin ileriye veya geriye etkili sonuç doğuracağının tespiti somut olayda önem taşımaktadır....
Noterliği'nin 16/08/1994 tarihli 13185 yevmiye nolu Düzenleme Şeklindeki Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi'nin geriye etkili olarak feshine, birleşen Fethiye 2....
SOMUT OLAYDA: Dava, hukuki niteliği itibariyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile menfi zararın tahsili isteğidir. Osmaniye 1.Noterliği'nin 09.02.2012 tarih 1806 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" başlıklı sözleşme, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde(6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 470) tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, karşılıklı hak ve borçları içeren, tam iki yanlı niteliğindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesidir....
