İstisna sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin kendi kusuru ile işi belli zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin ... sahibi (arsa sahibi) tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak BK’nın 106 ve 108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekir. Ancak olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda MK’nın 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin feshi ileriye etkili sonuç doğurur (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 25.01.1984 gün 1983/3 Esas, 1984/1 Karar). Bunun için her şeyden önce, yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tesbitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arzettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı üzerinde durulması gerekir....

- KARAR - Davacı vekili, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaatın yapılmadığını ve arsa sahibine bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini, yüklenicinin kendisine düşecek bağımsız bölümleri diğer davalı üçüncü kişilere sattığını, inşaattaki imalat oranının % 10 olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davalı yükleniciye inşaat karşılığı devredilen tapunun iptali ile kendi adına tapuya tesciline, el atmanın önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı yüklenici şirket, cevap vermemiştir. Davalı ... vekili, dava konusu taşınmazı müvekkilin oluşturulan kat irtifakına binaen temellük ettiğini, müvekkilinin tapu kaydına güvenerek iktisapta bulunduğunu ve iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir....

"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ve davalı yüklenici şirket ile 3. kişiler adına oluşturulan tapu kayıtlarının iptâl ve tescili istemlerine ilişkindir. Mahkemece ... ve ... aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalılar hakkındaki davanın kabulüne dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Davalı ... ile ... kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayıp, davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerdir. Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasındaki sözleşme geriye etkili olarak feshedilmiştir....

- K A R A R - Davacı vekili, davacı şirket hakkında iflas kararı verilerek kesinleştiğini, iflastan önce arsa sahibi kooperatifle müflis yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını müvekkillerin murisi ... ile davalı yüklenici ...arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müflisin iflasından sonra davalı arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshinin ihbar edildiğini, ikinci alacaklılar toplantısında da masanın inşaatlara devam etmeyeceği ve sözleşmenin tasfiyesi yönünde karar verildiğini öne sürerek sözleşmenin mahkemece feshi ya da feshedilmiş olduğunun tespiti ile müflis şirket tarafından yapılmış inşaat bedelinin tespit edilerek masa alacağı olarak belirlenmesi ve ... bedelinden şimdilik 10.000,00 TL’nin tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, sözleşmenin kendilerince feshedildiğini, davacının alacağı olmadığını öne sürerek davanın reddini savunmuştur....

Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır....

İnşaat aşamasında arsa sahibince yükleniciye pay devredilmesi, inşaat yapımı sırasında yükleniciye sermaye sağlanması ve işin bir an önce bitirilmesine ilişkin avans niteliğinde geçici bir intikal niteliğindedir. Dosyanın incelenmesinde; davalı ile dava dışı yüklenici arasında kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, sözleşmeye göre 10 bağımsız bölümün yükleniciye verileceği, davacıya verilen bağımsız bölümün de yükleniciye verilecek bölümlerden olduğu, dava konusu bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından 17/01/2008 tarihli resmi senetle satışının yapıldığı, daha sonra davalı arsa sahibi tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve satışı yapılan bağımsız bölümlerinin tapusunun iptali ve tescili için dava açıldığı, 7....

Hukuk Dairesi'nin 07.03.2018 gün ve 2015/9772-2018/2091 sayılı ilamı aleyhinde davalı ... vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan nama ifaya izin, sözleşmenin feshi, tapu iptâl ve tescil talebine ilişkin olup Mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararın davalı ... tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23 Hukuk Dairesi tarafından verilen 07.03.2018 tarihli 2015/9772 Esas 2018/2091 Karar sayılı onama ilamına karşı davalı ... tarafından karar düzeltme talebinde bulunulmuştur....

(TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez....

Sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istendiğine göre buradaki dava değeri taahhüt edilen arsanın dava tarihi itibarıyla belirlenecek olan rayiç değeri olacaktır.Tapu kayıtlarına bakıldığında kat irtifakının kurulduğu bazı bağımsız bölümlerin davacılar adına bazılarının ise davalılar adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır....

Dosya kapsamı ve alınan bilirkişi rapor ve ek raporlarına göre yüklenici ...’in inşaatı ve davacı arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmediğinden sözleşmenin feshedildiği, fesihte yüklenicinin kusurlu bulunduğu ve feshin geriye etkili sonuç doğuracak nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Feshe ilişkin mahkeme kararı yüklenici tarafça temyiz edilmediği ve davacıların temyizi feshe yönelik olmadığından kesinleşmiştir. Geriye dönük feshin sonucunda taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlüdür. Yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat sürecinde yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahiplerine geri döner....