-(E-Tebligat) KARŞI TARAF DAVALI : VEKİLİ : DAVANIN KONUSU : Alacak (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) TALEP KONUSU : İhtiyati tedbir KARAR TARİHİ : 07.06.2023 KARAR YAZIM TARİHİ : 07.06.2023 Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkin davada mahkemece ihtiyati tedbir talebinin reddine dair verilen ara kararına karşı süresi içinde ihtiyati tedbir isteyen davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili: Taraflar arasında Ankara 54....
a Şakir'e devrettiğini, taşınmazın maliklerinin ..., ... ve ... olduğunu, kat irtifakının tesis etmenin yüklenicinin yükümlülüğü altında olduğunu, gecikmeden dolayı ve özel şartnamede yazılı yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle müteahhit adına davacılar ... 31.849,86 TL, ... 1.040,59 TL olmak üzere toplam 32.890,45 TL'nin ... Belediye Başkanlığı'na emlak vergisi olarak ödendiğini, inşaat tamamlanmamış olduğundan sözleşmenin feshinin zorunlu hale geldiğini ileri sürerek ... 2. Noterliğinde 29.12.2009 tarih, 13315 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, fesih nedeniyle yüklenicinin ödemediği davacılar tarafından ödenen miktarın ve dava tarihine kadar oluşan ve bu tarihten itibaren oluşacak kira alacağının şimdilik 5.000,00 TL'sinin temerüt tarihi olan Ekim 2011 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmişlerdir. Davalı vekili davanın reddini istemiştir....
Ancak müteahhitin, arsa sahibi ile imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine düşen daireleri, resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşme ile üçüncü kişiye satması halinde ise, alacağın temliki söz konusu olduğundan, buna göre yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinin de geçerli olduğu, Yargıtay uygulamaları ile kabul edilmektedir. Dava konusu olayda ise, üzerine bina inşaa edilen taşınmazın tapu kaydının davalı adına olup olmadığı, tapu davalı adına kayıtlı değilse, davalı müteahhitle dava dışı arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olup olmadığı anlaşılamamaktadır....
DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda, Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin tapu kayıtlarından terkini talebine ilişkindir....
Yapı İnşaat Ltd. Şti. arasında ... 4. Noterliğinin 12 Mart 2010 tarih ve 05148 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, bu sözleşme dayanak alınarak davalı ... Yapı Ltd. Şti. ile diğer davalı ... İnşaat Ltd. Şti. arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin 14.01.2011 tarihinde satış sözleşmesi ile alt yüklenici olan ... İnşaat Ltd. Şti'nden ... Evleri adlı projede yeralan A4 Blok, 7. Kat, 13 no'lu daireyi satın aldığını belirterek öncelikle A4 Blok, 7. Kat, 13 no'lu dairenin müvekkili adına tesciline, tescil mümkün olmadığı takdirde dava tarihi itibariyle belirlenecek daire bedelinin ... İnşaat ile ... Yapı İnşaat Ltd. Şti.'nden müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... Vakfı vekili cevap dilekçesinde açılan dava ile ilgilerinin bulunmadığını, vakfın ......
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince diğer davalı müteahhit T4 adına tapuda devrettiğini belirterek müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında düzenlenen İstanbul 14. Noterliğinin 30/03/2001 gün ve 04010 Y.nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin mahkeme kararı veya tarafların ortak mutabakatı ile fesh edilmemiş olduğunun ve hukuken yürürlükte olduğunun tespitine, 3 parseldeki her iki davalı arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ile 2. müteahhit tarafından yapılan inşaatın yıkılmasına, 3 parseldeki toplam 5 adet daire vasıflı davalılar T8 ile Ayşe Şule Uzun adına tapu kayıtlarının iptaline müvekkili adına tesciline terditli olarak maddi zararlarının tazminine karar verilmesini talep etmiştir. İddianın ileri sürülüş biçimine göre dava, yüklenici davacı ile arsa sahibi T7 arasında düzenlenen Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayalı tapu ve tescil istemine ilişkindir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi iki yolla olur. Birincisi tarafların fesih hususunda iradelerinin birleşmesi, diğeri ise bu konuda açılan bir dava sonucu mahkemece fesih hükmüne karar verilmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin " işe başlama tarihi ve işin süresi" başlıklı maddesinin (b) bendinde inşaat ruhsatının sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde alınıp ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içinde inşaatın anahtar teslim şeklinde arsa sahiplerine verileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin " sözleşme fesh ve devri" başlıklı 8/a maddesinde ise sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde ruhsat alınıp işe başlanmadığı taktirde arsa sahiplerinin sözleşmeyi fesh etmeye yetkili oldukları hüküm altına alınmıştır. Arsa sahipleri tarafından keşide edilmiş 23.01.2013 ve 13.03.2013 tarihli noter ihtarları ile sözleşmenin fesh edildiği davacı yükleniciye bildirilmiştir....
Noterliğinin 13/12/2012 tarih ve 03777 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Samsun İli Atakum İlçesi Alanlı mah. 4021 ada 8 parsele ilişkin kısmının feshine karar verilmiş ise de bu kararın hatalı olduğunu, sözleşmede kısmı fesih yoluna gidilmesi durumunda diğer kısım bakımından sözleşmenin geçerli olduğu neticesi çıktığına göre , artık dava konusuna dair değerlendirmenin hem bilirkişiler bakımından buna göre yapılması hem de verilecek kararda bu hususun dikkate alınması gerektiği halde, sözleşmenin devam eden kısmı yani A Blok bakımından yapılması gerektiği halde , talepler ile uyumlu olmayan ve mahkemece artık sözleşmenin fesih edilmeyen kısmı bakımından değerlendirme yapılarak karar verilmesi gerekirken hatalı olarak iki parsele ilişkin olarak yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tamamı geçerli imiş gibi tanzim edilen rapor dikkate alınarak verilen kararın da yerinde olmadığını, B blok için imzalanan sözleşme feshedildiğine göre, A blok bakımından sözleşmeye göre...
İnşaat Ltd.2-... vekili avukat ... aralarındaki dava hakkında ... 2 Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 21.2.2006 ... ve 612-79 sayılı hükmün davalılar avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde taraflar adına gelen olmadığından incelemenin evraklar üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşuldu. K A R A R Davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olup olmadığının taraflardan sorularak tespiti ile varsa kat karşılığı inşaat sözleşmesinin eklenerek gönderilmesi için dosyanın mahalli mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 12.10.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi....
İstinaf sebepleri ile sınırlı dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; Dava Arsa payı karşılığı inşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili feshi ve gecikme tazminatı ile birleşen dava ise taraflarınca imzalanan sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespiti ve meni müdahale suretiyle muarazanın giderilmesi istemidir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüde düşer ve arsa sahibinin anılan yasanın TBK'nın 125 maddesince seçimlik hakları doğar. Somut olayda inşaat süresinin sonunda inşaat seviyesinin % 47 ve % 51 oranında kalması nedeniyle inşaat süresinde tamamlanmadığından yüklenicinin temerrüdü oluşmuştur. Davacı arsa sahipleri tercihlerini sözleşmenin geriye etkili fesih yönünde kullanmakla sözleşmenin feshi gerekmiştir....
