Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davalarında mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Somut olayda mahkemece davanın bedel talebi yönünden kabulü ile 5.000,00 TL’nin davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiş ise de; davalı yüklenicinin sözleşme kapsamındaki edimlerin tamamını yerine getirip getirmediğinin incelenmeksizin bedel talebi yönünden davanın kabulü doğru olmamıştır....
KARŞI OY Dava konusu terkini istenen ipotek inşaat teminat ipoteğidir. Arsa sahipleri ile yükleniciler arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde arsa sahiplerinin sattıkları hisse üzerinde tapuda satış bedeli kadar inşaat teminat ipoteği tesis edileceği, bu ipoteğin kat irtifakı ile müteahhitlere ait dairelerin tümü üzerinde bulunacağı ve kademeli olarak en son iskân alındığında tamamen kaldırılacağı kararlaştırılmıştır. Davacılar kendi bağımsız bölümleri üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını talep etmişler, mahkemece 3. asliye hukuk mahkemesinin 2010/828 Esas- 2012/94 Karar sayılı dava dosyasında ipotek bedelinin yatırıldığı gerekçesiyle bedelsiz olarak ipoteklerin terkinine karar verilmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı ipoteklerde, arsa sahibi yararına konulan ipotek, yüklenicinin eser meydana getirme ve teslim etme borcunun güvencesi olarak kurulur....
Noterliğinin 07.03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, yüklenicinin 2015 sayılı parselde yapacağı A blokta 8 adet ve C blokta 1 adet bağımsız bölümlere karşılık, B blokta 8 adet bağımsız bölümün tamamının yükleniciye, arsa sahibi tarafından bedel olarak arsa payı karşılığı verilmesinin kararlaştırıldığı, davalı yüklenicinin de davacıya 21.09.2006 tarihli adi yazılı sözleşme ile kendisine düşen B blok 5 ve 6 no’lu işyeri niteliğindeki bağımsız bölümleri temlik ettiği anlaşılmaktadır. Mahkemece 12.01.2012 tarihinde yapılan keşif ve alınan tarihsiz inşaat ve hukukçu bilirkişi raporuna davalı ... tarafından 12.09.2012 havale tarihli dilekçe ile yargılama sırasında itiraz edilmiş ve yeniden keşif yapılması talebinde bulunulmuştur....
Davalı ilk yüklenici ... ile davacı arasında 04.07.2006 tarihinde düzenlenen harici satış sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir. Bu durumda mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın "bekletici mesele" yapılarak sonuçlanmasının beklenmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; mahallinde yapılan 17.01.2014 tarihli keşif sonrasında sunulan teknik bilirkişi raporunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılması planlanan iş ve işlemlerin tamamlanma oranının %77,45 olduğu anlaşılmakta ise de kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın tamamlanma seviyesinin karar tarihine yakın belirlenmesi gerekmektedir. Bu durumda mahkemece teknik bilirkişiler aracılığı ile mahallinde yeniden keşif yapılarak; 01.06.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın getirilen fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, eksik iş varsa bu işlerin bedeli belirlenmeli, varsa eksik iş bedelini depo etmesi için davalı-karşı dava ve birleştrilen dava davacısına mehil verilmeli, bu bedel depo edildiğinde sözleşmenin ifa ile sonuçlanmış olacağı gözetilerek sonucuna göre karar verilmelidir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Asıl dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 162 (TBK 183). maddesi uyarınca temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşaasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....
