- K A R A R - Davacı vekili; arsa sahibi müvekkilleri ile yüklenici davalı arasında gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmenin 10. maddesi gereğince yüklenicinin ruhsat alımından sonra 18 ay içerisinde işi bitirmesi ve mal sahibine teslim etmesi gerektiğini, 12. maddeye göre yüklenicinin 10. maddede gösterilen sürede ve şekilde işi bitirip teslim etmediği takdirde arsa sahibine her ay için bölgenin rayiç kira bedeli kadar gecikme tazminatı vermeye mecbur olduğunu, bu gecikmenin 3 ayı geçmesi halinde arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshederek yoksun kaldıkları gerçek kira karşılığını ve diğer zarar istemek ve ayrıca eksik ve kusurlu işleri yüklenici hesabına tamamlatmak hakkına sahip olduklarını, davalının 17/01/2012 tarihinde inşaat ruhsatı aldığı halde inşaata hiç başlamadığını, sadece hafriyat yaptığını, müvekkillerinin ihtarnameler göndererek sözleşmeyi feshettiklerini ileri sürerek, haklı olarak feshettiklerinin tespitine, borcun ifa edilmemesi...

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tazminat talebine ilişkindir. Davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir. Davacı vekili, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davacının arsa payına karşılık olarak davalı yüklenicinin 28837 ada 6 parsel sayılı arsadan bir daire ile 28833 ada 2 parsel sayılı arsa üzerine yüklenicinin inşa edeceği yapıdan bir dükkan verilmesi konusunda anlaşıldığı, dairenin teslim edilmesine rağmen dükkanın teslim edilmediği iddiasıyla teslim edilmesi gereken dükkanın bedelinin tahsilini talep etmiştir. Her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, alacaklı, temerrüde düşen borçludan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. (eski 818 sayılı BK'nın 106. vd.) maddesi uyarınca aynen ifa ve gecikmeden dolayı uğradığı zararının veya aynen ifayı reddederek müspet zararının yahut sözleşmeyi feshederek menfi zararının tazminini seçimlik olarak isteyebilir....

Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan ... iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır....

Dolayısıyla yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişi, arsa sahibinden yüklenicinin temlikine dayanarak mülkiyet aktarımı isteminde bulunamaz. 3.Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davacı ile davalı ... arasında Mersin 8. Noterliğinin 19134 yevmiye numaralı ve 07/05/2009 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılarak davacıya Mersin ili Tece Köyünde 105 numaralı parselde bulunan taşınmaz üzerine yapılacak kat irtifakına göre B Blok 10. Kat 20 numaralı dairesinin satışının vaad edildiği, ilgili taşınmaza ilişkin davalı ... ile davalı arsa sahibi ... arasında Mersin 8. Noterliğinin 1630 yevmiye numaralı 14.01.2008 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmış olduğu ancak taraf vekillerince anlaşılarak sözleşmenin Mersin 8....

Mahkemece, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirmiş olduğu gerekçesiyle 2233 parsel sayılı taşınmazda ... blok ... no'lu bağımsız bölüme ilişkin tapunun iptali ile davacılar adına 1/2 şer pay oranında tesciline, davacılar tarafından mahkeme veznesine depo edilen satış bedelinden kalan 14.595,64 TL nin karar kesinleştikten sonra davalı yükleniciye ödenmesine karar verilmiştir. Hükmü, davalı vekilleri temyiz etmiştir. Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 14.10.2014 tarihli ve 2011/1083 Esas, 2014/1979 Karar sayılı kararıyla; yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimini tam ve eksiksiz olarak ifa etmediği, binada eksik ve ayıpların olduğu, arsa sahibinin ayrıca kira tazminatı alacağı olduğu, sözleşmenin feshi konusunda yüklenicinin 05.02.2010 tarihli protokolü yapmasına rağmen kötü niyetli olarak protokol tarihinden sonra son kalan bağımsız bölüm olan dava konusu 6 no.lu bağımsız bölümü davacıya temlik ettiği, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa malikine karşı edimini tam olarak yerine getirmediği, bu nedenle son kalan bağımsız bölüm tapusuna hak kazanmadığı, yüklenicinin halefi olarak davacının 6 no.lu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adına tescilini talep etmekte haklı olmadığı sonucuna varıldığından; davacının tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar vermiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A....

"İçtihat Metni" Mahkemesi :Ticaret Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin ifası talebine ilişkin olup, mahkemece yapılan yargılama sonunda davanın reddine dair verilen karar, davacı ve feri müdahiller tarafından temyiz edilmiştir. Davacı yüklenici, feri müdahiller yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, davalı ise arsa sahibidir. Davacı yüklenici, ... 16. Noterliği 12.04.1994 tarih ve 20693 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı arsa sahiplerine ait ......

Mahkemece arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesine değer verilerek, sözleşmenin halen ayakta olduğu belirtilmiş ve davalıların sözleşme tarafı ...’e tab’en taşınmazda oturduğu, hukuki ilişki nedeniyle taşınmazın yükleniciye teslim edildiği,taraflarca sözleşmenin bozulmaması nedeniyle sözleşme tarihinden itibaren yüklenicinin dava konusu taşınmazı zilyetliğinde bulundurma hakkına sahip olduğu,yüklenici ve onun yararlandığı kimselerin iyiniyetli zilyet sayıldığı belirtilerek kat karşılığı inşaat sözleşmesi ayakta durmakta iken sözleşme feshedilip arsa sahibi ve yüklenicinin karşılıklı alacak ve borç ilişkileri tasfiye edilmeden elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istenemeyeceği belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir Taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine yönelik olduğu anlaşılmakla; Yargıtay Başkanlar Kurulunun 09/02/2018 tarih ve 2018/1 sayılı Kararı ile 21/02//2018 tarih ve 30339 sayılı...

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....