Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir....
Davalı vekili, sözleşmede belirli olan bina yine sözleşmede belirli olan süre içerisinde eksiksiz tamamlanarak bir kısım hak sahiplerine yaklaşık ... yıl önce teslim olduğunu, davacı tarafın hukuken geçerli olmayan düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin .... Maddesi gereğince geç teslimden dolayı kira bedelini talep etmekte olduğunu, dava konusu edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi sözleşme olarak düzenlendiğini, noterlikte düzenlenmeyen veya tapuya şerh verilmeyen inşaat sözleşmesini kabul etmediklerini, geçersiz sözleşme gereğince taraflarından talep edilen kira bedeli ve sair taleplerini kabul etmediklerini, ayrıca ....’ın ilgili belediyeye gelip imza atmaktan sebepsiz olarak imtina ettiğini, yerleşik olan uygulamada olduğu gibi müvekkilinin işe başlamadan önce bu uğurda arsa sahiplerinden almış olduğu bir vekaletnamede bulunmadığını, binaların kötüniyetle teslim alınmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir....
Yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesi hükmü gereğince, yüklenici kooperatifin masraflarını da karşılamak suretiyle inşaat yapılan parsellerin kat irtifakını tesis etmesi gerekmektedir. Kat irtifakının tesisi için gerekli işlemlerin takibiyle yapılmasını kooperatif yüklenmiştir. Bu sebeple, davacı arsa sahibinin “ “kat irtifakı kurma” ” sorumluluğu bulunmamaktadır. Tapu kayıtlarında “ “cins” ” düzeltilmesi isteminin yapılması gerekiyor ise, yine bu işlemi davalı kooperatif yapmakla ödevlidir. Mahkemece davacı arsa sahibinin arsa niteliğindeki tapu kaydının mevcut haliyle iptâline karar verilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması açıklanan hukuksal nedenlerle doğru değildir....
Noterliği'nde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... ilçesi, ... mahallesi, 803 ada 9 parsel de yer alan taşınmazda bulunan ve halen davalı adına kayıtlı 9,13,14 ve 15 no'lu bağımsız bölümlerin müvekkiline verilmesi hususunda anlaşıldığını, taraflar arasında düzenlenen bu sözleşmenin tapuya şerh verildiğini, sözleşme ile yapılması kararlaştırılan 16 bağımsız bölümden oluşan apartmanın oturma ruhsatının 18.12.2013 tarihinde alındığını, müvekkilinin üzerine düşen yükümlülüklerini tam olarak yerine getirdiğini, arsa sahiplerine teslim ettiğini, davalının sözleşmeye aykırı olarak dört adet dairenin ferağ yetkisini vermediğini, müvekkilinin ......
Şti. arasında 29.05.1996 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, 7 no'lu dubleks konutun yüklenici firma tarafından dava dışı ...'a satılarak tapuya tescilinin sağlandığını, mahkeme kararı ile taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 13.07.1998 tarihli ek sözleşmenin feshine karar verildiğini, akabinde de tapu kayıt maliki dava dışı ... aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının kabulle sonuçlanarak 02.12.2011 tarihinde kesinleştiğini, ancak dava dışı ...'ın 7 no'lu bağımsız bölümü yargılamanın devamı sırasında davalı ...'e satarak adına tescilin sağlandığını, bu sebeple mahkeme ilamına göre müvekkil taleplerinin karşılanamadığını, iyiniyetten bahsedilemeyeceğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, öncelikle işbölümü itirazında bulunarak müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunmuştur....
Noterliğinin 20.03.2013 tarih ve 13624 Y.Numaralı ile Düzenleme şeklinde gayrimenkül satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine ortak olma sözleşmesi ile İstanbul ili,Maltene ilçesi 19585 ada 149 parselde gayrimenkul üzerinde ortak olarak inşaat yapacaklarını, sunmuş olduğu ihtarnameler gereğince davalının edimlerini yerine getirmediğini, % 50 ortaklık sözleşmesi yapmalarına rağmen sadece 500.000 TL katkıda bulunduğunu, kendisinin 4.000.000,00 TL harcama yaptığını, inşaatın %85'inin bitirildiğini, davalının haksız olarak tapuya şerh koydurduğunu ileri sürerek sözleşmenin iptali ile ortaklığın sona erdirilmesine, gayrimenkul üzerine konan haksız şerhlerin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Maddesine göre işbu sözleşmenin noter onaylı olarak düzenlenmesinden sonra taraflardan birinin talebi üzerine tapu kütüğüne şerh edileceğinin öngörüldüğünü, sözleşmenin diğer madde içeriklerinde ve ayrıca ek ve krokilerinde bu hükümlere paralel düzenlemeler bulunduğunu, sözleşme hükümlerinin özetine göre noter sözleşmesinin yapılmasıyla birlikte bu kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilip, %62'lik hisseye tekabül eden arsa hisseleri ve bağımsız bölümlerin tapu kayıtları davacı yükleniciye devredilmesi gerektiğini, arsa sahibine düşen asli borç arsayı teslim etmek ve sözleşmeye göre tapuyu devretmek olduğunu, bu bağlamda tapu devrilerinin yapılması ve diğer işlemlerin yapılabilmesi amacıyla Noter vasıtası ile karşı tarafa ihtarname keşide edildiğini ancak karşı tarafça olumlu bir cevap verilmediğini, buna karşılık karşı taraf Noter vasıtası ile ihtarname keşide etmek suretiyle sözleşmenin tek taraflı olarak fesh edildiğini bildirdiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tarafa...
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, taşınmazla ilgili imar durumunun tespit tarihinin 12.06.1998 olduğu, arsa payı karşılığı inşaat yapım ve taşınmaz vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihin 29.01.1999 olduğu, davalı yüklenicinin, resmi imar durumuna göre yapılması mümkün olmayan bir kroki ile davacılarla sözleşme yaptığı ve inşaata başlanması için gerekli olan yapı ruhsatının da alınamadığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi konusu olan taşınmazdaki şerhin terkini istemine ilişkindir. Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin 7 ve 8. fıkralarında ''Noterlik Kanunu'nun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir....
Kat 3 numaralı daire de Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi şartlarına uygun olarak T6'ın gösterdiği kişiye devredildiğini, müvekkili arsa sahibi Kat Karlığı İnşaat Sözleşmesi gereğince üzerine düşen edim yükümlülüğünü yerine getirdiğini, davacını talebi üzerine teminat mukabilinde dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir kararının konulduğunu, bu kararın haksız ve hukuka aykırı olduğunu, dava dışı T6'a davanın ihbarını talep ettiğini, davacı tarafça haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddi talep edilmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ : İlk derece Mahkemesi tarafından; "Yapılan yargılama neticesinde tüm dosya kapsamından hareketle; Davacı Kooperatifi davalı T3'den her ne kadar kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince söz konusu parsel üzerinde bulunan 12 nolu bağımsız bölümün ve yine 1. Kat 1....
. - KARAR - Davacı, dava dışı arsa sahibi ... ile aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, sözleşme gereğince yapılacak bloklardan (B) bloğun tamamen kendisine ait olacağının karalaştırılmasına rağmen dava dışı arsa sahibinin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemek için (B) blok, ... nolu daireyi muvazaalı olarak davalıya devrettiğini ileri sürerek dava konusu ... no'lu dairenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesini telep etmiştir. Davalı vekili, davanın dava dışı arsa sahibine karşı açılması gerektiğini, bahsi geçen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı olması nedeniyle geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davacı ile dava dışı arsa sahibi ... arasında imzalanan sözleşmelerin adi yazılı olduğu gibi tapuya da şerh verdirilmediği, davalının davaya konu bağımsız bölümü dava dışı tapu maliki ...'...
